何时买房不吃亏?专家道破玄机为您买房指点迷津
房天下2012/04/26 00:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年4月25日14：00-15：00，同策咨询第四区域研究部总监王巍立做客昆山房天下微访谈，解读昆山、上海双城生活，同事也为网友们解答了一些买房疑惑。房天下编辑对此进行了整理，以期为各位打算买房的朋友提供一些帮助。
一、房价到底降了没？何时才是买房时机？
“苏辉耀”提问：现在价格稍有松动的，几乎都是郊区的新盘，我好失望啊，是不是市区永远都不会跌的呀？
王巍立：每次调控都是郊区先跌，这由供应量和需求状况决定。市区的房子也会有调价的机会，关键看项目自身状况。
“房东强”提问：现在都快年中了，上海房价貌似也没有什么实质性的松动或者变化，这种局面会不会僵持到明年呢？
王巍立：如果光看均价，确实下降不多，但如果看个盘，已经有许多地方出现楼盘8折甚至7.5折的大幅降价。例如上海嘉定的天居玲珑湾8800元起价，南翔的路劲项目12500元，之前开盘预期价格是17000元。
“昔夏温存”提问：5月份出手是买房的时机吗？下半年不知道会有什么样的市场情况？
王巍立：对于自住需求来说，看重自己中意合适的房子，就应该选择出手。至于市场时机，我觉得今年只有两次机会，一次在3月份，已经过去了，一次就要到下半年的10月份。
“夕阳之恋”提问：“至于市场时机，我觉得今年只有两次机会，一次在3月份，已经过去了，一次就要下半年的10月份。”3月和10月这两个时机，你是如何判断的呢？能细说下吗？
王巍立：3月份，银行信贷对于首套购房开始松动，普遍出现8.5折，但市场大面积打折还不是非常普遍。到了10月份，基本今年上市的新盘都已经登场亮相，购房者的选择面会非常多。
“想买房的妮儿”提问：最近刚买房，贷款也办下来，本来在4月6日起，工商银行就可以享受95折的优惠，可是银行却在4月5日前将我的贷款放下来了，你如何看待银行这个行为呢？（从申请房贷到发放的时间不到一周，其中还有清明假期）
王巍立：银行优惠利率，各家执行状况都不太一致。具体需要咨询该行的放贷人员，一般来说利率折扣各家商业银行是随央行的货币政策作出相应微调。
“夏彩霞”提问：昆山的住宅更好卖还是别墅更好卖？
王巍立：别墅也是属于住宅的一类，公寓产品目前更符合政策方向，总体相对销售得好一些。
“秦一一”提问：能说说为什么2009年下半年，上海房价一夜暴涨吗？
王巍立：货币大量超发，需求长时间压抑短时爆发。
“见或哀”提问：昆山花桥板块怎么样啊？听说常发香城湾很热销啊，原因是什么？
王巍立：花桥板块距离上海最近，是最能享受到昆山、上海同城效应的板块，借助首条跨省地铁的利好，花桥板块近年来提升飞速，而且一直在推广花桥CBD的规划和概念。花桥板块除了居住楼盘林立之外，商务氛围也非常浓厚。常发香城湾除了在本地推广之外，也一直注重挖掘上海客群，性价比颇高，销售状况不错。
“冰城君”提问：买昆山的二手房，能用公积金贷款吗？
王巍立：如果在昆山工作，并按规定交纳住房公积金的，满足一定年限，是可以用公积金购买二手房的。
“时之航”提问：昆山楼盘除了当地人和上海人，还有哪些地方的人是潜在客户群吗？
王巍立：昆山的产业建设非常发达和领先，吸引来自长三角以及我们台湾同袍的青睐。目前选择昆山置业的客户除了本地人群和上海之外，来自江浙等地以及大量台湾同袍都有可能成为新昆山人。
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二、楼市调控政策会松动吗？2012年昆山楼市会发生怎样的变化？
“画质”提问：你觉得现在的房地产是良性发展吗？还是虚火旺盛？
王巍立：2009年的时候，救市政策过度，房地产市场整体过旺。目前来说，又收的过紧，也不利于良性发展。建议适度有序调整，才能保障房地产良性发展。而保障房制度也不能偏废。
“哈哈眼睛”提问：你觉得国家政策方向会不会调整？
王巍立：短期内，限贷和限购政策不会取消。但鉴于经济平稳运行情况，货币信贷政策会适度微调。
“狂乱的舞”提问：如果用几个关键词来形容进入2012年后昆山楼市的发展变化，您会怎么总结？
王巍立：品质，在投机需求退朝后，购房的刚需人群更关注居住的舒适度和产品本身同城化，昆山作为长三角最临近上海的现代化城市，由于高铁和高速公路的日益完善，会越来越吸引两地之间的居住互动
三、沪昆双城生活现实吗？
“浮云而已”提问：昨天看到网上曝光了上海昆山轨道交通2030年的规划，请问你看好这个规划吗？可信度高吗？
王巍立：目前来看，可信度很高。这是未来推动昆山和上海西部的大利好。
“馨月”提问：您觉得昆山住宅的发展方向是哪里？以后会不会走精建道路？毕竟昆山距离上海和苏州都很近，会不会以后就发展成为一个住宅城市？
王巍立：不管是昆山，还是苏州、上海。未来住宅发展方向都是要想精细化以及非毛坯成品房道理房展，这是符合绿色、环保以及低碳要求的。至于昆山是否会和上海合并，现在还不好说，但随着经济的发展，两地之间的藩篱会比现在更易打破。
“尚南”提问：从小住惯了上海市区的人，一下子搬到昆山去，会不会在心理上蒙上一层阴影？
王巍立：上海城区，一直以来都是一个在变化的概念。在几十年前，青浦和嘉定以及宝山部分城区都属于江苏，后来并入上海才成为行政区域的一部分。昆山目前本身配套和环境都相当成熟，主要是根据自身的生活半径和居住习惯来选择落脚的楼盘。
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