国五条一纸空文?阴阳合同将削弱"国五条"力度

买卖双方可能就同一房屋分别签订多份价款不同的合同，规避“国五条”有关加征20%税收的规定

随着“国五条”及各地实施细则的出台，房地产领域已进入新一轮调控期。而近几年间，国家相继出台了一系列针对楼市的宏观调控政策。由政策调整所引发的商品房买卖纠纷问题，呈现出多内容、多层次、多类型的特点，例如商品房预售政策引发的问题、借名登记引发产权争议的问题、共有产权房屋买卖合同的效力问题等。

在各类问题中，阴阳合同纠纷频频引发关注。

实践中，交易双方签订的网签合同与实际履行的合同内容不一致所引发的纠纷，被称为阴阳合同纠纷。由于先后多份合同在成交价款、履行期限等方面不一致，当交易双方就具体内容发生争议时，究竟应以哪份合同为准成为人民法院审理此类案件的关键。

同时，在“国五条”及其细则中，个人住房转让“按转让所得的20%计征”个税，被看做是调控“重锤”。为逃避税收，当事人之间很可能就同一房屋的买卖分别签订多份房价款不同的合同，以逃避监管，获取非法利益。这一问题将直接影响国家税收政策的执行，不仅影响正常的税收法规的实施，甚至导致“国五条”有关加征20%税收的规定成为一纸空文。

要解决交易双方因阴阳合同导致纠纷，以及规避纳税义务的问题，司法部门和税务部门都应及时采取针对性的措施。

司法部门应修订相关司法解释，其中合同内容的确定，以当事人真实意思表示为据。

当事人为了同一合同标的先后签署多份内容约定不同的合同时，应探求当事人的真实意思，以当事人的真实意思表示确定合同内容。判断当事人真实意思表示应遵循如下原则：，后合同优先于前合同原则；第二，如有证据证明后订立合同是虚假、非真实的，则应以先前订立的合同为准；第三，经行政机关备案的合同，在判断当事人真实意思表示上没有必然的效力优先性。但是，对当事人规避限购政策，逃避税收等故意签订阴阳合同的行为，人民法院应当及时作出司法建议，由相关行政部门按照规定予以处理。

税务管理部门可以根据房屋的性质、位置、建成年代等因素，确定多层次的商品房交易计税价格，并根据市场变化情况及时调整，使计税价格与市场交易价格大致相当，从制度上杜绝偷漏税行为的发生。

对于出售自有住房的，全面核查房屋原值，严格按照转让所得的20%计征个人所得税。同时，加大对避税行为的行政处罚力度，对偷税漏税行为予以惩罚。建议由政府税收部门、房地产管理部门与人民法院之间通过建立信息交流机制的方式，就人民法院审理案件过程中发现的阴阳合同问题通知政府税收部门，由税收部门对已查实的避税行为予以处罚并公示，从而起到减少与杜绝阴阳合同纠纷的作用。

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（来源：北京商报）

“新国五条”细则出台后，影响到了大多数刚需购房人的置业心态及置业计划。在现行政策下，刚需购房人须谨慎置业，北京商报记者从专业贷款机构伟嘉安捷了解到，对于不同的置业人群应该选择恰当的贷款方案。

首次置业

推荐贷款类型：公积金贷款

理由：公积金贷款利率低，能在很大程度上减轻首次置业人群的还贷压力。

案例：小王在京工作6年时间，月薪将近1万元，享受单位公积金福利。小王准备购置一处位于西三环附近、房屋面积为65平方米、房价为140万元的小户型房产，小王共有60万元购房款，剩下的80万元准备采用贷款的方式来解决。

置业指南：伟嘉安捷建议小王剩余80万元的购房款空缺可优先采用公积金贷款进行首次置业。公积金贷款购房首付30%以上，贷款利率为4.5%，还款方式可选择自由还款法，公积金自由还款的优势在于，可设定每月的还款额，只要月还款额不低于设置的还款额即可。

改善型置业

推荐贷款类型：商业贷款

理由：商业贷款额度较高，能满足置业升级人群的贷款额度需求，公积金贷款额度则满足不了。

案例：张先生在北京工作7年，目前月薪2万元左右，且享受单位公积金福利。目前张先生名下的房产面积为75平方米，房价为150万元，贷款已还清。张先生想购置一处位于通州(社区网论坛商铺)、住房面积120平方米、房价300万元的房源。张先生朋友也正打算买下他名下的这处75平方米的房产。

置业指南：伟嘉安捷建议张先生这类置业升级贷款人群，商业贷款为贷款方式。按照商业贷款二套房政策，张先生再次购买的房产首付为60%以上，利率上浮1.1倍，还款方式可选择等额本息还款法。等额本息还款法更适合张先生这类收入稳定的人群。另外，每月还款额度一致，也便于借款人记忆。

此外，随着信贷政策越发收紧，提高首付、取消优惠等成为时下房贷的规定动作，也有越来越多的市民不幸中招。动辄百万元的房贷、数十万元的贷款差额，对于每一个房奴来说都不是一件小事，所以，在选择贷款方式问题上务必谨慎。