"国五条"适时出台 业内称楼市回暖但不会疯涨
安徽日报2013/02/25 16:07
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"国五条"适时出台 业内称楼市回暖但不会疯涨
房价走出低迷普遍再现上涨势头
合肥市经开区芙蓉路与松林路交口，一楼盘均价去年底每平方米为5500元，目前已是5900元；蜀山区井岗路与开福路交口，某高层楼盘已从均价7900元涨到目前的8300元……记者2月21日走访省城房地产市场时发现，楼市普遍再现涨价势头。
在合肥某企业工作的小张准备明年结婚，买房是他近年来一直在考虑的事。面对上涨苗头，已犹豫一年要不要出手的他感慨道，“准备买100平方米的房子，好不容易凑足首付，看中的楼盘两三个月涨了400块/平方米，总价又要多花4万元，一年的辛苦钱又‘打水漂’了。”在限购、限贷等政策的持续影响下，2012年上半年，我省房地产市场一度低迷。从去年下半年开始，楼市开始出现复苏态势，无论是新建商品住宅价格还是二手房价格，“涨多跌少”，尽管涨幅不大，但反弹趋势较为明显。
进入2013年以来，楼市回暖行情进一步延续，房价总体呈现出量价齐升的增长态势。仅蛇年春节7天长假，合肥日均卖房20多套，比去年春节期间销量增长10倍以上，为近4年来春节成交量首次破百，达到148套。2月22日，国家统计局公布的“2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，与去年同期相比，合肥、蚌埠、安庆三市的新建住宅价格分别上涨1.5%、0.3%、0.1%。
“今年各种数据相对于去年同期较低的基数相比，增长形势预计还将持续至整个上半年。”合肥某专业房地产网站负责人认为，去年下半年，相关部门下调存款准备金率及降息，房贷利率折扣重现，发放周期缩短，购房成本降低，这些货币信贷政策的“微调”明显改善了各界对房地产市场的预期，进而带动成交量上扬。
“暴涨”声音不实莫为流言买单
一些市民由于担心房价继续上涨选择出手。“进城的人越来越多，人工成本越来越大，物价越来越高；建设成本降不下去，土地降不下去，房价还能降到哪里去？”面对记者的提问，合肥市民李琴琴说。市场上，“一线城市房价未来五年翻番”、“3月房价将暴涨”等论调流传甚广，撩动了很多潜在购房者的心。对此，多数业内人士表示了不同意见。“如果房价再，受益者是少数，广大百姓徒有纸上富贵，大批年轻人将更加望房兴叹、难以置业。暴涨也不利于房地产这个行业的健康成长，暴涨之后或许是一地鸡毛。”有学者提醒潜在购房者和相关房企，不要为蛊惑性言论买单。
土地交易上，房企新一轮“圈地潮”涌动。2月21日，在合肥市招投标中心，9家开发商争抢肥东两地块，合肥土地市场蛇年首拍延续着1月份的热潮，两地块均溢价超50%成交。有业内人士估算，两地块的楼面地价均价在每平方米2000元左右，加上目前房子的建安成本近3000元，每平方米商品房成本价格就接近5000元。同目前区域房价均价5000多元相比，该区域新房价或将继续走高。
“影响楼市波动的因素有很多，包括宏观经济走势、信贷的取向和力度、欧美等国的量化宽松政策、市场供给情况等等。”安徽省新兴产业协会会长张卫国认为，这些因素都是不确定的，如果它们有了变化，必然随之影响房地产市场，产生直接或间接的冲击，进而带来市场波动。“分析房地产市场，不能过分地看多或看空。从城镇化、土地稀缺、居民收入上涨、房地产金融、居民资产配置等方面看，预计在相当长时期内，我省房价将保持上涨态势，但暴涨或暴跌都是不健康的非常态。”
“国五条”稳预期房价调控不放松
楼市不断反弹与升温，调控收紧的预期一直在不断增强。2013年2月20日，国务院出台“国五条”，包括“扩大个人住房房产税改革试点范围”、“房价上涨过快城市应及时限购”等在内的系列政策措施，已成为各方热议的话题。“‘国五条’再现国家坚持房地产市场调控的决心，有利于抑制楼市最近出现的上涨苗头。”省房地产协会会长李玉华说。
“从供求关系看，我省正处于城镇化快速发展时期，城市总体住房供求紧张格局短期内难以根本改变；从货币供应看，中央经济工作会议提出今年要继续实施稳健的货币政策，适当扩大社会融资总规模，预计大量资金仍将聚拢于房地产市场。”李玉华表示，现在老百姓的积蓄仍没有太多释放渠道，房地产市场还是民间资金的一个重要流向，支持自住需求、抑制投机投资性购房仍是我省房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。
业内人士普遍认为，中央一再强调坚持调控政策不动摇，房价大幅上涨的基础并不具备。“楼市回暖，但不会疯涨。在调控常态化、长期化的背景下，目前房地产的‘投机’或‘投资’属性正日渐衰退，正在回归到一般消费品的轨道上来。”合肥某地产公司营销总监吴昊认为，目前不少房地产企业的楼盘库存量仍保持较高水平，加之新盘不断推出，楼市总体不会出现严重的供不应求，楼市无力大幅反弹。
安徽建筑工业学院管理学院教授卢光松指出，一个在国外住房制度研究领域几乎公认的观点认为，住房自有水平的高低与社会福利水平的高低成反比，社会福利支出较低的国家大都具有较高的住房自有率。
“住房自有是人们提高自身安全感、实现自我保障的理性选择，如何改善国人对房地产消费的偏好？完善社会保障制度，推进与自有住房捆绑的户籍改革，才能有力改变国人热衷房产投资的局面。”
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（来源：生活日报）
“等了快两年了,房产证迟迟没办下来,开发商却一直没有说法,我们只能诉诸法律了。”近日,正大城市花园(小区网论坛)20余户业主将开发商告上了法庭。据了解,正大城市花园因为开发商超规划建设,导致部分业主的房产证迟迟没办下来。
业主:房产证不给办,违约金也不给
市民李先生2009年6月以每平方米6600元的价格购买了正大城市花园的房子,当时总房价不到60万元。2010年6月交的房,交房时合同中第十五条规定,出卖人应该在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属的,双方同意按下列处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。
济南正大建业发展有限公司: 过完春节后办理,违约金等办证时再定
房产证到底啥时候能给办?记者咨询了济南正大建业发展有限公司,相关工作人员表示,办证得等过完春节以后,违约金问题也得等到办证时再定。
“2011年就准备办的,但是济南市出台了综合验收新政策以后,增加了多个验收部门,程序稍微慢一点儿。”该工作人员说,正大城市花园办房产证报送的材料之所以还没交到房管局,是因为以前验收过,现在新政策出台后得重新验收,得等规划和市政部门验收完后再报送材料。
至于违约金的事儿,该工作人员则表示,“得等到房产证办理的时候,看看公司怎么定,到时候会给一个统一说法。”
济南市城乡建设委员会: 超规划建设2万平方米,无法办证
到底是什么原因影响了房产证办理?为此,记者咨询了济南市城乡建设委员会房地产监管处,相关工作人员表示,正大城市花园牵扯到超规划建设和部分土地权属不明问题,导致无法办理规划核实,由于开发商违规,所以房产证办不下来。
“正大城市花园超规划建设面积太大,并且还牵扯土地权属问题,规划局没有办法进行规划核实,并且现在国家的相关政策越来越严格,规划局也开不了口子,只能等国家政策。”据该工作人员介绍,正大城市花园房产证办不下来的问题已有很多业主反映,并且不久前济南市政府还专门召集相关部门负责人召开过专题会议,商量解决方案,但是目前还没有办法。
同时,该工作人员还告诉记者,目前济南市开发商违规超规划建设的情况还有不少,大地锐城和汇丽华城(小区网论坛)等小区也存在这个问题。
另外,济南市房管部门也表示,规划土地有问题,是不具备登记条件的,所以压根无法办理登记。
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济南市房屋产权登记中心: 开发商乱改规划,预售证将办不下来
据记者了解,济南市小区超规划建设致使房产证办不下来的并不是个例。有的市民签订《商品房买卖合同》时,明明约定所购房屋为住宅,等到几年后办理房产证时才发现原来所购房产规划用途为公寓；花钱买了地下车位,到房屋登记机构申请办理登记时发现是人防工程……基于这些问题,济南市在去年底建立了预售商品房预测绘成果审核归档制度,将测绘成果审核归档管理放到项目预售前,如果审核通不过,建委将不发预售证。
济南市房屋产权登记中心主任杜建刚介绍,在建立该制度前,预测绘成果的审核都是在办理房产证时才进行。不少开发商的违规情况,只有到了最后办理房产证时才被发现。而这个时候,房子已经建好,违规很难纠正,这也给购房者带来了很大麻烦。
律师提醒:发现问题要及时维权
开发商违规超规划建设损害了业主权益,业主应如何维权?山东国曜律师事务所律师袁淑娟、吕雪蕾提醒广大业主:要及时以实际行动督促开发商履行合同义务。
办理房产证的时间,是购房合同的一个重要内容。法律规定商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。开发商提供的格式合同中一般会约定较长时间,约定300-700天的较多见,但现实情况是,由于开发商原因,购房者往往在合同约定的时间内也不能拿到房产证。有超过几个月的,也有超过1年,甚至更长时间的。
房产证迟迟办不下来,购房者往往只是口头向开发商询问,但得到的答复往往也只是推诿拖延,房产证的办理仍遥遥无期。袁淑娟、吕雪蕾提醒:“这时业主必须正确、及时运用法律维护自己的权益,并以实际行动督促开发商履行合同义务。”
“另外,还要切记诉讼时效。”袁淑娟说,根据现行法律,对于普通债权的诉讼时效为2年,从知道或者应当知道权利受到侵害之日起开始计算,诉讼时效的起算和终止一定要特别注意,也就是说,自开发商违约之日起,购房者应着手准备启动法律程序,不可拖过2年,如果拖过了2年,会在很大程度上丧失胜诉机会。
◎小链接 房产证难产到底是啥原因?
吕雪蕾告诉记者,购房者拿到房产证的前提是,开发商要办理该分批报建项目的“大房产证”,而开发商办理大房产证需要报产权登记机关该项目的相关资料:营业执照、法人代码证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收证、房屋平面图(房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图)等,而这些资料中建设工程竣工验收证、房屋平面图是开发商后期最难取得的,建设工程竣工验收证需要通过相关部门的综合验收,如果开发商开发过程中存在违规开发行为或者质量不过关,开发商想通过最后的综合验收难度自然很大；房屋平面图是具有相应资质的测绘单位出具的实测图,如果跟项目报建时候的预测图相差很大,这在产权登记机关也是很难通过的。
吕雪蕾总结说,“房产证办不下来主要有以下几个原因:房子是违章建筑,开发商没有按照审批的规划施工,没有通过综合验收或手续不全。”
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