济南商务公寓在商不言商 瞄准自住购房者叫卖不限购
生活日报2012/08/25 09:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在日前我省召开的房地产市场调控工作会议上,明确济南、青岛要严格执行住房限购措施,特别要针对“商改住”等规避限购的行为,抓紧研究制定管理措施。记者24日在采访中了解到,目前济南市不少项目在商业用地上建设了大量公寓,并打着“不限购”的口号吸引有着自住需求的购房者购买。
>>记者探访 商业性质用地上建居住公寓,不限购成卖点
“居住公寓,不限户口、不限购……”这是位于浆水泉路附近一楼盘打出的销售宣传口号。记者在该楼盘售楼处看到,有不少市民前来咨询项目情况。销售人员表示,房源销售情况不错,而且来买房子的以居住用途居多,其中有很多是外地人,且在济南没有缴纳社保。“我们的公寓是在商业性质用地上建的,不受限购政策的限制。”售楼人员强调说,很多不符合限购条件的人都在这里购买公寓。
记者在现场看到,项目的用地面积并不是很大,总共有三座楼,商业配套有酒店和商业项目,其余的多数用来建设公寓。
批准的是商业和商务办公房,却作为公寓卖
位于省城东部一楼盘近期也正在销售公寓产品,打出的口号之一同样是“不限购、不限款。”同时可投资办公。
“在我们这买公寓的绝大多数都是用来自己住的。”这里的售楼人员这样告诉记者,“购买人群中包括了急需要婚房居住的刚性需求者、受到限购政策限制的外地购房者等,同样还有少部分的投资购房者,不少是有着过渡性住房需求的自主型购房者。”
据介绍,该项目的土地性质为商务金融业用地,销售人员向记者强调说,项目建设的公寓可以用来自住,也可以不用受目前的限购和限贷政策的限制,具有很大的优势。
记者从销控表上看到,这个项目公寓的销售情况同样不错。售楼处公示的规划用地许可证和预售许可证等证件显示,该项目规划的用地性质为商业金融业,商品房预售许可证上批准销售的是商业和商务办公房。
对于预售证上批准销售的内容为什么与销售所推的“公寓”说法不同,销售人员没有给出明确的答复。
>>部门说法 是否合规要看规划用地许可证上规定的用途
本来是商业和商务金融业用地,却打着“不限购、不限贷”的口号卖给有着居住需求的购房者,将来所建项目的多数用房实际为居住用途,这种情况是否存在不合规的地方?购买了这类住房,与购买普通住宅有什么区别?对此记者采访了济南市的相关部门。
济南市建设部门相关人士介绍,对这种情况的限定主要是看规划,看规划用地许可证上规定的用途,如果规划有公寓,可以建设。
据记者从市场上部分在商业性质用地上建设公寓的项目情况来看,主要的部分和主打的产品都是公寓,而且主要面向的群体都是居住类型的购房者。业内人士分析认为,不排除有的开发企业拿了商业用地,却在上面主打有居住功能的公寓产品,这样既避开了限购,又有利于产品的销售,有着利用“商改住”规避限购的情况。
从记者探访的位于浆水泉路的项目情况看,商家公开打出了“居住公寓”的口号。根据济南限购细则,规划为居住用途的公寓在限购之列。而该项目打出“居住”的口号,明显是为吸引居住型购房者。
>>延伸服务 买商务公寓无法落户 水电和物业费用高于“民宅”
记者在采访中了解到,虽然不少项目的销售人员声称:除了土地性质是商业的,产权40年外,其他的与住宅差别不是很大。但记者了解到,商务公寓在落户、子女上学和水、电、物业费等方面还是有着比较大的差别。
记者从公安部门了解到,购买了这种商务公寓,确实不能落户,但本市户口可以进行迁移。
在子女上学的问题上,由于公寓项目的用地性质为商业,因此配套都是酒店和商场等商业配套,而学校等配套设施则没有规划配置。
“小区没有学校配套,如果上学可以到旁边小区的学校去上。”一公寓项目的销售人员这样告诉记者。
而同样由于是商业用地,将来的水、电和物业费等方面,也会与普通住宅有所不同,不少公寓项目的水电和物业费都可能按照商业来收,高于住宅项目。虽然相关项目销售人员在接受采访时表示,将来可以按照民用水电来收费,但还得看到时具体的落实情况。
商业性质公寓 转让税费高于普通住宅
一位商务公寓销售人员告诉记者:“我们的项目户型小、位置好,可住、可投资,是非常好的投资产品。”而这也是不少公寓产品主打的“卖点”之一,将来出手就可以获得投资回报,而相关的税费和住宅差不多。
交易环节的税费多少,是投资需要重点考虑的方面之一。而据记者从税务部门了解到的情况,商业性质的公寓转让税费要高于普通住宅。
“商业性质公寓转让,出售方需要支付的税费有四项,买房支付的有两项。”税务人员介绍,卖方需要按照差额的20%缴纳个人所得税、营业税附加税、土地增值税和印花税,买方需要按照3%的比例缴纳契税和印花税。
业内人士介绍说,按照差额的20%缴纳个人所得税,再加上土地增值税,对于不少公寓产品来说是一笔不小的费用,对于投资公寓的购房者来说,是需要考虑的问题。具体的情况还是要看房源的情况。
