首座"百变住宅"楼明年底亮相济南 空间随意割
齐鲁晚报2012/05/16 08:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
已经开始做基础,主体结构也会很快,关键要看室内部品供应。”15日,三箭房地产总工程师姚永涛说,如果室内部品采购顺利,位于三箭汇福山庄的省城个“百变住宅”试点项目,将于明年年底前建成。试点项目是一栋四层楼房,住宅面积3000平方米。
特制精装隔板虽然薄,但隔音效果好,中间气孔还可用作线路通道
济南市住宅产业化发展中心主任王全良说,项目建成以后,住宅的室内空间可以任意分割,住宅户型想变就变；整体厨房、卫生间像冰箱彩电一样,可以随时移动、任意摆放。对传统住宅来说,一旦建成,户型和结构布局就没法改变了,要想大尺度改变布局只能拆了重建。“试点项目建成以后,如果住户对一种室内布局腻了,可以像摆放家电一样,对厨房、卫生间重新布置,并通过隔离墙板,重新划分户型。”王全良说。
不过,该试点项目还只是“百变住宅”的一个雏形。姚永涛说,试点项目住宅楼的主体结构建设仍然采取传统的作业方式,只是房间内部实现部品家电化。试点项目与传统住宅的一个很大不同在于,住宅的层高更大,以便为架空地板和部品组装预留出足够的空间。
严格来讲,“百变住宅”不光室内部品像家电一样组装,主体结构也由各种预制构件拼装。“现在还处于起步阶段,本地预制构件的生产条件还有限,所以试点项目还是采取传统作业方式,先把住宅主体结构建好,再进行部品的填充和组装。”姚永涛说。
姚永涛说,诸如墙板之类的产品已经不少,但是真正匹配“百变住宅”理念的部品生产尚待发展。不过,市住宅产业化发展中心一直在推动,部品生产企业逐渐引入,如果采购顺利,明年年底省城首套“百变住宅”将会亮相。
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（来源：生活日报）近年来,济南市有关部门一直计划力推可随意改变户型、且主体寿命超过100年的CSI住宅,实现住宅产业化。按照此前的计划,济南将力争在2011年、2012年和2013年分别建成10万、50万、100万平方米这样的住宅,同时5年建成面积1500亩的济南住宅产业基地一期。然而,目前住宅产业基地仅获得了100多亩的土地指标,也还没有完成招拍挂,距离开工还很远；试点项目的推进也异常艰难,几乎没有开·发商愿意尝试。
可以随意改变内部的户型,主体的寿命能够达到100年,这样的CSI住宅是不是听起来很吸引人?但记者在采访中了解到,不仅2011年计划建设10万平方米CSI住宅的目标计划没能按期实现,原本有计划做CSI试点的开发商也基本都还在观望,除了一栋四层小楼,其他试点似乎都遥遥无期。而这个还算“有谱”的试点,开发商也对审批、验收等顾虑重重。
开发商不愿做试点是因为他们有太多顾虑
原本计划3年建160万平方米 如今只有一栋小楼还有点谱
2011年7月,济南市人民政府办公厅发布了《关于促进住宅产业化发展的指导意见》的21号文件,里面提到的发展目标为:开展工程试点示范,力争2011年、2012年和2013年全市中国支撑体住宅试点项目年度建筑面积分别达到10万、50万、100万平方米；2014年至2015年,全市中国支撑体住宅项目建筑面积力争达到房地产年度开发总量的30%以上。
去年年底,济南市住宅产业化发展中心主任王全良在接受采访时表示,之前已经组织20多个企业开会协调,他们将申报CSI住宅试点项目。不过,在记者16日的采访中了解到,至今还没有试点项目正式开工,2011年10万平方米的目标显然没有完成。王全良介绍,之前三箭、鲁能和绿地泉景等都有意试点,但现在还算有进展的只有三箭汇福山庄,不过也只有一栋楼,面积比较小。
19日,记者联系到三箭汇福山庄项目一位姓王的技术负责人,据她介绍,三箭汇福山庄的2号楼是作为CSI的试点项目,共四层,3000多平方米,目前已经做了地基平整等工作,等着设计图纸审查完成以后就可以正式开工。
缺乏统一标准 审批、验收都很麻烦
王全良表示,对于CSI这个新兴事物,多数开发商还处于观望阶段。
据三箭汇福山庄项目技术负责人介绍,三箭汇福山庄其他进展比较快的楼主体已经基本完成,但是试点CSI的2号楼却还在审设计图纸。“开始找了一家设计单位审图纸,结果因为是CSI的,他们做不了,只能又另外找了一家省级的设计单位。”该负责人说,因为之前三箭汇福山庄都是按普通的住宅设计的,但是现在2号楼因为要做成CSI住宅,每层的架空地板就要多出30厘米,整栋四层楼就会比规划高出1米多,还需要向规划局申请更改规划。
此外,因为CSI住宅还缺乏相应的标准,以后的验收等也会面临一系列麻烦。“我们这个小区有30栋楼,如果这一栋楼验收不过,其他楼的房产证办理也可能受到影响。”该负责人也对此表示了担忧,希望政府有关部门能尽快出台CSI住宅相应的标准。
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配套部件需从国外进口 成本过高,销售也让人担心
济南市住宅产业化发展中心总工程师李建海表示,由于配套的产业基地还没有建起来,目前要建设的CSI住宅试点项目的架空地板、拆装墙壁等大部分都需要从国外进口,CSI住宅的成本应该会比现在市场上的精装修房稍高一些。
“之前也见过国内生产的一些配套部件,感觉质量不行。”三箭汇福山庄项目技术负责人也表示,现在建的汇福山庄2号楼,主要的部件都需要从日本进口,“加上运输等,成本肯定下不来了。”
市民基本不知道CSI是什么 担心未来维修等会有麻烦
“要是价格比普通商品房便宜的话可能会考虑,如果价格差不多的话,还是买普通的房子吧。”市民杨女士说。市民纪先生则担心,像CSI住宅这种还没有推广起来的新事物,以后质保、维修等估计都会很麻烦。
“别说市民不知道CSI,我们前期去办一些手续的时候,有关部门一听说CSI也都不知道是什么,跟听天书似的。”三箭汇福山庄的项目技术负责人说,对于CSI住宅还应该加大宣传,至少应该先普及到建筑审批等相关的部门,然后再让更多市民了解、接受。
连土地都没落实好 住宅产业基地难动工
按照济南的计划,不仅要3年建成100多万平方米的CSI住宅试点,还要打造成住宅工业部品生产研发前沿阵地和住宅工业部品集散地,带动相关产业的发展。然而计划5年建成的济南住宅产业基地一期,1500亩的土地,目前只有100亩的指标,仅仅能满足两家企业落户,有关人士表示,如果仅靠这点土地,根本难以发挥作用,而这100亩土地连招拍挂也没有完成。
计划打造住宅工业部品集散地 可住宅产业基地至今没动工
济南市新一届领导班子多次提出济南市将大力发展实体经济的“主攻方向”。王全良认为,这为济南市乃至全省CSI住宅发展提供了难得机遇,“济南并不仅仅是要开发CSI住宅,而是要以济南市住宅产业基地为中心,打造相关的工业体系。”
《关于促进住宅产业化发展的指导意见》中提出,要用3至5年时间,通过试点推进产业培育和产业化推广,提高住宅规模化、标准化、产业化水平,打造住宅工业部品生产研发前沿阵地和住宅工业部品集散地。
“如果济南发展成为重要的住宅工业构件、部品生产基地,就有望创造出千亿规模的实体产业,安置60多万职工就业。”王全良表示,济南市住宅产业基地未来吸引了足够多的企业入驻后,将使CSI住宅的生产积聚成规模效应,大规模生产后,CSI住宅的成本肯定可以降低,市民也可以买到更便宜的CSI住宅。
按照此前的计划,济南住宅产业基地将由济南住宅产业基地长清园区、商河智能化墙板生产园区、章丘住宅结构产业园区三大园区共同构建,各占地约3000亩。记者了解到,目前长清、商河的园区都已经签约,但何时能动工,都没有确定的消息。
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规划3000亩如今只有100亩的土地指标 这点土地预计5月才能招拍挂
王全良表示,济南住宅产业基地虽然签约落户位于长清的济南经济开发区已经差不多两年了,当初规划占地面积约3000亩,分两期建设,一期规划建设面积1500亩,建设期为5年。
“只有去年批下来100亩的土地指标,到现在还在等着招拍挂。”王全良说,即使这100亩的土地能动工,也太少了,难以形成规模,发挥不了多大作用。而据李建海介绍,现在有十几家相关的生产企业,有意落户济南住宅产业基地,但是这100亩的土地,只能满足两家企业落户。
而对于去年的土地指标,为什么到现在还没有进行招拍挂,该工作人员解释,“一般土地指标都是每年的3月左右确定,4月底报到市里,再依次上报省里和国土资源部,上报批准以后,就开始进行清点地上物和补偿等,这个过程一般比较长,需要好几个月,等再报到省里大约就到了12月底,再等规划、国土和市里批准以后,一般都是转过年来的二三月份了。济南住宅产业基地这100亩左右的地,一切顺利的话,5月份应该能够进行招拍挂。”
深圳、沈阳等已经成为试点 济南也正在积极申请
16日,记者来到济南市住宅产业化发展中心采访的时候,王全良和有关人员正在讨论济南申请国家新兴住宅工业化综合试点城市申请的材料。
“深圳、沈阳已经成为了试点城市。”王全良说,济南是研究住宅产业化的城市之一,虽然最近几年的发展没有预想的那么快,但是济南的CSI推广还是走在前列的,申请试点的希望应该很大。
王全良表示,CSI住宅要实现规模效应,建设规模至少要达到100万平方米以上,而且涉及土地、规划、标准、金融等50多个行业和2000多个部品整合,如果缺少切实有力的政策支撑,仅靠一个部门难以取得实质性进展,还需要全市的重视,各部门的配合。
据了解,沈阳市委此前就将现代建筑产业作为全市未来经济支柱产业之一,成立了以市委书记亲自挂帅,市委常委、主管市长负责的市推进现代建筑产业化发展领导小组,并组建了管理机构,负责日常具体工作。
沈阳市共确定了“十二运”场馆及配套设施建设、金廊春河地块、和平生态园等9个项目、近620万平方米的现代建筑产业化试点示范工程,同时要求试点示范工程与铁西现代建筑产业园的,使现代建筑产业的产品、成果尽快尽早地为城市建设提供优良的技术服务和产品支撑。同时以现代建筑部品为主体,重点发展新型建筑结构构件制造业、建筑建材装备制造业、建筑用机电产品制造业、建筑金属结构制品业、建筑陶瓷产业和建筑木制品产业六大优势产业。计划到2015年,实现全市现代建筑产业产值3000亿元,到2020年,实现全市现代建筑产业产值5000亿元。
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住宅产业化是未来发展趋势 建议政府试点建设CSI保障性住房
政协委员、山东财经大学房地产研究所所长在今年提出了《实现产业化,把保障性住房建成长寿命住房》的提案。
“住宅工业化是国际住宅产业发展的趋势,CSI住宅是一场革命,它的推广将加速我国住宅工业化。”郭松海介绍,住宅产业化(工业化)建设方式比传统建筑模式可以节约木材消耗53.5%,节约用水36.4%,节约用电30.8%,减少建筑垃圾36.9%；同时也可减缓我国建筑企业的成本压力,而且这样的住房寿命也更长。
“现在都在大力建设公租房等保障性住房,如果政府能够选择其中的一个或者几个作为CSI住宅的试点,对济南住宅产业化的发展将起到巨大的示范和推动作用。”郭松海说,由于以工业化生产方式大规模定制式建造小户型成品住宅,批量大,成本低,周期短,因而,最宜采用政府大订单式采购,其效率高,经济节省。他建议将财政投入资金用于住宅工业化生产,建设公租房；以此示范引路,进而在普通商品房建设上推行住宅产业化,并在规划、财税、土地等政策上予以优惠。
此外,郭松海还建议应建立富有地域特色的CSI保障性住房产业化标准与技术体系,相应的住宅产业化政策法规体系和CSI保障性住房专项基金。
像生产汽车一样用工业化生产建房子 CSI住宅的主体寿命能达到100年
究竟什么是CSI住宅?16日,记者来到位于长清大学科技园山东数娱广场A座的济南住宅产业基地筹建处,参观了这里的CSI样板间。
据济南市住宅产业化发展中心的工作人员介绍,CSI是China Skeleton Infill的英文缩写,中文叫“中国的支撑体住宅”,是采用结构支撑体和填充体完全分离方法施工的住宅。CSI住宅房间内的隔墙、整体卫生间、整体厨房等都可以实现工业化大生产,不但户型灵活可变,寿命达百年以上,远远超过目前建筑物平均30年的设计寿命。而且相对于传统建筑模式,更加节约能源,每套平均造价只有20万元,施工周期缩短一半以上。
济南市住宅产业化发展中心主任王全良打了一个形象的比喻,“所谓的CSI住宅和住宅产业化,就是住宅工业化生产,未来建房子就像制造汽车一样,基本都是在工厂里完成。”
CSI住宅的一大特点就是,用户可以根据自己的需求,设计成任何自己中意的户型。
据济南市住宅产业化发展中心总工程师李建海介绍,CSI住宅的隔板不仅便于拆卸,而且中空的设计,非常有利于隔音、保温等。
在样板间,记者看到,地板有一个20至30厘米厚的架空层。“这叫架空地板,里面放各种管线,由于各种管线都是独立的,既方便更换也不会因施工对房屋主体结构造成破坏,安全性很高。”李建海说,这个架空层也可以起到很好的隔音效果,“如果女主人穿着高跟鞋在屋里走,架空地板的隔音效果能让楼下的住户几乎听不到鞋子的声音。”
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