贾康：房产税试点扩大方案将出台
中国证券报2011/12/08 17:02
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财政部财政科学研究所所长贾康日前接受中国证券报记者专访时表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的地步。他透露，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。
他认为，房产税试点效果显现需要较长过程。房产税最重要的任务，不是增加财政收入，而是调节经济和社会生活，其成为地方财源支柱的属性将逐渐显现。
促进房地产行业健康发展
贾康：一方面，房产税或者说不动产税，对于房地产业的发展，提供了一个使之更健康、少泡沫、长期可持续发展的配套制度，它可以凭借经济手段减少空置率，增加中小户型比重和遏制肆无忌惮疯炒。另一方面，房价并不会应声而落。中国现在城镇化率才40%左右，以后要达到70%至80%才能相对稳定，在这个过程中，城市中心区域的不动产价格将呈现上扬曲线。事实上，没有力量能改变这个上扬曲线，但房产税会使这个曲线的斜率降低，发展的过程更平稳、尽量减少泡沫。长期来看，不动产价格在一线城市的上升曲线不会改变。
这个税种对于财税配套改革的直接意义是它可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。因为设了这个税，地方政府会意识到只要专心优化本地投资环境、提升本地公共服务水平，辖区内的不动产就进入轨道。在年年都缴税所形成的经济制约之下，需求与供给双方的行为模式都必然改变，就不会动辄推出一个“地王”。
两地高端住房成交下降
中国证券报：如何评价重庆、上海两地的房产税试点效果？
贾康：关于上海、重庆房产税改革，有观点认为这两市的试点好像成效不足，比如税收收入很少或者并没有看到房价急速下跌。我觉得这都是一些非常表面的认识。
房产税是按年征收，不能急于看它到底可以征收上来多少税。这两个地方都不会太看重年能收多少税，因为以后的成长性肯定没有问题。这两个城市的房产税试点，体现了市场经济就要进行间接调控，要运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。
在上海、重庆这样的发达地区，房产税最重要的任务，还不是筹集财政收入，而是要调节经济和社会生活，但未来它的财源支柱属性将逐渐显现。今年在重庆和上海两地的高端不动产，都明显出现了成交量下降、价格趋稳，这就是很明显的正面效应。重庆方面的统计数据表明，前几个月的高端住房成交量已经下降28%。另外，上海通过此次税制的具体设计，取得了很好的实际调节效果。上海多年苦恼的问题就是大家都倾向在中心区里面购置不动产。而这次上海的房产税试点方案里面设计了一个很小的杠杆，即中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，这个些微的差距就使成交大量被引流到周边区域。另外，有“人均60平方米”和“均价两倍”这样的数量界限来区分不同的税负，明显促进了小户型的销售占比上升和均价的沉稳。
扩大试点城市名单尚未确定
中国证券报：房产税何时或在何种条件下能在范围内推广征收？
贾康：最近一段时间，财政部领导表达了对房产税改革试点积极总结经验和考虑进一步推进改革的意见，这是一个很明确的政策信号。也就是说，在未来的改革逻辑里面，将会认识和思考怎样在中国进一步打造财产税，怎样使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进以及怎样深化配套改革、构建地方税务体系，怎样强化从收入到财产的再分配机制，怎样抑制房地产在运行中间的泡沫等。房产税试点所代表的建立房地产税收制度框架，是可以产生正面效应的。
目前，最重要的是总结重庆、上海两地试点的经验，然后再谈怎么进一步推开。两地的试点有其积极意义和借鉴作用，但具体到其他城市必须具体讨论。今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案，至于是哪些城市，目前还很难确定。总而言之，未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。
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“最近不少媒体把济南列入了限购政策有截止时间的11个城市中,其实是对济南政策的不完全了解。因为济南市最后执行的限购政策和国家要求的一样,并没有具体的时间限制。”济南市城乡建设委及房管部门的相关领导近日都对记者作出了同样的解释。
2011年1月21日,济南市政府以济政发〔2011〕3号印发了《济南市人民政府关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》。其中的第三条,即实行限定居民家庭购房套数政策中要求:“从本通知下发之日起至2011年12月31日,本市及非本市户籍居民家庭,只能在本市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)新购一套新建商品住房。”但文件末尾,还专门规定:“本通知自发布之日起施行。如上级有新政策出台,按新政策执行。”
于是,2011年2月25日,济南市又以济政办发〔2011〕6号文件的形式,印发了《济南市人民政府办公厅关于转发鲁政办发〔2011〕5号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》,进一步明确了和国家政策保持一致的“限购”政策。现在执行的,也正是这个文件。
倒逼“土地财政”转型
“今年的买卖与去年比差远了,以前一二百元的生意我都不愿接,今年不行啊,能接一单是一单,哪还顾得上挑肥捡瘦啊?”在解放桥往北一个路口租个门头做窗帘生意的寿光人郎师傅,和记者聊起来有一搭没一搭的。“原因?很简单啊,房地产不行了,买房的少了,我这做窗帘的能不受影响?”他撇了撇嘴。
“限购”政策立竿见影,直接导致了新建商品住宅成交量的大幅萎缩。3月份,济南市网签成交新建商品房3017套、208514.33平方米,同比下降26.51%,环比下降81.17%。其后,济南市的新建商品住宅价格和成交量都保持了一个相对的稳定,疯狂上涨的势头得到了有效遏制。
“‘限购’政策之所以在年底受到关注,看得见的是房地产开发商面临的资金压力越来越大,看不见的是投资性需求被挤出了房地产市场,更深层的则是‘限购’政策的传导效应,表现在土地一级市场的波澜不惊。像济南市,8月份至今,有数十宗土地以低价成交,特别是11月初,位于大学科技园的9块土地由于没有开发企业参与竞买,导致流拍,这对热火朝天的济南房地产市场来说还是首次,也是倒逼土地财政转型的一个明显信号。”业内一位不愿透露姓名的专家对记者分析说。
“实质上是为保障性住房建设争取时间”
“按说‘限购’政策是否持续下去本身不是问题,因为此前不久,国务院总理温家宝和副总理李克强都明确表达了房地产调控不会放松的决心。”该专家告诉记者,“现在的问题是,既然‘限购’政策就像国家住建部部长所说的那样,作为强制性干涉市场的行政手段,不具有长久性,那从国家层面上为什么不为‘限购’政策的执行设一个明确的时限呢?照我的理解,实质上是为保障性住房建设争取时间。”
12月5日,各大媒体在显著位置刊发了《迈向住有所居的明天——写在一千万套保障房全部开工之际》的大幅报道。报道中说:截至10月底,开工建设保障房超过1000万套,比原计划提前一个月完成目标任务。
同日,国家住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示:2012年的保障性住房建设任务也即将下达,总量虽然不会像今年的1000万套那么多,但会大大超过去年的590万套。
“一方面,如果现在就停止执行‘限购’政策,那么房价的新一轮报复性反弹不可避免；另一方面,‘限购’政策又非长久之计,肯定会退出,而退出的时机应该是在保障性住房大批量推出之时。”这位专家分析说,“今年重点抓的是保障性住房的开工量,按照一般工期要求,保障性住房大量竣工投入使用要到2012年底和2013年上半年,也许等到了保障性住房有了眉目之时,再谈‘限购’政策退出才合时宜。”
