以房养老"倒按揭"济南或破冰 最快将于下月推出
济南时报2011/10/31 11:16
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“等你离开这个世界时，房子归金融机构；在此之前，你可一直按月领取资金。”这便是“以房养老”的最通俗描述，业内也称“倒按揭”。
随着社会老龄化程度日益加重，以房养老已在不少国家被广为推行。采访中记者了解到，已有银行准备在济南推出以房养老服务项目，“目前相关员工正在接受项目推出之前的培训”。
济南或破冰：最快将于下月推出“倒按揭”
10月25日，记者从一家银行的济南分行了解到，以房养老按揭业务是该行借鉴国外“倒按揭”的思路，结合国内特点及养老传统推出的养老贷款项目，目前在北京已开始试点。该项目能缓解子女赡养老人的压力，增加老人可支配资金。
问及在济南将何时推行时，该行人员称：“目前与该项目相关的人员正接受培训，如果一切顺利，有望在下个月便可以在济南推出以房养老‘倒按揭’服务项目。”采访中记者发现，准备推出以房养老“倒按揭”服务项目的金融机构，在济南目前尚只有这家银行。
美好愿景：退休前“人供房”，退休后“房养人”
与济南相比，北京以房养老项目已进入到实质性操作层面，具体做法值得借鉴。
10月24日，本报记者从北京市民政局了解到，北京发布的“十二五”时期老龄事业发展规划中，首次提出“以房养老”概念。接受采访时，工作人员描绘了以房养老的图景：年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等金融机构，这些机构根据房屋估价每月支付一定资金，老人晚年衣食无忧直至终老。房主身故后，金融机构将房产出售，所得用来偿还贷款本息，部分归抵押权人所有。
对此，北京市老龄办相关人员表示，通俗来说，“倒按揭”就是退休前“人供房”，退休后“房养人”。政府鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务，“这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。”
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银行试点：总体业务量尚不太大
采访中记者了解到，目前一家银行已在北京推出以房养老“倒按揭”服务项目———凡年满55周岁的中老年人，或年满18岁的法定赡养人，以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
该人员称：“该项业务申请门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。目前，该项目总体业务量不太大。”
即将在济南推出“倒按揭”项目的这家银行，接受采访工作人员表示，目前已有一些客户群在关注该项目了，但总体数量不是很大。
前车之鉴：上海以房养老无奈搁浅
为解决日益严峻的养老问题，让老年人维持较高生活水准，早在2007年，上海便有金融机构开始推行以房养老“倒按揭”。
10月25日，记者与上海公积金管理中心取得联系。据介绍，当年上海试推过两种以房养老模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配；另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。
该人员介绍：“以房养老实现需要3个条件，首先当事人需要拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利；其次当事人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再就是当事人经济状况要适中，因为经济条件很好，就没有以房养老的必要，经济条件过低，就不具备以房养老的条件。”实际操作中，真正符合条件的申请人很少，于是推行计划在两年前就近乎搁浅了。
帮你算算“养老账”
住市值百万元的房子，但两个人每月可供支配的收入1500多元，除去日常开支，每月所剩不多。这让一直拥有“有生之年四处逛逛走走”的张先生夫妇至今心存遗憾。为达成愿望，两人想通过“以房养老”的形式把房产“倒按揭”出去。
老张的心愿：晚年手头上宽裕些
家住济南市文化东路吉祥苑小区的张先生，老家是潍坊寿光的，20多年来一直在济南做小生意，攒下了一笔钱。60岁那年，他用这笔储蓄付全款买了这套两室两厅近130平方米的房子，2004年买的，当初花费60多万元，如今二手房评估师给出的市价已是100多万元。
张先生介绍，他购买了养老保险，现在每个月能领养老金1000多元。自从买了房子后，他把老伴刘女士从老家接了过来。现在，刘女士每月能从所在的村里领取每月三四百元不等的补贴。如此一来，两人每月收入约1500元。张先生说：“除去生活费、物业费等开支，每月剩不了多少钱。”
张先生夫妇有一儿一女，但“儿女们的生活压力也很大”，老两口外出旅游的费用根本指望不上儿女。张先生说，现在年龄大了，干不动活儿了，就想在晚年和老伴出去逛逛，坐坐飞机、旅旅游、拍拍照……可钱根本不够啊，平日里都得处处省着花。
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理财师算账：以房养老很给力
接受采访时，专业理财师徐洋称，在不考虑通胀因素的前提下，假如你60岁退休，退休后每月花1000元，按平均寿命80岁计算，你将需要：1000×12×20=24万元的养老金，假如每月2000元，你将需要：2000×12×20=48万元的养老金。如果你的身体很健康，生活也很美满，活到100岁呢？答案是：活到100岁，每月2000元，你就将需要96万元的养老金！你能保证足够的经济实力应对老年生活吗？“以房养老”或许能够助你一臂之力。
【相关链接】其他国家的以房养老
美国※
许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式，一是联邦政府保险的倒按揭贷款；二是由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三是专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值。
加拿大※
超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。
新加坡※
60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
日本※
老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。
相关阅读：“以房养老”欲登陆山东 70年房屋产权是道坎
（来源：齐鲁晚报）
“以房产作抵押，每月可贷2万元养老”。随着社会养老问题日益严峻，“以房养老”这个舶来品浮上水面，成为社会讨论的话题。近日，中信银行在国内率先试点“养老按揭”业务，年底前该业务将在山东省内推广。
年底前在山东全面推广
“我天天发愁的就是养老问题”。最近，济南市民曹老先生刚刚退休，他的老伴几年前过世，的儿子在外地工作，生活也不宽裕，曹老先生退休后工资不足千元。“我只有一套九十多平方米的房子，听人说将来可以‘以房养老’，不知道靠谱吗？”
与曹老先生一样，存在养老顾虑的老年人比比皆是。当前中国老龄化问题异常严峻，很多人都是未富先老，社会养老无法保障，“养儿防老”的观念也跟不上形势。这种情况下，“以房养老”这个舶来品浮上水面，成为社会关注的话题。
国内一些地方也在尝试推行这一办法。前不久，北京市发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。
本月初，中信银行在北京、上海率先启动“以房养老”的按揭业务，推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，成为业内个“吃螃蟹”的。
“我们计划在下个月，在山东地区全面推出这项业务”，中信银行济南分行零售市场销售部总经理耿宾告诉记者。“其实，以房养老在山东青岛试点，效果不错，总行才决定在各地逐步推开”，耿宾称。
耿宾介绍，该卡针对中老年客户，在国内率先推出“养老按揭”业务，老年客户本人或法定赡养人以房产为抵押，银行向老年客户每月发放用于养老用途的贷款。
耿宾介绍，以房养老在国外被称为“倒按揭”，出现在20世纪80年代中期，是国外一种较普遍的养老模式，但完全参照国外模式存在一定难度，该行推出的养老按揭业务进行了一定程度的改良，以适应国情。
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每月可贷2万元养老
与国外“倒按揭”不同，中信银行推出的“养老按揭”业务，借款人不限于老年人本人，只要有可抵押房产，老年人法定赡养人也可以作为借款人。
不过，中信银行要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，解决了一套房屋难以处置的难题。“这样的规定显示了银行的谨慎，也抬高了门槛，挡住了部分有需求的客户。”有业内人士分析指出。
对于关心“以房养老”的中老年人，他们更想知道：“我每月可以获得多少养老金？贷款养老的成本高不高？”耿宾介绍，贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。
为了防止养老资金挪作他用，该行同时规定，资金必须用于老年人养老，包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。
根据客户的情况，银行提供了两种还款方式：一种是按月还息，到期一次性还本；另一种是，按约定每月等额偿还部分本金，银行按月自动扣收应还本息，贷款到期时贷款人再偿还剩余本金和当期利息。
推广尚需迈过几道坎
“住房一次抵押，贷款分期发放，将不动产变成持续稳定的现金流，贷款人每月有稳定的现金来源用于养老，不仅提升老年人晚年生活质量，子女也可以减轻负担。”
听上去很美好的“养老按揭”，银行在推行上却面临不少问题，这也是各地试行“以房养老”遭遇的共同难题。
“中国人传统的养老观念就是一大障碍。”耿宾说。正如其所言，针对“以房养老”模式，国内一家专业机构曾在上海做过一项网络调查，结果显示，84%的老年人不能接受。“如果真的要以房养老，自己会有一种挫败感，儿女在外也会感觉到没有颜面。”一位接受采访的老人说。
房屋产权70年，则被金融界认为是“以房养老”的障碍。省城一家大型银行个贷部负责人称，70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险，这也是国内大多数银行对“以房养老”市场迟迟不敢下手的原因。
此外，房价下行的风险，也影响了这项业务的推广。业内人士称，“从历史上看，房价确实涨了数倍，但目前已经处于高位，一旦遇泡沫挤压效应，以房养老将存在极大风险。”
业内人士称，面对日益严峻的养老形势，以房养老可作为未来养老方案的选择之一，且有一定的必要性和可行性，但短期还需要完善法律、房产估算体系等相关制度和政策，否则可能会导致纠纷产生。
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