济南楼市"新旧倒挂"局面改观 二手房价下跌

在新房大幅降价的带动下，济南的二手房价格也出现了松动。记者调查中发现，不少二手房挂牌价格与7月份相比都出现了下降。尽管新房、二手房价格仍倒挂，但在目前的态势下已有所减弱，价差逐渐缩小。随着二手房的降价，不少消费者将目光重新放到了二手房上。同时，随着二手房价格的下跌，成交量出现了回升。来自济南市房管部门的数据显示，限购取消之后，济南二手住宅的网签量环比上升了两成。

价格现回落

“现在不少二手房的挂牌价都出现了滑落，平均每平方米下降了300元左右。”24日下午，燕翔路上一家房产中介机构的负责人邢刚接受导报记者采访时说。 据导报记者了解，该房产中介主要推介环山路周边的二手房。导报记者环顾一周看到，门店内该小区房源每平方米价格在1.10万元至1.15万元之间。

“这个价格是上个月的，实际上挂牌价都有所降低。”邢刚说完，就安排工作人员修改价格。导报记者注意到，一套110平方米的二手房，工作人员将该房的价格修改为118万元，并赠送8平方米地下室，而此前的价格是123万元，但不赠送地下室。如此计算，该房子的售价从每平方米1.119万元降到了1.073万元，降幅达到了460元每平方米，如果再加上赠送的地下室，降幅更大。

“比上个月便宜一些，还是比较明显的，每平方米降了四五百元。虽然也有不降价的房主，但并没有涨价的房主。”邢刚说，“前一段时间卖得不好，很多房子都积压住了。房源多了竞争压力也大，不少业主都选择吃点亏，想赶紧卖出去。”

正如邢刚所说，记者注意到，此前曾在邢刚店里挂牌大面积出售房产的“炒房族”王林的房价都出现了松动。其中一套3月份挂牌价157万元的房子，4月份降到了150万元，5月份降到145万元，最终在8月份以王林的心理底价140万元成交。

成交量上升

在二手房价格下降的同时，成交量出现了回升。 “之前一周可能也就两三个客户过来看房。”邢刚说，看房的客户本来就少，成交量更是寥寥，经常出现月零成交。 不过，济南市放开限购之后，邢刚明显感觉忙了。“限购取消之后，看房的人明显增多。”邢刚表示，一天就有两三个客户来看房，咨询量增长了六七倍。 导报记者在采访中发现，此前曾钟情二手房的不少消费者由于价格的原因将目光转投新房，但随着二手房价格的下降，他们又将目光重新瞄准二手房。

今年6月份，济南市民孟庆磊曾四处寻找合适的二手房，但新旧房房价倒挂，无奈之下他决定购买新房。然而最终他还是购买了一套二手房。

“上周我已经签了协议，购买了一套二手房。”孟庆磊24日在电话中说，“价格比较合适，此前曾关注过这套房子，但因为价格比较高就没签协议。就在上周，中介给我打电话说房东降价了，比两个月前一平方米下降了大概600元，我感觉可以出手了。”

除了孟庆磊这样的市民，不少外地人也加入了购房大军。在洪楼西路的一家二手房中介机构，导报记者遇到了前来买房的淄博人崔仁山。 崔仁山在济南工作已经一年多，一直想买套房子。他先后看过很多房子，也曾多次到房产中介机构咨询。然而，根据之前的限购政策，他一直无法买房。

“济南放开限购之后，我到中介机构看了不少房，已经初步定了几个目标，准备近期出手。”崔仁山说。 据导报记者了解，像崔仁山这样原本受限购政策限制而无法买房的人还有很多。随着限购政策的取消，目前买房人群中，很大一部分确实是之前受到政策限制的市民。

26日，市政府发布《调整城区及市区部分建制镇(街道)驻地国有土地基准地价的通知》，济南市城区商业、住宅、工业一级用地价格将分别调整为每平方米8028元、5608元、2055元，有效期5年。

此次调整过后，商业用地分为9个级别，住宅用地与工业用地均分为8个级别，一级用地价格，其余等级依次递减，每个级别的商业用地基准价格均高于同级别的其他用地。

Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级商业用地基准地价分别调整为每平方米8028元、6198元和4618元;Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级住宅用地基准地价分别为每平方米5608元、4046元和3252元;Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级工业用地基准地价分别为每平方米2055元、1567元和1142元。此次调整后，商业和住宅用地基准地价上调幅度较大，工业用地上涨幅度较小。与2011年调整的价格相比，一级商业用地基准地价上调29.7%，一级住宅用地基准地价上调36.6%，一级工业用地基准地价上调8.2%。

据新方案，设定容积率，住宅、商业均从此前的1.7升至2.0，工业由0.6变为0.7，建筑可继续“长高”。土地还原利率设定为商业用地6.4%，住宅用地6.0%，工业用地5.5%。

相关专家表示，土地基准地价的调整不会对土地价格和房价造成直接影响。市国土部门相关人士解释，基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，并不等同于土地出让价。从基准地价到拍卖成交价格，其中还要经历评估价、底价等两个阶段。土地的基准地价、评估价格、拍卖底价以及市场价格是四个不同的概念。基准地价仅是土地价格的参考，土地最终的成交价，是由市场需求决定的。