济南限购取消 限贷政策卡住高端客群门槛

省城济南的限购政策一取消,对改善型住房的利好应说首当其冲。半个月已经过去,改善型住房的市场销售是否有新的转变?为此记者采访了几个中高端商品房的项目负责人。

短期内房价处于平稳期

“从取消限购政策发展趋势来看,会适度刺激中高端市场需求,有效去化高端大户型房源库存。取消限购政策实际增加的购买力也就是在10%-15%,并没有像猜测中对购买力的影响。这也是近期房价不会有大幅调整的原因,所以开发商的各种优惠政策实施还会持续一段时间。以价换量依然是很多开发商这段时间的主要选择。这半个月以来,市场房价一直趋于稳定,没有因限购的取消而大幅涨价。不过,未来的8.9月份市场销售可能会有一个好的提升。”鑫苑置业总经理谢君对近期市场做出预判。

限贷政策卡住高端客群门槛

鲁商御龙湾项目负责人栗经理在接受采访中谈到:“目前市场成交看,别墅市场改观不是太大,多数购买别墅产品的客户处于限贷环节。房地产市场是个庞大的综合体系,取消限购只是其中环节之一,限贷和二手房市场的相关政策还在延续之前的相关政策,所以取消限购这一条对促进市场成交并未有太直接的影响。限贷依旧,一些改善型需求的人虽然有了买房资格,但是贷款政策如果不调整,没有贷款的支持,也很难成交。而相比下普通住宅的刚需则短期内表现出了不错的业绩,常春藤近两周的成交数据明显激增,前期积累的刚需客户有所释放。”

网签增多,多为之前限购客户

限购政策一取消,网签数据增幅很快,一部分之前限购签约的客户开始浮出水面,补办网签。半个月来,济南新建商品住宅的网签量上有了明显上升,放开首日新房网签量达到了577套,是此前每日成交量的两倍多。这与自去年“国五条”以来,形成了一个新的成交高峰。“到访量和成交量没有明显增加,但对于长期的影响来看肯定还是看好的。”中润世纪中心策划人员告诉记者,对于中润世纪中心来说,限购政策的取消是增强信心的强心剂。

随着市场库存量的增大,开发商的压力也逐步加大,为了成交走量,价格促销战乃是近期市场的主流。

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（来源：山东商报）2011年济南市房地产项目的开盘数量为159个，3月开盘量为26个；2012年开盘数量为150个，8月开盘量为25个；2013年时开盘数量到了一个比较高的峰值为205个，3月开盘量为36个，2014年上半年的开盘数量为69个，6月开盘量为20个。2014年以后，市场上的开盘数量明显减少，上半年仅有69个开盘，同比降低了30%。

2014年有多重原因才造成了楼盘开盘的减少。首先是有开发商捂盘惜售。开发企业看好楼市后期发展，想囤积一部分产品等到市场好转之后再提价销售，以赚取更多的利润；其次是开发商主动延迟开盘时间。

观望情绪的浓重，加剧了市场销售的困难，从3月份—6月份期间，有数个楼盘出现了开盘惨淡的现象。因为有前车之鉴，所以很多开发企业选择了延长蓄客时间、延后开盘时间的策略；再次市场上也存有房地产企业主动放弃开盘的情况。因为市场销量不好，有房企选择“按兵不动”，主动放弃开盘，销售上多采用顺其自然的方式。

东西两部开盘占总开盘数的77%

东西两部的市场供应量在济南市的总供应量中一直占据地位，其中东部的供给量为，而西部的成交量。

上半年开盘数为69个，而东部西部的开盘数占总开盘数的77%，目前济南楼市的热点基本在东部、西部两地上演，槐荫区和历下区一直都是济南楼市成交的主力区域。

开盘数量的为中部，只有1个楼盘开盘，北部的开盘数为5个，而南部的开盘数也仅仅达到8个。济南楼市发展呈现了一种不均衡的状态，城市规划的发展，对市民的居住性引导起到了很大的作用。西客站概念的成功炒作，让很多不愿意住在西部的济南人逐渐接纳了住西的概念，而且买房的济南人还普遍看好西部未来的发展。

北部和南部一直缺少城市发展热点，没有热点也就缺乏关注，城市北部的价格目前尚处在价值洼地阶段，未来可的空间比较大。而城市南部从开发建设销售伊始，就定位成高端、稀缺的概念，即使缺少城市发展热点和政策指导，依然抵挡不了城南高端的物业类型和高端的销售价格。城南部分楼盘的销售价格可以比肩东部部分大型楼盘的售价。

开盘产品以住宅类为主

记者从济南住宅与房地产信息网上查到，从2014年1月—6月间住宅的签约成交量几乎都占总成交的90%，住宅成了济南楼市成交的主力。1月份，办公写字楼和商业用房占比为13.7%、2月份办公写字楼和商业用房占比7.9%、3月份为7.8%、4月份为6.6%、5月份9.7%、6月份10%，除去1月份和6月份，其余月份住宅成交的占比甚至超过90%。

记者也发现开盘销售的几乎都是住宅项目，其中有较少比例的公寓项目开盘。一旦住宅销售遭遇挫折，省城房地产市场将会出现较大波动，产品销售比重分布不均也成为济南楼市的一个市场写照。