济南7月二手房签3109套 均价环涨167元/平米

7月份，济南二手房市场呈现“量价齐涨”的态势。7月份济南市区二手房签3109套，环比上涨5.1%；其中二手住房网签2740套，环比上涨8.8%；济南二手房（住宅）挂牌均价再创新高，7月济南二手房（住宅）挂牌均价为9553元/平方米，环比6月上涨了167元/平方米。

一、内容摘要

楼市动态：

2013年7月份，济南新建商品房以5649套的成绩收尾。与6月份的成交量相比，减少了1000余套，数据明显缩水。房价方面，济南7月份新建住宅价格为8770元/平，环比上月上涨1.25％,，新建商品住宅价格实现13连涨。

二手房市场动态：

7月份，济南二手房市场呈现“量价齐涨”的态势。7月份济南市区二手房签3109套，环比上涨5.1%；其中二手住房网签2740套，环比上涨8.8%；济南二手房（住宅）挂牌均价再创新高，7月济南二手房（住宅）挂牌均价为9553元/平方米，环比6月上涨了167元/平方米。

市场综述与展望：

整体来看，济南二手房市场出现向好态势。年中已过，从7月份二手房签量的小幅上扬可以看出，济南二手房市场逐渐平稳。传统“金九银十”楼市旺季即将到来，济南二手房市场将会出现向好态势。房价方面，7月二手住宅挂牌均价再创新高。然而，近期，省城济南各大银行收紧个人住房贷款业务，在银行信贷额度偏紧和资金获得成本偏高的双重作用下，市民的购房心理受到一定影响，二手房价格上涨的态势将趋于缓和。

楼市新政及交通新闻：

发改委：城镇化发展规划下半年将发布

济南：中考新政出台

央行：个人住房贷款利率7折不变

山东省公积金推行“零余额账户”

西客站片区将建六横四纵路网

楼市动态

新房方面：随着7月份的到来，温度一天高过一天，但楼市的成交并未显现出像天气一样的“热度”，没能抑制住下滑的势头，楼市迎来“暑假”考验。据房天下数据统计，2013年7月份，济南新建商品房以5649套的成绩收尾（注：由于济南住宅与房地产信息网调整，7月29、30日两天的成交数据缺失），与6月份的成交量相比，减少了1000余套，数据明显缩水。在上半年济南楼市火爆退场后，终于迎来了“中场休息”时刻。

数据显示，济南7月份新建住宅价格为8770元/平，环比上月上涨1.25％,，新建商品住宅价格实现13连涨。由于价格一直上涨，导致购房者对于房价的敏感程度大增，从13个月以来的涨价幅度来看，济南下半年房价应该处于微涨状态。

二手房方面：7月，济南二手房签量环比小幅上涨。据济南市房管局统计数据显示：7月份济南市区二手房签3109套，网签面积224778.37㎡，环比分别增长5.1%、-29.9%，同比分别增长29.6%、28.6%；其中二手住房网签2740套，网签面积185926.66㎡，环比分别增长8.8%、9.9%，同比分别增长26.0%、28.8%。（详见本文P5）

金融方面：近期关于贷款利率优惠取消，银行停贷，住房公积金“余额告急”等消息传来，很多购房者担心，相关的政策会扰乱自己的购房计划。而二手房市场持续稳定的价格和学区、成熟的社区配套等优势条件使得一部分购房者转投二手房市场。因而，济南二手房市场不仅没有预想的低迷，房价方面反而有稳中上涨的趋势。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：7月挂牌量环比上涨11.76%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年7月，济南二手房市场稳中有升。挂牌量延续6月份的上涨态势。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年7月份挂牌总量再创济南二手房挂牌套数新高，为184583套，相比6月份增加了19109套，环比上涨11.76%。本月的挂牌量同比去年仍有大幅上涨，涨幅为154.72%。

行政区：各城区挂牌套数全部上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年7月，济南六大主城区的挂牌套数全部上涨。六大主城区中，历城区的涨幅，环比上涨了15.26%，挂牌套数为47648套；市中区次之，涨幅为11.34%，挂牌套数为41536套；再次是历城区，涨幅为11.21%，挂牌套数为29173套；槐荫区的涨幅位居第四位，环比上涨了11.01%，挂牌套数为20473套；高新区环比上涨9.99%,挂牌套数15423套。天桥区涨幅，环比上涨8.75%,挂牌套数27331套。

3.2 二手房挂牌价格

全市：7月挂牌均价同比上涨874元/平方米

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年7月，济南二手房住宅的挂牌均价延续6月上涨态势，再创新高。据房天下二手房数据监控中心统计显示，济南二手房（住宅）挂牌均价为9553元/平方米，环比6月上涨了167元/平方米，涨幅为1.78%。较去年同期相比，济南二手房住宅挂牌均价每平方米上涨了874元，涨幅为10.07%。

全市：7月六大行政区挂牌均价涨多跌少

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现涨多跌少的态势。

二手房挂牌均价上涨的四大主城区中，历城区涨幅位列首位，涨幅为2.34%,挂牌均价11239元/平米。其次，历城区涨幅0.93%,挂牌均价为8895元/平米。再次，天桥区涨幅为0.76%,挂牌均价8272元/平方米。槐荫区挂牌均价涨幅为0.43%，挂牌均价为8266元/平米。

市中区挂牌均价下跌，跌幅为0.33%，挂牌均价为9671元/平米。高新区二手房挂牌均价上涨幅度较小，为0.29%，挂牌均价为8666元/平米。

3.3二手房签量

全市：二手房签量同比涨29.6%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

7月份，济南二手房签量环比6月呈现微幅上涨。据济南市房管部门统计数据显示，7月份济南二手房签量3109套，环比6月上涨了5.1%。同比增长29.6%。

7月份济南市区二手房签面积224778.37㎡，环比6月下跌29.9%，同比增长28.6%。

全市：住宅网签量同比上涨26.0%

据济南市住房保障和房产管理局，7月份，济南二手房住宅网签量环比6月有大幅上涨。据济南市房管部门统计数据显示，2013年7月份济南全市二手房住宅网签量为2740套，环比6月的2519套上涨8.8%，同比上涨26.0%。

全市：二手房非住宅网签量环比下跌16.14%

据济南市住房保障和房产管理局，7月份，济南二手房非住宅网签量有所下降。据统计数据显示，本月济南二手房非住宅网签369套，环比6月减少了71套，跌幅为16.14%。

7月济南六大行政区二手住宅网签量

从7月济南六大行政区二手住宅网签量来看，市中区、天桥区和历下区的二手房住宅网签量位居排行前三位，网签量分别为：645套、579套、538套。历城区二手房住宅网签量397套；槐荫区二手房住宅网签量373套；高新区二手房住宅网签量，为130套。

7月各周网签量走势：

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

7月各周网签量走势平稳。7月1日至-7月7日，济南二手房签763套，7月第二周，网签量有明显下降，网签量为655套。7月第三周，网签量有小幅上扬，为673套。7月第四周，网签继续上涨，为686套。7月最后三天，网签量以332套收尾。（注：自2013年4月起，数据由济南二手房成交登记量更改为济南二手房签量。新采用的二手房签量将更加能够反映本月济南二手房市场的变化情况。）

3.4二手房市场关注度

行政区：历下、市中和天桥区关注度位列前三

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年7月，济南关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为24.84%，权重较6月份有微幅下跌；市中区次之，搜索占比为21.31%，权重小幅上涨；再次是天桥区，搜索比率为14.98%，权重有明显下跌；历城区搜索占比环比6月份均有微幅下跌，其搜索占比为14.83%。槐荫区和高新区的搜索占比仍，分别为11.61%,7.27%。

商圈：王官庄商圈位居首位

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

7月份，网友最关注的热门商圈10排名中，王官庄商圈上升至位，搜索占比为2.89%；舜玉降至第二位，搜索占比为2.61%； 旅游路历下段、英雄山、千佛山商圈的排名有所上升，而浆水泉、工业北路排名有所下降。文化东路、建设路、堤口路商圈的排名无变化。全福、玉函商圈无缘本月的10热门搜索商圈。

热点楼盘：鲁能领秀城搜索量占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

7月份，网友最关注的热点楼盘排行榜中，鲁能领秀城、中海国际社区、莱茵小镇搜索排名无变化。阳光100国际新城、上海花园、鑫苑国际城市花园排名有下降。名士豪庭、银座花园排名有所上升。建大花园、万盛园进入热点楼盘排行榜,与此同时，重汽翡翠郡、泉景天沅则无缘热点楼盘10排行。

总价区间：50-80万区间仍网友关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年7月，综观全市各总价区间二手房房源的搜索占比图表，50-80万区间房源，搜索比率为22.62%,位居首位；30-50万总价区间的二手房房源搜索占比为21.38%，权重有下降；再次是80-100万区间房源搜索占比为10.21%；30万元以下，搜索比率为9.82%。100万元以上的二手房的网友关注度较低，搜索比不足16%。可见，网友更加关注的中低价位的二手房源，改善性购房需求有所增加。

面积区间：90-120平米的房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示， 7月份网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注度仍，搜索占比为21.32%；70-90平米次之，搜索占比为17.87%；再次是50-70平米，搜索占比为14.77%。120-150平米和150-200平米的二手房房源搜索占比分别为12.52%和8.15%；200-300平米区间的二手房搜索占比，仅为5.77%。从上述数据中不难看出，90-120平米的的大两居或小三居更受网友的关注。可见，随着楼市调控政策的持续，90-120平米的中等户型更受网友的青睐。

户型区间:二居室房源关注度

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年7月，全市2居室房源搜索比率仍然位居首位，搜索占比高达39.28%；3居室的房源次之，搜索占比为32.27%；再次是1居室房源，其搜索占比有明显上涨，为10.25%；4居室房源搜索占比为8.33%。由此可见，2居室的房源网友的青睐和关注，刚需购房者仍是当前市场的主力军。

四、市场综述和展望

7月份，济南二手房市场呈现“量价齐涨”的态势。本月济南二手房的房价有小幅上涨。据房天下二手房数据监控中心统计显示，6月，济南二手房（住宅）挂牌均价延续6月上涨态势，济南二手房（住宅）挂牌均价为9553元/平方米，环比5月上涨了167元/平方米，涨幅为1.78%。

网签量方面：7月，济南二手房签量环比小幅上涨。据济南市房管局统计数据显示：7月份济南市区二手房签3109套，网签面积224778.37㎡，环比分别增长5.1%、-29.9%，同比分别增长29.6%、28.6%；其中二手住房网签2740套，网签面积185926.66㎡，环比分别增长8.8%、9.9%，同比分别增长26.0%、28.8%。

挂牌量：2013年7月，济南二手房市场稳中有升。挂牌量延续6月份的上涨态势。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年7月份挂牌总量再创济南二手房挂牌套数新高，为184583套，相比6月份增加了19109套，环比上涨11.76%。本月的挂牌量同比去年仍有大幅上涨，涨幅为154.72%。

整体来看，济南二手房市场出现向好态势。年中已过，从7月份二手房签量的小幅上扬可以看出，济南二手房市场逐渐平稳。传统“金九银十”楼市旺季即将到来，济南二手房市场将会出现向好态势。房价方面，7月二手住宅挂牌均价再创新高。然而，近期，省城济南各大银行收紧个人住房贷款业务，在银行信贷额度偏紧和资金获得成本偏高的双重作用下，市民的购房心理受到一定影响，二手房价格上涨的态势将趋于缓和。

目前来看，房价大幅上涨或者大幅下跌的可能性都是不存在的。作为购房者，不必恐慌入市也不要过分等待所谓的“购房时机”。何时买房，主要根据自身的需求和经济条件来做判断标准。

楼市新政及交通新闻

5.1 发改委：城镇化发展规划下半年将发布

国家发展和改革委员会主任徐绍史就我国全年经济增长预期目标能否实现、在环境污染治理方面将采取哪些措施、城镇化进程等经济社会发展热点问题做出回应，称有信心、有条件、有能力实现全年经济增长7.5％左右的预期目标，下半年将制定并发布城镇化发展规划及相关政策。

徐绍史表示，下半年，国家将采取多方面措施，在努力稳定外需的同时，积极扩大内需，释放有效需求，充分发挥消费的基础性作用和投资的关键性作用，进一步发挥内需对经济增长的支撑作用。

要深化投资体制改革，出台经修订的政府核准投资项目目录，限度地取消和下放核准权限；继续鼓励和引导民间投资；要通过多种途径，引导民间投资进入基础设施、基础产业、公用事业等领域。要建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。

5.2 济南中考新政出台

近期，中考新政《济南市2013年中小学招生工作意见》出台，《意见》明确到2016年中考时“普通的高中把招生计划全部分配到初中学校”。业内人士分析认为，名校择校生的数量很可能出现下降，而针对择校生的租房需求将转变为针对指标生的购房需求。普通中小初中附近商品房价格或会上涨。

5.3 央行：个人住房贷款利率7折不变

央行网站发布公告称，经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。届时将取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平；取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定；对农村信用社贷款利率不再设立上限。

同时，公告中称，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

对于此次改革为何继续保留个人住房贷款利率下限这一问题，央行有关负责人表示，为贯彻落实党中央、国务院有关房地产市场调控政策，抑制投资投机性购房需求，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行对个人住房贷款实施有效的政策引导和审慎性监管，要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策。因此，此次改革未对现行的商业性个人住房贷款利率政策作出调整，其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。

5.4 山东省公积金推行“零余额账户”

近日,省财政厅下发《关于全面推进住房公积金存款“零余额账户”管理的通知》,在全省全面推行住房公积金存款“零余额账户”管理制度,进一步提高政府住房基金。

据山东省财政厅综合处介绍,住房公积金存款“零余额账户”管理,是指住房公积金各分支机构每日业务结束前,将分散管

理的住房公积金存款账户余额集中汇入市住房公积金管理中心存款总账户,分支机构存款账户余额清零。

据介绍,我省全面推进住房公积金存款“零余额账户”管理后,在确保住房公积金支取和贷款业务正常开展的前提下,及时

将住房公积金存款活期转存定期,扩大定期存款份额,提高资金增值,实现化。

5.5 西客站片区将建六横四纵路网

济南市济南市规划局网站公示了西客站片区部分道路建设方案及用地范围，确定了“六横四纵”的路网规划格局。

据了解，此次公示的西客站片区部分的道路工程涉及德州路、聊城路、威海路、日照路、莱芜路、枣庄路等六条东西向道路和腊山河东路、东营路、潍坊路及滨州路四条南北向的道路。

根据规划，这10条道路的规划用地总面积约114.792公顷。根据道路断面布置图可知，此次规划的10条道路，最宽的是潍坊路（枣庄路至经十西路段），路宽50米，为双向六车道，且机动车道、非机动车道和人行道之间均有绿化隔离。最窄的道路为滨州路（威海路至经十西路段），路宽20米，为双向二车道，且为机非混行。

此外，德州路、腊山河东路、东营路、聊城路、日照路、潍坊路（清源路至枣庄路段），这六条（段）道路，道路宽度均在35至40米，为双向四车道，且机动车、非机动车和人行道三者中间设置绿化隔离。而莱芜路、枣庄路以及滨州路（清源路至威海路段），道路宽度为30米，为双向四车道，人行道与非机动车道采取慢行一体化设置。