房地产调控经济账 二套房首付成本三年上涨20%
房天下综合整理2013/02/28 09:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
背景：在国务院总理的第二个任期内，温家宝始终关心房地产行业。2010年起至今，温总理已经三次以国务院通知的形式，下发房地产调控文件，并至少4次在国务院常务会议中，将焦点落在房地产调控上。无论调控有成效与否，调控所增加的购房成本，已率先让购房者埋单。
二套房首付成本三年涨了20%
最近三年二套房首付成本变迁史
2010.1.10：首付至少四成
2010.4.15：首付至少五成
2011.1.27：首付至少六成
2013.2.20：“严格实施差别化住房信贷政策”是否意味着“首付七成”？
按照200万/套的房子计算：
2010.1.10：200万*40%=80万
2010.4.15：200万*50%=100万
2011.1.27：200万*60%=120万
2013.2.20：未知？
结论：2010年至2013年间，购买二套房首付成本涨了40万。
按照2011年城镇居民人均可支配收入21810元、每个家庭有夫妻两人收入支撑买房来计算，两年涨出来的40万，需要夫妻不吃不喝9年来储蓄。享受型二次置业税收成本接近房价10%。
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近三年税收政策变化：
2010.1
严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。
2011.1.27
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。
2013.2.20
扩大个人住房房产税改革试点范围。
买房三大税收支出：（尚未计算未普及的房产税）
个人所得税（1%）
契税（按照一定条件为1%至3%）
营业税（针对交易未满5年再转手住宅，全额5%）
税收成本：
（1）的税收账单：首次置业，购买90平以下的新房（或交易满5年的二手房）：
个人所得税（1%）+契税（1%，享受国家政策优惠）=房屋总价2%
（2）最贵的账单：二次置业，购置144平以上的非普通住宅，且交易未满5年：
个人所得税（1%）+契税（3%）+营业税（5.6%）=房屋总价9.6%买100万的房子 失去85折多付利息9.5万
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日前传出“二套房首付提至七成、利率提至1.3倍。此外首套房利率将按照基准利率执行”。如果真的按照这样的规定执行，算一笔经济账。
以一套100万的房子为例，首付三成、贷款70万以后，以基准利率供楼比享受85折利率多付9.5万利息。与这样的变化相比，三年7次调整利息后，承担利率总额相差仅为4万。可见，有没有利率优惠比利率变动本身更具有实际意义。
首套房：以总价100万的房子计算，首付三成、贷款70万，采用“等额本息”还款。
基准6.55%利率：还贷5239.64元月。
一共支付利息款：557513.09元。
利率85%：还贷4841.94元月。
一共支付利息款：462064.85元。
利息相差：95448.24元
2010年10月后基准6.14%利率：还贷5071.72元月。
一共支付利息款：517212.32元。
2012年7月后基准6.55%利率：还贷5239.64元月。
一共支付利息款：557513.09元。
利息相差：40300.77元限购紧箍咒 有钱没得买
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2013.2.20
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