2月拿地最多的房企 中海强势拿地欲做地产老大

一不小心，中海地产又成了2013年2月拿地的房企。据统计，2月1日至26日，中海花了28.06亿元，购入规划面积共63.06万平方米的项目。公司延续去年12月以来的土地扩张计划，2013年2月新增10个项目，共需支付地价136.6亿元。

记者注意到，2013年1月中海不完全的土地支出就高达35亿元，这个老牌央企龙头似乎已经完全度过了2009年的阴霾，再次加速追赶身前的企业。有消息称，中海母公司全力支持，2013年中海地产或将超越保利、万科，成为国内房地产老大。

去年12月开始大量拿地

总体而言，中海地产2012年的土地储备计划并不激进。按照预定的计划，中海去年目标拿地720万平方米，拿地金额为250亿元。据中海公告的数据显示，公司全年累计新增土地储备约为1032万平方米，其中新增权益土地储备992万平方米。虽然高于预期，但与2011年新增土储1009万平方米相比，却是有所减少。

记者注意到，尽管中海地产拿地数量比预定目标多，但拿地金额却仅为200亿元左右，占当年的销售金额约22%。

而回顾历史，2011年中海拿地金额占比销售总额的数据为35%，2010年为37%，2009年更是高达72%。

记者了解到，2012年上半年，中海地产甚少出现在各地的拍卖会上，但下半年开始动作频率加快，仅12月的新增就达到了全年的35%以上。

在业内人士看来，如今中海在土地市场的势头，又似乎回到了2009年的疯狂。

当年中海地产的母公司中国建筑成功IPO，将募集的50亿元资金改变用途，注资入中海地产。中海地产由此开始了一轮急剧扩张，2009年中海的新增土地储备攀升至1771万平方米。

对此，中海投资部负责人回应“中海的拿地与销售挂钩”。

频繁使用价格策略

数据显示，2012年中海地产房地产销售额达到1115.2亿港元，同比增长近3成。研究机构里昂的研究报告预期，中海今年的合约销售目标将升5%至1270亿元。从规模上看，这显然并不能缩小与万科的差距，但中海地产更看重盈利能力。以2013年1月的销售数据为例，当月万科的销售均价为11837元/平方米，而中海的均价为15860元/平方米。这也使得中海地产的1月销售额同比增长了2.74倍，而万科只增长了56%。

中海内部资料显示，2000年至2009年，中海地产净利润复合增长率达到46%，位居行业。2011年中海地产的净利润达到125.5亿元，利润率达31%，是国内连续两年净利润过百亿元的房企，被誉为中国最赚钱的房企。

有趣的是，在最赚钱房企背后，中海地产却频繁使用价格战策略。在中海地产2009年造就了诸多地王后，中国房地产却进入了深水调控时代，2011年中海地产开始主动调整价格，当年10月下旬，上海中海御景熙岸项目从每平方米2.3万元下调至1.7万元，甚至引发了老业主到售楼处抗议。在业内人士看来，中海地产低价入市，目的是通过一系列加快周转的策略，减缓因为地王造就的资金周转率低的问题。

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获益低廉融资成本

业内疑虑在于，部分楼盘已经采取积极定价的策略，为何中海依然可以获取高额利润率？记者获悉，作为资本密集型企业，中海的高利润率得益于其较低的融资成本。彭博数据显示，2011年中海地产平均融资成本约为3%，在香港上市的内房股中处于水平。

除了依托香港资本市场获得融资优势外，中海地产央企背景的大股东，也为企业在土地储备方面获得更多机会。中海地产的母公司中国建筑股份有限公司是国务院国资委直属53家骨干企业之一，从2006年开始，中国建筑就制定了城市综合运营商的战略，在国内十数个城市圈下大型土地一级开发项目。

业内人士指出，参与一级开发的好处是有机会获得低成本土地，2013年1月，中海地产旗下中海城投获得了昆明（楼盘）市环湖东路滇池附近的一个项目，成交价约为300万元/亩，而查阅去年滇池附近地价成交案例，17宗包括商务金融、普通住宅的地块，均价已在615万元/亩。中海之所以可以以市价一半获得项目，其中一个重要因素是，其合作方云南城投正是该地块的一级开发商。公开资料显示，中海城投由中海与云南城投共同成立，中海地产持股65%。