土地出让金下降趋势延续 地方还款压力被放大
中国新闻网2012/01/09 11:27
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某专家表示，显然，2012年、2013年将是地方政府还债的高峰期，如果土地出让金的下降趋势延续，地方政府债务还款压力都将成倍放大。
复旦大学管理学院教授谢百三日前在211年中国高端物业气象报告会上分析认为，“土地财政”的缩水对地方政府的影响将是多方面的，不仅影响公共基础设施建设的投入，还对当地就业、消费等产生一定程度的影响。房地产业与建材、钢铁、家具甚至汽车等行业紧密相关，是地方政府招商引资发展经济的主要领域。谢百三说，在GDP考核体系没有完全改变的时候，发展房地产业依然是地方政府提高业绩的“捷径”。北京、上海等不少城市的经济发展与发展房地产有密切关系。
除此之外，一个迫在眉睫的问题，住建部刚刚下达给地方政府的700万保障性住房的建设。2012年将是保障房建设的资金拨付高峰期，地方政府的保障房资金需求将超过2011年的5000亿元。作为政府筹资的最重要来源，土地出让金收入如果减少将直接影响到保障房建设。
广开税源 土地财政模式不可持续
“土地财政是地方政府的命根子”谢百三说，在这样的情况下，让地方政府配合房地产调控是勉为其难，因为房地产调控就是砸地方政府的“土地饭碗”。地方政府可以表面执行，但难保不暗中抵制。
武汉市2012年国有土地出让金收入预算为425亿元，相比2011年增长20%。在楼市下行，土地市场遇冷的背景下，土地出让金收入要实现增长必然要变相放松土地市场甚至房地产调控，从而实现土地大卖。
但是，业内人士表示，卖地换钱最终还是存量透支行为，土地财政模式是不可持续的。地方政府只有彻底摆脱对“土地财政”的依赖，才能真正形成科学持续的财政收入结构，而不至于在中央和百姓之间“上下受气，两头不讨好”。
前不久闭幕的财政工作会议上，“低开平走”已成为2012年财政收入的总体目标。2012年经济增速会有所放缓，财政收入增速回落是合理的预期。张东表示，财政收入减少对地方政府而言，反而是一个转变经济增长方式、改变“土地财政”模式的契机。
不过，张东认为，正在部分地方试点的房产税、地方债等措施，将有助于地方政府改变现行的财政收入结构，降低土地出让金收入在基金预算收入中的比例。同时，他还建议，地方政府应该主动进行产业结构的调整，通过扶持实体经济，涵养持续的税源，而不是走进一条“放松对房地产的调控，继续强化对房地产的依赖”的死胡同。
国土资源部咨询研究中心咨询委员黄小虎认为，真正解决土地财政的问题，首先要改革现行的征地制度，同时，还得改革政府经营土地制度，调整地方税收来源，以此消除地方过度卖地等存量透支行为。
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个城市土地出让金同比锐减 上海下降16.7% 经济参考报
中指研究院数据信息中心监测数据显示，截至2011年12月28日，130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。
土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7764.3亿元，占130个城市总额的42%，这些城市主要是经济发达城市、沿海及省会城市。与2010年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多数同比减少。其中上海土地出让金1260亿元，同比减少16.7%；北京土地出让金1019.3亿元，同比减少37.9%；大连土地出让金529 .1亿元，同比减少59.7%。
记者了解到，在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年土地市场整体呈现低迷状态，以住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，各大中心城市成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的“寒冬期”。
2011年土地市场成交全年走势呈倒“V”型，尽管年底土地供应增加，但是四季度地块流拍、延期不断，成交萎靡，11、12月明显减少，降幅分别达48%、61%，成交量进入全年低谷。
在成交萎靡的同时，土地成交价格也呈现回落态势。2011年130个城市土地成交楼面均价1061元/平方米，同比下跌16%；其中住宅类用地1473元/平方米，同比下跌12%。
对于土地市场冷清的原因，北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说，一方面，新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工已成为房产商无奈的选择；另一方面，资金压力较大，目前开发商能够利用的大部分融资渠道几乎都已被政策堵死，全行业已经入冬，在这种情况下，现金为王，使得土地市场愈发冷清；此外，土地价格并未明显降低、政策预期依然趋紧也是造成土地市场趋冷的原因之一。
中指研究院认为，在严峻的市场环境及政策环境下，即使政府加大土地供应，也难以激起开发商拿地的热情，土地市场的复苏有待时日。
