一线城市房价停涨 降价或成开发商惟一选择

就目前国内的房地产市场格局而言，一线城市无疑是楼市风向标，有专家甚至认为，如果北上广深这几个一线城市房价同时出现下跌，那么就说明楼市拐点到了。

日前，国家统计局数据显示，一线城市房价涨幅已经连续3月停滞，一线重点楼市价格上涨势头得到初步遏制，楼市调控效果开始显现。一线城市房价在连续停涨之后，又去向何方？成交量变化是否会影响楼盘的价格走势？降价促销能否为开发商力挽狂澜？近日，《每日经济新闻》记者深入一线城市房地产市场，揭开当前楼市最真实的景象。

深圳

限量限时促销打折楼盘未见“实降”

金九银十惨淡收场，市场对房价下跌预期增强。十一黄金周后，深圳楼市打折促销楼盘不断涌现，直降一万元、降价6000元或降幅达20%的声音不绝于耳，不断有开发商加入“降价”阵营。近日记者调查发现，不少开发商纷纷以特价房和高折扣为促销手段，深圳打出降价旗号在售楼盘仅仅是限量促销，房价仍未实质下降。

8月份，深圳楼市出现成交量明显下滑后，当地楼盘便开始打出降价促销旗号。9月初，被称为深港豪宅的兰亭国际便打出“中秋特价直降7000元/平方米”的促销口号，均价也由此前的3.2万元/平方米，降到现在的2.5万元/平方米左右，其降价幅度超过20%，创下今年以来深圳商品房单价降幅。

促销升级难卖房

记者实地探访发现，此次新推的兰亭国际第2栋有60套左右房源。售楼部工作人员称，降价只在中秋节日三天，在此之后，楼盘均价重回3.2万元/平方米。目前，该楼盘仅余少数在售。

龙头房企万科在继7月份推出“万团大战”降价促销活动后，9月份又一举推出1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元。

9月底，位于深圳沙湾万科公园里开盘，万科推出史上最慷慨大礼包，不仅送精装、家私、家电还送名车优惠券。163平方米的特价房，由开盘时2.2万元/平方米降至1.9万元/平方米。虽然降幅接近15%，但开发商仅拿出10套作为促销而已。

迫于资金压力，国庆后深圳楼盘掀起一波打折潮。10月中旬，位于深圳龙华的花半里楼盘，销售价格从9月初开盘时1.8万元/平方米下调至1.2万~1.5万元/平方米，降幅超过30%。为避免引发老业主维权，开发商采取对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。

据焦点网购房中心监控显示，深圳9月份进行优惠促销楼盘多达54个，但多数楼盘折扣仅为97折左右。尽管开发商降价促销引起市场关注，但楼市成交量却仍无起色。根据深圳市规划国土网每日成交数据统计显示，上周全市共成交一手住宅455套，环比下降13.83%；新房成交均价为17787.46元/平方米，环比下跌了2.24%。

而据中指研究院数据显示，上周被监测的5个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上，其中深圳跌幅，达65.03%。

中心城区房价依然坚挺

楼市打折促销仍在增加，但记者调查发现，大多数楼盘只是利用节假日限量限时促销，吸引购房者注意力。而一些开发商则采取暗升明降方式促销，或者采取降价后降低交付标准。

万科公园里开盘之日，88平方米特价房，折后价仅为154万元，单价不到18000元元/平方米。但国庆后，价格又在均价2万元/平方米左右的基础上，才可享受10万元的总价折扣，总价比开盘时的价格还高了3万元左右。而龙华花半里在价格下调之后，交房标准则由简装变为毛坯。

上周，深圳楼市成交数据显示，深圳房价区域特征明显。位于深圳关内主城区的罗湖、福田、盐田成交均价上涨，其中罗湖上涨7.74%，福田上涨4.98%，盐田上涨40.54%。而福田区房价仍为全市，达到30565元/平方米。

远离主城区的龙岗、宝安的成交均价则出现下跌。上周，龙岗新房成交均价下跌了6.91%，宝安下跌了15.63%。由于降价促销盘多居于龙岗，从而拉低了龙岗区成交均价，为全市，仅为13610元/平方米。

世联研究市场研究部首席分析师王海斌分析认为，尽管开发商对价格有所调整，但并未达到市场预期，因而市场仍处于观望态势，开发商后市降价促销可能性会更大。

上海

库存再创新高沪楼市降价现分化

9月份上海商品住宅成交53.8万平方米，环比下降7%，同比下降59%，仅比2008年9月48.8万平方米的历史同期水平稍高。成交量自今年5月以来出现连续5个月的下降，多数业内人士已经预感到了大幅降价潮的来临。10月，以中海[简介动态]、绿地、龙湖为代表的大型开发商大规模价格调[消息价格户型点评]整果然到来。而行业普遍认为，此轮降价潮才刚刚拉开序幕。

今年8月开始，上海的库存商品住宅总量就一直维持在高位。8月份，上海商品住宅库存首度超过了800万平方米，而到了9月26日上午网上房地产显示一手住宅可售面积为871万平方米，截至10月25日上海商品住宅库存总量已经达到了883.2万平方米。

“十一”房展成“分水岭”？

而在巨量库存背后，是大面积楼盘滞销。根据21世纪不动产监测，在9月份的前三周，上海新增供应的32个项目中有46.9%至今零成交，导致9月的供销比下降至1：0.48。

由于市场成交情况不佳，多个已经达到预售标准，并计划在9、10月上市的楼盘纷纷推后了上市时间。巨量的商品住宅库存显然给开发商带来极大的销售压力，但开发商的降价幅度非常微弱。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者，开发商只要降价10%就能取得非常不错的业绩。当时上海降价的部分楼盘，即使以少量特价房促销的美岸栖庭[消息价格户型点评]、虹桥一号、朗诗绿岛[消息价格户型点评]，降价幅度也多只有20%左右。

不过，上海“十一”假日房展成为房价“分水岭”。易居中国上海房屋销售（集团）有限公司执行总经理孙华良在房展会一结束就向《每日经济新闻》记者表态，上海将会出现大规模降价潮，并且购房者的降价要求，至少是在9折以上。上海的其他房地产机构也大多持相同观点。

市场的反应也印证了机构的猜测。龙湖、绿地、中海等被认为资金充裕的开发商纷纷进行价格调整，其中一些项目价格调整幅度甚至接近1万元/平方米。