婚姻中各种房屋确权 年轻人购买婚房应明确归属

针对人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称“婚姻法解释三”)中涉及关于房屋确权的诸多问题，时报记者特意采访多位律师，就各种不同类型的购房方式做了全方位分析。如怎样购房（支付首付、缴纳按揭）属于夫妻共有财产、父母出资给子女购房如何保证双方利益等等。还针对购买婚房的注意事项、婚前协议的重要性等等问题，分别作出明确定义。

>>婚姻中的各种房屋确权

婚前夫妻一方贷款买房，婚后共同偿还按揭

房屋归产权登记方，另一方可获补偿

浙江君安世纪律师事务所律师赵婷表示，关于这种情形下的房产处理方式，是此次出台的“婚姻法解释三”的亮点所在。

根据“婚姻法解释三”第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

也就是说，婚前一方购房婚后共同承担按揭、房屋所有权证办理在首付方名下的，在协议不成的情况下，离婚时房子归属首付方，另一方则按照出资额占房款总额（含增值部分）的比例获得相应赔偿。

夫妻给未成年子女买房，产权登记为子女

离婚时房产归子女所有，不按夫妻财产分割

婚后夫妻双方为未成年子女买房、产权登记在子女名下的，视为夫妻共有财产支出，但是，根据物权法的相关规定，房子归子女所有，已经不属于夫妻共有财产部分。离婚时，该房产将不按夫妻财产进行分配。

婚后父母出资给子女买房

单方父母出资视为一方个人财产，双方出资按份额共有

“婚姻法解释三”第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

所以，若房产是一方父母为自己的子女买房的，能够出具父母出资的凭证的情况下，房产归单方所有。需要注意的是，在这种情况下，办理房屋所有权证时，必须向房管部门明确。赵律师认为，随着“婚姻法解释三”的出台，房管部门将有可能对这种情况下的房屋产权登记办法进行一定的调整。

婚前或婚姻存续期间赠与对方的房产

公正或产权变更后有效，否则可撤销赠与

根据“婚姻法解释三”第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理。也就是说，如果赠与的财产权利未发生转移、未经公证证明，并非社会公益、道德义务性质的赠与合同，可以撤销，撤销赠与后无须再履行合同。

因此，夫妻一方将房产赠与另一方，如果该赠与经过公证，或是房屋产证已经办出，则改房产归受赠方所有。

婚后夫妻一方用夫妻共有财产为第三者买房

另一方不能获得房屋所有权，可要求赔偿

应该分两种情况来说：种情况是，买房这个行为是夫妻双方都知情并且同意的，那么视为与第三方的借贷关系；第二种情况是，夫妻一方瞒着另一方进行的行为，那么，就要视第三方在获得房产的行为过程是否善意取得：第三方是否了解出资方夫妻的内情、购房价格是否合理以及产权是否登记至第三方名下。

婚姻中一方在另一方不知情的情况下用夫妻共有财产为第三者买房，并且产权证名字为第三者时，无过错方不能取得房屋所有权，但可以起诉擅自处分共有财产的一方，对无过错一方进行赔偿。在离婚时无过错一方可以多分财产，并要求过错一方给付精神损害赔偿金。

夫妻一方瞒着另一方卖掉共有房产

另一方无法追回房屋，但离婚时可获补偿

根据“婚姻法解释三”第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

因此，如果购买方属于善意购买，并支付了合理对价、办理了产权登记手续后，房屋产权即归购买方所有；但是夫妻之间造成的损失，可以要求赔偿。

【延伸】

年轻人购买婚房注意事项

婚前应明确产权归属

浙江六和律师事务所资深律师叶永祥指出，我国实行的是房屋产权登记生效制度，即房屋的权利人以房地产权利登记凭证上载明的权利人为准。如果两人在婚前确实是共同购买了房产，在签订购房合同时应当写上两个人的名字，并共同申领房屋产权证，不要只写男方或者女方的一方名字。如果确实是男方或者女方一方独自出资购买，建议作个婚前财产约定，明确房产归属、按揭归还等问题。

必要时可立婚前财产协议

婚前财产协议是指男女双方对各自婚前，婚后所得的财产的归属作出的约定。婚前财产协议的法律基础在于我国《婚姻法》第十九条的规定。该条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产及婚后各自所得归各自所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条第十八条的规定”。

叶律师建议，签署婚前财产协议，从而明确各自婚前财产的权益、范围、价值等问题，有利于解决婚姻家庭财产纠纷，稳定家庭和财产关系，避免经济恐慌，保护双方的合法权益。此外，在感情确实已破裂的情况下，双方已签署了婚前财产协议，那么双方在处理离婚财产分配等问题时将不至于太过挣扎。

怎样的婚前协议有法律效力

首先，双方必须出于自愿订立婚前财产协议，不能欺诈、胁迫，也不能乘人之危要求签订婚前财产协议，否则，受损害方（被欺诈、胁迫或乘人之危方）可以请司法机关变更或撤销婚前财产协议。

其次，协议的对象必须是夫妻财产（包括婚前财产和婚后财产），不属于夫妻所有的财产不能成为协议的客体。

最后，协议的内容必须合法，既不能规避法律，也不能违反公序良俗。

叶律师强调，从法律的角度讲，只要双方就婚前财产的归属基于自愿的原则达成了书面协议，该书面协议无论是否作了公证，均具有法律效力。但是为了增强婚前财产协议的公信力，建议对婚前财产协议进行公证。