购房者单价承受力提升 面积需求现缩水趋势

进入2011年后，楼市也仿佛奏起了神曲《忐忑》，新政抑制购房的政策一轮紧于一轮，在2010年4月17日国八条、9月30日二次调控后，于2011年2月17日又迎来“新国八条”，之后，楼市成交量应声下降，杭州楼市亦是如此，杭州新政细则颁布后，成交量连续陷入低谷，就连上半年的旺季——4、5月份成交也少的可怜，一时间，楼市迎来拐点的说法此起彼伏，而个别楼盘时不时出现的小幅度优惠更使楼市陷入变幻莫测的状态。

山雨欲来风满楼，都说房交会是风向标，5月人居展如期而至，似乎给购房者和购房者吹入一股清醒之风，在新政对于“限贷、限购、限外”（首套住宅首付升至4成、利率1.1倍）的严厉政策下、在楼市成交陷入低谷但价格依然坚挺的胶着状态下，杭州楼市再次面临转折期，在此情形下，购房者的心态又是如何呢？是被限购无奈、是继续持币观望、是左右迷茫还是果断出手？面临更为严厉新政，杭州购房者又有怎样新的变化？合创地产机构通过连续六年的需求跟踪调研，整理出杭州新政细则下意向购房者的众生态，楼市方向、开发商、购房群体在新政的映衬下，在这市场发展陷入迷茫窘困之时，通过系列变化的研究，探索楼市未来的发展方向。

借杭州人居展之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷800份，回收有效问卷780份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为756份。以下分析均针对822份有购房意向的问卷展开（文中简称意向购房者）。

同时，我们还把本次调研结果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年的数据做一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近五年内意向购房者购房心态和需求的变化。

根据本次在杭州人居展所做的关于杭州住宅需求调研显示，以及结合合创地产机构市场研究数据库的历史对比，我们对杭州楼市住宅需求特征及变化得出以下结论：

 购房积极性仍在低点徘徊，但较2010年10月保持稳定

本次调研显示，受新政影响，目前意向购房者的购房积极性依然处于四年来的较低水平，一年之内明确购房的比例53.5%，略低于2010年10月的54.5%。>>详情

新政影响加剧，集体观望态势严峻，达历史位

从2010年4月起始的系列新政在2011年对杭州楼市形成较大的影响，超过的76%意向购房者出现观望情绪，为近五年来最严重的程度，其中34%的人陷入迷茫，表示看看房价情况再说；41.8%的意向购房者明确表示推迟购房，待楼市进一步明朗后才会有所行动。楼市出现集体性观望态势，意味着目前杭州楼市处于新政影响的深度期，也意味着楼市供需两方博弈出现胶着状态，楼市发展转折也将出现。>>详情

后市判断从悲观趋向平稳，近半受访意向购房者判断未来房价将平稳

本次调研显示：进入2011年后，系列新政轮轮紧扣，杭州楼市成交也进入近五年来的谷，但意向购房者对房价发展依然持“稳定”判断，47.4%的意向购房者认为房价会平稳发展，这一比例处于2010年新政后的点，同时，认为房价会下降的比例也从2010年5月24.5%下降为16.5%。

意向购房者严重的观望心态和对房价平稳发展的判断形成一对矛盾，意味着新政深度影响期中购房者的矛盾迷茫心态。>>详情

如果认为房价会下降，最有可能的降幅10%以内，最有可能出现降价的板块排行前五名是老余杭/闲林、城北、城东、城西、下沙。>>详情

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购房主力军年收入10-15万 中老年购房者上升

两室一厅主力面积71-100平米购房者青睐

房价因素关注度 网络成获取信息渠道新星

租房比例上升 异地购房者现09年以来水平

67%购房者认为房价降幅10%以内 闲林首当其冲

限购起效，本地客占主流，异地意向购房者现09年以来水平

本地购房者成为购房主流，新政后，异地购房者受明显抑制，现09年以来水平，占比仅6%，较2010年10月的降幅达9.6%。>>详情

首次置业为近三年水平，二次置业保持稳定，第三次置业大幅下降

本次调研显示：在受访意向者中，首次置业的人群占据半壁江山，占比53.6%，为2009年以来的水平；新政限贷和限购制约了二次置业改善型购房需求，虽受新政影响，但依然关注楼市发展，没有出现下降趋势；部分三次置业客户被直接限购，比例下降明显。>>详情

新政下，改善型需求成主流，首付和利率上调致无房自住需求下降

为子女购房比例大幅上升，投资需求坠谷

本次调研显示：改善居住需求以48.9%的高比例占据首位，成为2006年以来的水平；无房买房自住需求降至历史较低点，部分购房者因购房压力暂停购房，以19.7%的比例位居第二；受购房压力加大影响，结婚购房本次调研出现较大幅度下调，仅为6.5%；投资购房出现历史点，新政对投资需求的抑制起到了明显的效果。>>详情

关注因素现结构性重组：房价位居关注，交通和周边环境大幅上升，地段关注现历史点

本次调研显示：房价、交通、周边环境和地段是意向购房者持续关注的四大要素，这与之前的地段、房价、产品质量、户型四大要素形成鲜明对比，更多的购房者开始关注交通、周边环境，关注度甚至高于地段，这对“地段决定一切”的传统思考方式形成新的挑战，新的发展特征引导楼市发展新的方向，这些也给政府的城市建设和开发商的楼盘开发提出了新的课题。>>详情

获取信息渠道打破传统，房交会、报纸之外，售楼部和网络走俏

本次调研显示：进入2011年后，意向购房者获取房地产信息的渠道发生了根本性的转变，从之前传统的房交会、网络、报纸、电视四大要素演变成房交会、售楼部、报纸、网络和电视五大渠道，售楼部和网络成为渠道新星，在未来楼市中扮演越来越重要的角色。>>详情

精装修经历从排斥到接受的转变，超过50%的人群倾向精装修

最能接受的装修标准出现新的突破，提高至2000-2500元/㎡

本次调研显示：在能接受开发商提供装修的意向购房者中，能接受装修标准出现新的突破，比例点在2000-2500元/㎡。通过对历年数据调研对比可以发现，意向购房者对精装修标准的接受度出现逐步上升的态势。目前市场上提供精装修的楼盘大多定位中高端，精装修的标准也相对较高，这是导致受访意向购房者能接受精装修标准提高的主要原因。>>详情

区域选择未发生明显变化，市中心支持率大涨稳居首位，城西、滨江、下沙随后，老余杭突飞猛进。

本次调研显示：对比近几年数据发展，意向购房者区域选择保持稳定态势,市中心和城西板块成为区域已经持续多年，新政下，这一态势并未改变。

其他板块中，滨江和下沙在区域选择中一直保持较高的关注度，但此消彼长，滨江持续下降，下沙持续上升。此外老余杭板块的选择率高启值得关注，主要得益于郊区板块地位提升。>>详情

与上班地点的距离、交通等生活便利性是区域选择的首要因素。

限贷和首付的提高致户型格局缩水，两房需求首次大比例超越三房，占据主流。

本次调研显示：两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占56%和37.5%，但对比历年数据发现，系列新政影响下，两房需求首次大比例超过三房，成为新政下的需求主力。在次购房占据主流的情况下，两房选择大比例上升，形成2007年以来的占比，而三房选择大幅度下降，特别是三房两厅的选择比例降至历史水平。限贷和首付、利率的提升，导致目前购房者资金压力加重，在承受总价未发生变化的情况下，随着单价的提升，只能在户型和面积的选择上有所压制，这是两房选择首次超越三房的主要原因。>>详情

新政下，面积需求现缩水趋势，主力需求集中在71-100㎡

较2010年5月份相比，意向购房者的整体面积需求变化不大，在户型面积区间中，100㎡（含）以下中小户型的累计选择比例占到了62.2%，依然是受访意向购房者的，但意向购房者的面积需求有集中化趋势，特别是81-90方、91-100方的小户型集中趋势明显，81-100方的比例达42.9%；选择100㎡以上户型面积占比为37.8%，与2010年5月的36%相近。 >>详情

单价承受力大幅突破，比例点由1万升至1.6万元/㎡

近1/3的人能接受2万元/㎡及其以上的价格

本次调研显示：意向购房者对房价的接受度出现根本性转变，从2007-2010年持续四年房价比例点均停留在10000元/㎡，而进入2011年，房价接受度出现大幅提升，从1万元/㎡跃至1.6万元/㎡，连续跨过1.2、1.4万元/㎡两大关口。

这种的单价接受度提升属于市场加压下的“被迫”行为，而并非是主观意义上单价接受度的提升。>>详情

总价的承受力未发生明显变化，比例点依然维持在100万水平

超过半数的人群能承受超过160万的总价

本次调研显示：意向购房者对总价接受的比例峰值依然在100万左右的水平，占比16.8%；其次为120万和160万，各占比14.3%，略小于100万的接受度；再次为140万，占比为11%，超过半数的人能接受总价在160万以上。>>详情

新政下怪现象：过渡性、从紧型置业的特征明显，总价未变、单价提升导致户型格局和面积大幅缩水，改善需求不改善。>>详情

商业按揭比例占据主流，且现历史点

政策影响首付承受能力提升，比例点从30万升至40万

本次调研显示：意向购房者接受的首付款选择峰值为40万，占比26.1%，其次为60万以上，占比23.1%，再次为80万，占比18.8%，主要集中在40-80万的区间。在总价接受度未发生较大变化的情况下，首付接受度的升高主要是由于新政对首付比例提高的规定，并非是主观意义上自愿提高首付。>>详情

客户群： 21-33岁年轻群体依然为购房主力军，46岁以上中老年群体购房上升迅猛

本次调研显示：本次调研意向购房人群中，21-33岁的人群占整体意向购房者的47.8%，依然是目前购房的主力，但较2010年10月下降明显；其中25-28岁的85后人群占据比例，为22.5%；21-24岁的90后购房比例持续上升态势，29-33岁80后人群购房比例略有下降。此外 46岁以上的老年人比例出现大幅上升。 >>详情

客户群多元行业分布，个体私营企业和自由职业为主

三口之家是购房的主力家庭结构，其次为二人世界，单身比例下降明显

10-15万是意向购房者的主流年家庭收入，收入略有增长

本次调研显示：从本次调研上看，年收入7-10万的家庭是购房的主流家庭，占了27.1%的比例，其次为11-15万，占据21.4%的比例，7-15万为意向购房者家庭年收入区间，较2010年10月有一定幅度的增长。>>详情