商业地产"龙套"变主角开发商热衷 土地市场热捧

作为房地产开发流程中至关重要的另一名主角，开发商的细微动态也能拨动市场的各方神经。无论从开发商口中还是政府推地的计划来看，2011年，拿商业地块、走商业路线，已然成为铁板钉钉的趋势。

数据统计，2月份整个杭州市共有13宗土地出让，而且这13宗土地只有1宗属于纯住宅用地，另外4宗为商住用地，而纯商业用地就达到8宗。近300亩商业用地，成为土地市场的主角。

开发商“弃宅从商”

针对住宅的调控政策一紧再紧，市场下游的购房者已经把原来争先恐后伸向住宅的手缩回来了，那处于市场上游的开发商们怎么想的呢？

“前两天公司开例会，我就给策划团队出了一道题，今年公司拿地，要怎么拿？拿什么性质的地？因为如果再拿住宅用地，近几年的压力肯定是很大的。所以我们可能会多考虑综合用地或者其他的吧。”一位不愿意透露姓名的开发商如是说。

随后，记者又联系上了杭城多家开发企业的老总级人物，但是说起关于拿地的话题，大家的态度都显得相当谨慎。

“如果要拿地，我们也会更慎重地权衡很多东西了，”一位目前正在开发滨江一住宅项目的开发商说，“比如地价、土地性质、区块位置等等，毕竟未来的市场究竟怎么走，都会有很大的变数。”

去年一整年，位于滨江区的地标性建筑润和·信雅达都有不错的销售业绩。对于今年全面倾向商业地产的杭州楼市来说，开发商也认为这是一个良好的契机。润和房产营销总监谢柳萌告诉记者，今年计划推出的是信雅达其中的公馆项目，均为精装修大面积公寓，每一套的总价大约在2000万元以上。

“这对商业项目来说是一个很好的机会，最直观的好处就是这批房源的受关注度会有所提高。原来可能手头有这部分资金的投资者会更愿意把钱放到住宅市场当中，现在政策出台导致住宅直接受限，资金通胀预期又太高，所以还是得把钱放到不动产上，那么商业项目自然受益。”

而对于润和房产来说，今年既要操作这个信雅达旗下的公馆项目，又要同时操作位于闲林的住宅类项目西溪郡。谢柳萌坦言，相对而言，西溪郡的操盘难度会稍微大一些。“还好这个项目的物业性质是排屋类产品，所以和普通住宅相比，受到影响相对少一些，关键还是按揭政策这块受影响，政策会对购买人群进行筛选。”

纵观市场，华润、金地先后宣布自己的商业地产计划和目标，一向以住宅专业化为目标的万科也公开表示要调整产品路线，商业地产将占到其开发量的20%左右。保利地产公布的公司计划显示，未来3年内，预计将持有商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。而今年年初，龙湖今年商业综合体的推盘，6天内一售而空，销售金额逾3亿元，破单月销售纪录。

300亩商业用地主唱2月土地市场

正因开发商对于今年该怎么拿地产生了不小的犹豫情绪，所以作为商业地产最前端的土地市场，已经迅即作出反应。

来自国土部门的数据显示，2月份整个杭州市共有13宗土地出让，而且这13宗土地只有1宗属于纯住宅用地，另外4宗为商住用地，而纯商业用地就达到8宗。这8宗土地总出让面积约294亩，成为本月土地市场的主角。

余杭区也将有商业用地出让。据土地出让公告显示，2月23日，钱江开发区出让3宗商业用地，总计约83亩；2月25日，仁和镇又有一宗商业用地出让，约10.4亩。

回顾1月份的土地市场，商业用地同样“热闹”。

1月份，杭州主城区没有土地出让。然而，萧山、余杭两区却迎来土地供应高潮。萧山区土地更是呈井喷之势，出让33宗土地，共计面积1159.4亩，其中，商业21宗，面积高达424.8亩；有14宗位于钱江世纪城，这14宗商业地加在一起，共245亩，建筑面积93.1万方。

而余杭区1月份共出让土地11宗，面积共计406.6亩。其中，住宅（含商住）3宗，面积121.6亩，建筑面积18.8万方，而商业用地面积高达285亩，约占余杭全区土地供应量的7成。

除杭州外，其他城市商业用地也备受关注。记者获悉，2月22日下午，北京丽泽商务区两地块，皆以过16000元/平方米的楼面价成交，该楼面价，创下了北京除中服地块外的商业地块楼面价新高。有业内人士对此认为，这是商业地产升温的又一例证。

商业地产成投资避风港

事实上，除了购房者，商业地产的开发对开发商的要求也更高了。合创机构总经理毕明辉说：“商业地产不像住宅，对开发商来说，涉及到整合各方资源、长线运营的要求更高，很多开发商或许对住宅的建设已经很有经验，但是对写字楼、酒店式公寓等这些商业地产的开发或许还是初学者。”不过，毕明辉也表示，由于调控政策对住宅市场的影响比较大，住宅项目销售局面打不开，开发商资金回笼有问题，加上很多区块之前开发的都是住宅，本身商业地产的需求量也比较大，因此，近两年，杭州或许会有更多的开发商将开发触角伸向商业地产。“开发商业地产，一部分销售，优质物业还可以自己持有，对开发商而言可以作为业务补充，同时也能规避风险，可能会成为很多开发商的战略布局。

针对商业地产售价的上涨，在谢成龙商业地产顾问机构总经理谢成龙看来，除杭州楼市整体行情往上走外，调控政策也起到了一定的作用。“按照政府惯例，商业用地会多推一点。一方面调控政策对商业地产影响较小，另外一方面宅地的价钱可能卖不高，”

谢成龙认为，随着城市化进程的加快，住宅需求会有所减少，从中推动了商业地产的发展。其次，企业资金流开始有一定的转变；再次，出租型商业地产可以作为企业的长期资本，对比住宅品来说，优势还是相对明显的。“商业地产的潜力是毋庸置疑的，但在具备较大潜力的同时，也具有较大的风险，操作难度较大。”谢成龙提醒。