杭州土地出让跌下头把交椅的背后:成交总价下滑?
房天下综合整理2011/01/12 08:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：浙江日报）2009年土地的领头羊，而且是个突破千亿大关的杭州，为什么在2010年，成交总价迅速下滑？是政府采取的理性行为，还是杭州真的供应量后劲不足？是由于土地供应量太快，价值不能体现，还是开发商拿地的欲望没能被再次激发？是客户看到2009年杭州出让地方之多，看到未来价格有望下跌的迹象，还是客户已经对地价出让金麻木了？
如表，2009年杭州（七城区）土地出让价破千亿后，2011年只成交了809亿元，下滑24.24%。而前年排名第三的北京，去年一举突破1600亿元大关，稳坐头把交椅。
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不经意的此消彼涨
（来源：搜房网）493亿元！这是2010年杭州主城区的土地市场交出的成绩单，仅为2009年1054亿元成交金额的一半不到。然而即便如此，又在全年楼市调控的巨大压力下，杭州的地价依然在不断飙升，临近年末更是掀起了一波拍地高潮。
据搜房网统计，2010年杭州主城区共推地64宗，比2009年少了52宗；总出让面积为2173316平米，折合约3260亩，同比2009年减少了40%；总成交金额约493亿元，同比2009年减少了53%。
| 2007-2010年杭州土地出让指标比 | |||||
| 年份 | 出让宗数 | 出让面积(平米) | 2010年同比 | 成交金额(亿元) | 2010年同比 |
| 2010年 | 64 | 2173316 | —— | 493 | —— |
| 2009年 | 116 | 3614963 | -40% | 1054 | -53% |
| 2008年 | 45 | 1607358 | 35% | 312 | 58% |
| 2007年 | 88 | 4093624 | -47% | 646 | -24% |
月度表情"阴晴不定"零出让Vs井喷
2010年是杭州土地市场极富“戏剧性”的一年，不但有两个自然月出现了零出让状态，而且在分别临近年初和年尾的两个月都出现了大规模的“井喷”。2010年每个月的土地市场都有自己独特的月度表情。
1月份
出让宗数：6宗
出让面积：11685平方米（约75.7亩）
成交金额：67051万元
月度表情：土地市场“遇冷”
除去1宗加油站用地，当月仅推出5宗新天地北区商业用地，被新天地集团一手包揽，总成交价格65651万元。 【详细>>>】
2月份
出让宗数：5宗
出让面积：163054平方米（约244.6亩）
成交金额：412119万元
月度表情：土地市场趋于理性
当月共推出3宗商业用地和2宗商住用地，备受瞩目的两宗杭汽发商住用地并为出现过于激烈的争抢，最终被中铁地产以28.06亿拿下。两宗地块的8854元/平米和11685元/平米的成交楼面价与此前业内认为较为理性的11000元/平米较为接近。【详细>>>】
3月份
出让宗数：14宗
出让面积：407486平方米（约611.2亩）
成交金额：1111695万元
月度表情：成交金额月
杭州土地市场推地量当月“井喷”，共推出14宗土地，总出让面积达611亩，更是以111.17亿成为2010年土地出让“成交金额月”。【详细>>>】同时，九龙仓以24621元/平米的楼面价拿下文晖地块，成为当时的杭州“地王”。【详细>>>】
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4月份
月度表情：市场调整、零出让
在经历了3月份的突然爆发以及楼市的异常火爆之后，4月的土地市场出现了罕见的“零供应”状态，业内人士称之为市场调整期。随后4月中旬，“国十条”悍然出动，2010年楼市调控瞬间进入高潮，成交量极速“冰冻”。【详细>>>】
5月份
出让宗数：6宗
出让面积：336435平方米（约504.7亩）
成交金额：652555万元
月度表情：地价首次回落
在经历了一场“史上最惨淡”的人居展后，5月杭州分两次共推出6宗地块。其中在5月20日的出让中，杭州地价出现了首次回落，草庄地块地价回落幅度，达到24%。【详细>>>】
6月份
出让宗数：4宗
出让面积：93208平方米（约139.8亩）
成交金额：256278万元
月度表情：小地块低门槛受热捧
虽然杭城6月只有一场土地出让会，不过其热闹程度，却是让人出乎意料。“地段不错，总价不是特别高，拿得起地的开发商很多。”出让会后，业内人士道出此次土地受宠原因。当天出让4宗地块，其中两宗宅地分别被来自宁波的两家开发商夺走。【详细>>>】
7月份
月度表情：莫名休战、零出让
新政后主城区土地市场行情显示，一些中小房企，对规模适中地块的需求非常强烈。而杭州今年土地供应量并不缺乏，这个市场理当出现交易。但事实是，7月主城区迎来了一个多月“莫名”的休战期。
8月份
出让宗数：3宗
出让面积：262996平方米（约394.5亩）
成交金额：432247万元
月度表情：主城区降温、余杭成避险地
8月主城区仅推3宗地，一宗三塘商住地的出让也因开发商出手谨慎而显得拖沓、沉闷。而受新政影响略小的余杭区则掀起了土地出让大潮。据统计，整个8月，余杭区有15宗土地出让，出让总面积约合1059.36亩。【详细>>>】
9月份
出让宗数：3宗
出让面积：62267平方米（约93.4亩）
成交金额：320500万元
月度表情：房产“大鳄”再现拿地热情
作为9月一次土地出让，9月21日不但采荷吸引了铁投绿城、滨江与九龙仓等房产“大鳄”的正面交锋，金沙湖商业用地也以8483元/平米一举超越了当时下沙所有已出让地块的成交楼面价，包括宅地。【详细>>>】
10月份
出让宗数：8宗
出让面积：305443平方米（约458.1亩）
成交金额：488774万元
月度表情：开闸放量、下沙板块“遇冷”
整个10月，杭州主城区共有8宗地块集中出让，推地总面积达458.16亩，接近整个第三季度的土地出让总面积。而其中下沙接连推出的4宗宅地均不同程度地受到冷落，被保利、宋都成功“捡漏”。【详细>>>】
11月份
出让宗数：12宗
出让面积：410631平方米（约615.9亩）
成交金额：1110997万元
月度表情：土地供应月、地王诞生、外来巨头入杭
继10月之后，杭州主城区11月再次迎来12宗地块的集中出让，总面积达410631平方米，折合约616亩，一举成为全年土地供应量的一个月。【详细>>>】
当月，申花、蒋村、杨家牌楼等尽出，几乎令杭城所有的“大鳄”都为之疯狂，杨家牌楼宅地更是以25735元/平米刷新了杭州的“地王”纪录。而之江度假村商用地也诡异地以37069元/平米的“天价”刷新了商业地块的单价纪录，甚至超越了杭城所有宅地的成交楼面价。【详细>>>】
另外，在11月的土地出让现场，外来房企频频现身，香港宝龙和碧桂园两大外来巨头强势杀入，成功进驻下沙。【详细>>>】
12月份
出让宗数：3宗
出让面积：81329平方米（约122亩）
成交金额：82018万元
月度表情：蒋村地块意外“下架”、祥符商用地依旧坚挺
在12月的土地出让中，原本关注的蒋村宅地因“规划更改”暂缓出让，但当天出让的另一宗祥符商用地却丝毫未受影响，不但吸引了多家开发商争抢，其成交楼面价更是以“破万”告终。【详细>>>】
萧山、余杭土地“入”城
（来源：浙江日报）2009年，萧山楼市上演了“你方唱罢我登场”的连台好戏。萧山土地市场也出现了很多国内大鳄的身影。而2010年，虽然没有2009年的火爆，但也有很多让人期待的地方：钱江世纪城是萧山人的骄傲，随着地铁的临近，萧山乡镇的住宅地块的竞争也趋于白热化。
以前的萧山就是萧山，对于老杭州人，不会过多地加以关注。但如今不同了，钱江世纪城大开发，老城区住宅价格暴涨后，新老杭州人不得不把目标放在萧山。今后的萧山就是大杭州的一部分，无法割裂了。
2010年前，余杭给人感觉不是杭州人的余杭，但随着高铁的开通，余杭真的融入大杭州的概念；加之杭州主城区土地资源稀缺，不光是杭州本地品牌企业在余杭拿地，外来的大鳄也陆续在余杭安家落户。如今杭州楼市慢慢进入余杭时代。
说到余杭，就会想到闲林、临平……，余杭地域广，地价差价大，以前开发商只会有选择性地，或者无奈地拿地开发，但现如今是有针对性，有策略性地，准备深耕地开发。现在的余杭已经让人“刮目相看”。
商业地块夺得头彩
2009年杭州政府加大力度放量，一不小心卖地破千亿，成为的焦点。2009年杭州太给力了，政府有钱，就能为人民做更多的实事，地铁要钱，新的交通设施要钱，改造要钱，大多数钱来自土地出让金。2010年国家实施新政，杭州谨慎布局。在那样的时期，土地出让创新高对谁都不利。杭州老城区住宅供应极度稀缺，唯有商业地块还能拿得出来。商业地块出让，是2010年杭州土地市场的重点。其效果则有目共睹。
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土地市场未来：三国大战即将开始
2009年，杭州一不小心成了土地出让总金额的老大。2010年后劲不足，下滑明显。那么2011年杭州将会如何？是继续低迷，还是重拾信心。
从杭州市国土资源局的读地手册上看，特别是老城区，还有些漏网地块。2011年聚焦的地块如热电厂地块、杭氧地块、蓝孔雀地块都算所剩不多的“”。大学城北也是近期刚刚推出的，预计2011年是供应的主力军。还有就是丁桥、星桥一带，还有比较多的土地“待字闺中”。还有一个板块，就是三墩北板块。
2010年保利、金隅在杭州尝到甜头后，纷纷加大力度再次拿地。2010年初中国铁建来了，中华企业来了，九龙仓来了。2010年底，碧桂园来了，宝龙来了，外来大鳄的到来，地头蛇坐立不安，开始积极应战。产品提升，服务提升，一切从细节出发，为客户服务不再是空话，十八般 全部用上，目的就是一个，抓住客户的心，就能让自己生存下去。
2009年，土地市场上的赢家是绿城，几乎市中心优质地块都变成其囊中之物。2010年，绿城收敛，合作拿地多了。2011年，是绿城继续独大，还是外来的大鳄后来居上，抑或本地上市公司开始发愤图强。绿城、外来大鳄、潜力黑马，三国大战即将开始。从未来优质地块的供应量看，绿城的机会，但我们不能忽视联合体的出现。要问杭州拿地最终的赢家是谁，开发商算一个，但不是的赢家。
对2011年土地借用几个词分析：两头多，中间低，不温不火，热火朝天。两头多是指季度、第四季度的供应量很多，第二、三季度供应量就相对较少。老城区除了优质地块出让值得期待，其他地块的出让应该是“不温不火”，萧山、余杭的土地成交则有可能迥然不同，一派“热火朝天”。
一般来说， 一年好一年坏，2009年创新高，2010年快速下滑，那2011应该是比上不足比下有余，预计总成交金额在850-950亿元区间内。只要老城区有量有价，这个目标可以轻松达到，余杭、萧山进入放量阶段，总成交金额也是稳步上升。
