上半年成交量为四年来最低点 但房价尚未松动

部分整体楼市成交分析：

成交量为四年来点，但房价尚未松动

2010年是楼市发展多变而又复杂的一年，从1月1日开始，成交量和成交价均表现出高歌猛进的态势，开盘日光和“被开盘”的现象屡屡出现，楼市呈现出明显的供不应求态势，但进入传统旺季4月份之后，“新国十条”等系列新政开始打压楼市，楼市成交急转而下，进入冰冻低谷期，5、6月份成交再次低落到1、2月份的水平，楼市发展进入冰点；但从目前看，虽然成交量持续走低，但成交均价依然维持在2009年的高度，暂时未出现松动情况。

>>>总量成交为四年点 上半年成交不足10000套

杭州主城区上半年（1.1-6.30）商品房总成交11214套，其中住宅成交7182套不足10000套。从横向上看，2010年上半年住宅成交量是同期上市新房源数量的70%，成交量远低于供应量；从纵向上看，是2007年以来同期成交的点，较2009年同期下降60%。

无论是商品房还是住宅，2010年上半年均位于近四年来历史成交点。

2007-2010年楼市同期成交对比一览表

>>>住宅销售以上市新房源为主，半年去化4377套占比61%

2010年上半年，杭州主城区住宅总销售量为7182套，其中新房源销售4377套（不含预定），占整体销售量的60.9%；存量房销售2805套，占整体销售量的39.1%；新房源销售大于存量房源销售，成为市场销售去化的主力。

>>>曲折发展，低谷运行

从不同的成交阶段看，2010年上半年的杭州楼市经历了先扬后抑、逐渐走高后快速回落的多波折过程。

从整体大势上看，上半年的楼市成交出现较大的“反转N”型。从1月份开始，杭州主城区的成交量一直处于持续低落状态，在2月的时候达到点，之后开始缓慢回升，4月份回升至峰，月度住宅成交套数达3500套，之后，5月受新政影响，成交量快速下滑，再次陷入低谷，成交量跌入1000套之内；6月份再次下降，住宅成交量不足500套。

从上半年半月的成交曲线图上可以看出，成交量形成了四个鲜明的阶段，1月-3月上半月为低谷平稳期，商品房半月成交量一直在1000套之内徘徊，住宅维持在500套之内的水平线上，但起伏平稳，春季期间的2月下半月是上半年成交的谷，半月住宅成交仅101套，甚至不如2009年5月日均成交量；3月下半月至4月上半月为大幅上扬期，成交量节节攀升，从半月成交300套攀升至2388套，4月上半月达到历史峰；第三阶段为4月下半月-5月下半月的大幅下滑期，新政后，成交量犹如过山车，开始急速下降，4月下半月降至3月下半月的水平，而5月下半月已经接近水平，住宅成交仅比2月下半月多50套；第四阶段为5月下半月到6月下半月，成交量再次出现低谷徘徊，住宅成交保持低谷平稳态势，成交量均在200套左右。

成交量之所以呈现曲折的变化态势，主要是受两方面的影响，一是宏观调控的影响：在元旦之前，杭州市取消了2009年的系列楼市优惠政策，对楼市的成交造成一定的影响，使1月份的成交量较2009年12月份有明显下滑，这种影响到3月下半月一些新房源上市再度激发楼市需求后才有所缓解，而4月下半月楼市遭遇历史上最严厉的“第二套房首付5成利率1.1倍、第三套房暂停按揭、外地人购房有条件限制贷款”的新政后，杭州楼市进入发展转折期，购房者陷入观望，楼市成交大幅下降，楼市发展开始从炎热的夏季坠入冬季。宏观调控的影响使楼市产生向下的拉力，是促使成交量下降的主因。二是楼市供应影响，2010年1-4月杭州主城区一直呈现出供应量不足的态势，在新房源上市缺少的刺激下，购房者的需求被非理性激发，出现了3000人抢购200套房的局面，促使4月上半月成交量猛增，供应量的空缺是造成成交量上扬的主要原因，促使楼市形成向上的拉力；但新政后，楼市需求的剧减，从楼市发展从供不应求的局面快速转向供过于求的局面，因此，从5月开始，虽然有不少新盘入市，但楼市成交依然呈现低迷状态。

>>>新房源成交表现不佳，销售率不足50%

2010年上半年新房源成交表现一览表

2010年上半年杭州主城区总共上市商品房15426套，其中住宅9938套，无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现不佳，特别是商品房，销售率仅为38.9%，而住宅销售率也未达到半数。

新政后，特别是进入5、6月份，新上市房源的销售率直线下降，绝大多数楼盘销售量不到30%，导致上半年新房源整体销售率不佳。

>>>成交均价曲折上扬，基本维持在18000-20000元/㎡

（以上数据统计截止2010.7.1）

从上图可以看出，2010年的杭州上半年住宅成交均价呈曲折上扬的发展态势，形成“低开冲高回落后趋向平稳”的循环发展线路。1月下半月是住宅成交均价的点，为14651元/㎡，这个价格与2009年同期相近；到了2月上半月大幅拉升，冲至23822元/㎡，之后再度探至15738元/㎡的低谷，从3月上半月到4月下半月，房价的走势出现一段时间的平稳期，一直在18000元/㎡上下浮动，之后，再次出现冲高回落后趋向平稳，5月上半月住宅成交价格明显走高，超过30000元/㎡大关，之后大幅回落，但一直持续在20000元/㎡以上的水平，因此，对比可以发展，虽然4月下半月开始的新政给杭州楼市的成交带来了重大的打击，但从住宅成交的均价看，并未受到新政打击的影响，从1月份的14000元/㎡到4月份的18000元/㎡然后再到6月份的20000元/㎡，上半年杭州房价实现了梯步上扬发展。

纵观杭州上半年楼市住宅均价发展道路中出现的两个高点——2月上半月的23827元/㎡和5月上半月的30265元/㎡，可以发现这两个时期的一些特殊情况。2月上半月，住宅成交均价从14651元/㎡上扬到23827元/㎡，环比涨幅达到62.6%，个盘的成交均价对整体楼市形成重大影响，2月上半月以高价楼盘销售为主，代表楼盘是昆仑公馆，实际成交均价34000元/㎡，其是2月份成交，成交比重较大，直接带动整体成交均价的提升；5月上半月也是如此，远洋•运河商务区、绿城•丽江公寓都是这个时期成交的热点楼盘，占5月上半月总成交的77.8%，成交均价均在30000元/㎡以上，因此，也促使整体楼市成交均价高达30000元/㎡。

>>>个盘成交均价以15000-20000元/㎡以内为主 中等价位房源成主流

从上图可以看出，2010年上半年中，在所有成交的新房源中，10000-15000元/㎡价位区间的新房源共成交1808套，占41.3%；而在上半年所有成交房源中，15001-20000元/㎡价位区间的成交房源共2821套，占据整体成交房源的39.3%，位居。因此，15001-20000元/㎡区间的中等价位房源是2010年上半年成交的主力，其次10000-15000元/㎡区间的低价位房源成交量也较大，占比在31%，成为成交的次主力；而成交均价在10000元/㎡以内的低价房源已经逐渐淡出杭州楼市，特别是在新房源中已无成交表现。

对比2009年同期的数据，值得一提的是，成交量在30000元/㎡以上的高价房源得到迅猛发展，本次所有成交楼盘中，30000元/㎡以上的房源占比12.4%，而2009年上半年，20000元/㎡以上的房源成交占比仅占8.6%；高价房成交比例日益上升，在新开盘房源中表现更为明显，占比达17.5%，而2009年上半年，20000元/㎡以上的房源成交占比仅为4.5%。

成交均价的日益上升是2010年上半年楼市的主要特征之一，而房价的上涨最直接的动力是新政前楼市供不应求，在大量自住和投资需求的刺激下，杭州住宅房源也水涨船高，3月份表现较为明显；新政后，成交量明显压缩，但成交均价依然维持在高位，特别是在一些高价新盘的成交带动下，如远洋公馆、蓝色钱江等楼盘，杭州楼市房价依然维持在较高水平，楼市成交均价一度突破30000元/㎡。

随着新政影响的深入，杭州房源大幅上涨的势头得到遏制，特别是5、6月份，部分楼盘开盘房源得到理性回归，在下半年，如果楼市成交依然在低谷徘徊，而新政保持从紧，房价发展将呈现下行空间。

>>>下沙、丁桥和滨江是2010年成交表现最出色的板块

从2010年上半年成交项目所属的板块看，下沙、丁桥和滨江板块表现突出。在上半年成交的房源中，下沙板块共成交2683套，占据上半年总销售量的37.4%，为板块成交，代表楼盘是保利东湾、德信早城和世茂江滨花园，其中保利东湾为上半年楼市成交的楼盘，多次开盘热销；丁桥板块共成交房源791套，代表楼盘上东城和联合格里，上东城为上半年楼市的季军楼盘；滨江共成交房源748套，代表楼盘是星汇荣邸、贺田尚城等。

从板块热销的原因看，下沙板块的热销主要得益于保利东湾。上半年，保利东湾总成交931套，占了整个板块新房源成交的35%，是带动这个板块成交的主要因素；与下沙板块单个楼盘重点支撑一样，丁桥板块的领头楼盘是上东城；滨江与下沙、丁桥板块众多楼盘单兵作战不同，是众多楼盘同心协力的结果，没有表现特别出色的楼盘。

从板块发展前景看，这三大板块都是目前楼市发展火热、具备良好发展前景的近郊主流板块，下沙拥有一线江景、高教园区和现代工业园区，是近两年来杭州发展最快速的区域之一；丁桥随着秋石高架的开通，从近郊板块逐渐升级到市区板块；而滨江在多年城市建设发展已见成效，系列商业配套跟进，已经成为杭州近郊主流居住板块之一。

从售价上看，下沙、丁桥和滨江也是目前杭州近郊性价比的三大板块，实际成交均价均低于16000元/㎡，如丁桥上半年的成交均价为13158元/㎡，是主城区两个低于15000元/㎡板块之一；而下沙和滨江上半年的实际成交均价在15000元/㎡左右，相对较高的性价比是促进板块成交的重要因素。