话题:首套房首付比例及贷款利率下滑 房贷怎么还划算

国庆前夕，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知明确，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例从之前的30%调整为不低于25%。

长假过后，杭州市民买房的首付目前还难以降到25%，建设银行、工商银行、招商银行、杭州银行、中国银行表示，目前还未接到通知，暂时以之前的三成首付为标准在实施。但也有部分银行反应及时，比如邮政储蓄银行、农业银行等时间便全面实施了该政策。杭州首套房利率继续下行，首套房房贷利率的优惠频现，在基准利率的基础上，部分银行还可以享受低9.5折的优惠。

目前和邮政储蓄银行合作的几个楼盘，城东的天阳·明朗、萧山的德信·泊林春天、运河新城的大家·运河之星，均表示能申请到25%首付款。另外桃源板块的宋都·香悦郡通过建行申请商业贷款，也可以享受25%的贷款首付比例。

在降息周期中，不少购房者在申请贷款前就在询问，购房时等额本息与等额本金，哪种还款方式更划算？提前还贷来享受首套房贷新政，是否划算？

首套房房贷利率继续下降

8月26日，央行年内第四次降息，首套房平均利率降至4.90%，首次跌破5%，创历史新低。有20个城市和地区首套房平均利率跌破5%。从首套房贷款平均利率走势来看，9月首套房平均利率环比8月的5.15％下降0.25%，与本轮降息的0.25%完全吻合。

9月30日，央行和银监会下发通知，要求在不实施“限购”措施的城市，将首套房低首付比例从之前的3成降为了2.5成。此次房贷新政主要激活改善的是三四线城市的需求，北上广深这些房价上升的城市仍在“限购”之中。

同比来看，去年9月首套房贷款平均利率为6.86%，相当于当时基准利率6.55%的1.05倍。以一笔总额100万元、30年期的贷款为例，如果购房者分别在2014年9月和2015年9月申请贷款，按平均房贷利率来计算，则今年9月申请相比去年同期贷款总利息约可节省45万余元，月供减少1252元。对于“刚需”买房族来说，减负效果显著。

9月，首套房平均利率低的10个城市全部突破5%以下，其中天津为4.58%，上海为4.61%，北京为4.62%，宁波为4.64%，无锡为4.65%，青岛为4.70%，佛山为4.71%，广州为4.72%，大连为4.74%，珠海为4.76%。

对于购房者而言，平均利率降至5%以下意味着什么？以一笔总额100万元、30年期的贷款为例，如果购房者分别在2014年9月申请贷款，当时首套房贷款平均利率为6.86%，相当于当时基准利率6.55%的1.05倍。也就是说，近期申请贷款的话总利息约可节省4.5万余元，月供减少1252元。

伴随着金九银十楼市回温，不愿意加大折扣的银行为此也不得不采取跟随的策略，未来或将在房贷市场上演利率大战。

选择等额本息还是等额本金

在房贷利率下行趋势中，不少购房者开始咨询贷款选择等额本息还是等额本金还款更划算。也有购房者咨询提前还贷，欲再出手享受首套购房政策。

房贷还款方式哪种比较划算？实际上，很多购房者都不知道怎么做，才能确保自己还钱少，很多时候都是销售、银行说怎么还款就怎么还。购买一手房时，售楼小姐算的都是等额本息，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。一般来说，售楼部和银行不会主动提出有等额本金这种还款方式。不过两相比较，等额本息在初期还贷时资金压力会更小，但还款的总金额比等额本金还款要多。

贷款总额100万元，按揭20年，基本利率5%计算，等额本息月供6599.56元，利息总额为58.39万元，累计还款总额为15839万元；而等额本金月月供为8333.33元，此后每月递减，利息总额为50.21万元，累计还款总额为150.21万元。

等额本息的话开始的压力要小一些，但后还给银行的利息多些，适合收入相对较低贷款者；而等额本金在初期还贷时资金压力会更大，但还款的总金额比等额本金还款要少，收入较高的贷款者选择这种还款方式更好。

购房者选择还款方式要结合自身的实际，如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出。如果还款能力稍弱，前期资金紧张，可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会比较小。

哪种贷款方式提前还款更划算

如果是提前还贷，等额本息和等额本金又有哪些差异？等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少、利息额度较多，不利于提前还款。如果有提前还贷的打算，收入又比较稳定，还是建议选择等额本金。

不过两种不同的还款方式，选择何时提前还贷也有学问。如果选择等额本息，还款期已 过二分之一，已经偿还了大部分的利息，就不用选择提前还款了；如果采用的是等额本金还款，期限已 过三分之一，本金也已经还了大半了，剩下的利息已经越来越少，选择提前还款的意义也不大。

但是如果从现实资金的利用率情况来说，通过提前还贷来享受首套房贷新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，购房者支付现金也越少。而对于不再购买新房的消费者，如果手有余钱，是否要提前还房贷，关键要看余钱的投资能否覆盖房贷成本，如果不行，则要考虑提前还贷；如果可以，则不必急于还贷。

（本文综合整理中国新闻网、人民日报、都市快报等媒体报道）