未来科技城第一批综合体陆续面市 商业是否过剩?

9月20日上午，位于杭州未来科技城核心的地铁上盖百万方综合体——EFC（欧美金融城）精装酒店式公寓万创国际再次开盘，200套约30基本售完。

这应该是未来科技城热销的酒店式公寓之一，在商业市场整体低迷的状态下，该项目开盘12天就成交了333套。它的热销，再一次印证了未来科技城商业项目的波热浪袭来。

未来科技城的商业产品开始进入集中面市期，海港城、赛银国际、天贸广场等都在今年有新的进展。

未来科技城众多商业项目陆续面市

未来科技城板块的商业综合体在余杭区中可以算是一只“潜力股”。商业配套上，除了未来科技城当前大的已开业的商业综合体西溪印象城外，未来还将有奥克斯·杭州未来中心、海港城、万达广场、西溪银泰城等众多的商业综合体。

未来科技城的商业配套在今年也开始集中面市，有业内人士称之为“未来科技城商业项目今年批面市”。

据统计显示，未来科技城板块中有一些新的商业综合体，预计将会在明后年投入使用。其中包括了地铁上盖欧美金融城(EFC)、北大资源海港城等综合体和富力·天贸广场，今年刚入驻的万达广场则预计在2017年开业。

位于阿里巴巴淘宝城旁的赛银国际广场，预计在今年年底开业。赛银国际广场位于高教路和溪望路交叉口的位置。记者从现场看，目前赛银国际广场外部已经有麦当劳等一些店面在装修中。

富力·西溪悦居的商业部分天贸广场主体建筑已经基本完成，外立面也已经成型，即将入住的品牌广告已经可以看见。

海港城在经历了股东更换之后，终于面市，体验中心已于8月正式开放。据售楼处消息，项目将于9月推出商铺，10月首开精装酒店式公寓。

之所以称之为批集中面市，因为未来科技城已经出让的商业和商住地块不少，此前该板块的商业项目进展一直是购房者关心的话题之一。记者从好地网上看到，从2011年1月至2015年9月期间，未来科技城板块出让的商业和商住地块总共有61块，其中不少地块从拿地至今仍旧是在建的状态，甚至尚未挂出案名，而与其同时期拿地的住宅项目则已经有部分成为现房，交付使用。

同期出让宅地已成现房

未来科技城“发迹”至今已过去多年，如今的未来科技城已成为杭州重要的副城之一。无论是教育、生活配套还是商业配套，未来科技城几乎都是“开挂”发展。

但是，这些商业综合体从拿地到建成，仍需要经过漫长的等待时间。其中不少综合体的地块拿地时间较早。与其同时间拿地的住宅相比，这些综合体的进展速度不免让人等得“望穿秋水”。

记者在好地网上查阅了这些商业综合体的地块出让时间。富力·天贸广场的拿地时间是2012年10月，而其预计开业时间则在2016年底，中间相隔4年之久。与天贸广场差不多同时期出让的2块宅地分别为富力·西溪悦居和绿城·西溪融庄，这两个楼盘即将成为准现房。

比起周边的住宅项目，天贸广场建设的速度并不算很快。记者从好地网上看到，与天贸广场一街之隔的合景·叠彩园在2013年年底时拿地，比同区域内的天贸广场拿地时间晚了近一年，而该项目早已开盘销售，主体建筑已经成型。

奥克斯·杭州未来中心则是在2013年10月拿地，奥克斯在拿地之后一直迟迟没有动作，直到今年9月才预计开盘。与奥克斯同期出让的宅地数量比较多，包括合景·瑜翠园、新城·西溪逸境和富力十号，而这三个项目早已是板块内热门项目。

北大资源·海港城拿地时间则是这些综合体中早的，拿地时间是2011年5月。与其同年拿地的住宅项目，只有中交·悦西溪一个。据新浪乐居统计，悦西溪在今年5月已经交付入住，而海港城则需要等到2016年底才能开业。

不过对于商业项目进展缓慢，业内人士分析称，新区的发展一般都要经历这样一个过程，商业与住宅相比的确需要更长的开发过程。滨江、城西的发展也是这么过来的，先住宅，等有了消费人口和消费能力，商业自然就会兴起。“目前未来科技城的消费人口还不够，等到消费人口充足了，商业是拦都拦不住的。”

未来科技城综合体是否过剩？

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，未来科技城算是余杭区中一个商业综合体发展比较好的板块，目前来看，板块内包括西溪银泰城、欧美金融城(EFC)、奥克斯等，都属于比较大型的商业项目，但并不算过剩。

对于目前的未来科技城板块而言，开业的只有西溪印象城一个项目，而板块内的住宅项目比较密集。因此，对于综合体，未来科技城仍旧处在一个供不应求的状态。陈焕春表示，商业综合体需要动态地去看，随着人口逐渐导入，这一板块对于综合体的需求会逐渐产生变化。

陈焕春提到，对于“首发”的一些商业综合体而言，是比较占据优势的，比如明年将会开业的海港城等，当这些大型的商业综合体满足了板块的需求之后，才会给后续开业的综合体带来竞争。

双赢置业营销机构总经理章惠芳则持有不同的观点。章惠芳认为，目前余杭区的商业综合体从整体上看，的确有一些过剩。

章惠芳表示，未来科技城板块目前有EFC、海港城等，再往市区方向还有银泰城和西溪印象城，未来如果没有出现差异化，去化就会有压力。章惠芳认为，未来科技城属于一个新生板块，在之前没有消费基础，未来在众多的综合体中，有几个综合体可能会经营得比较好，而其他的则还是要看后期的经营方式。

余杭区内综合体有点过剩了

2014年，杭州主城区的商业综合体迎来了“井喷”，2015年余杭区接上了主城区的大旗，不少商业综合体在今年纷纷浮出水面。

据悉，良渚板块的永旺梦乐城预计今年10月开业，老余杭的江南时代购物中心预计2016年开业。

临平板块的商业综合体相对比较丰富。据了解，临平新城的博货国际购物中心、时尚魔方中心和尚亿城市奥特莱斯预计在今年下半年开业。从时间上看，“接盘”中都百货的尚亿城市奥特莱斯将会是临平板块中早开始运营的综合体，预计在今年11月底重新开业。

余之城和临平山北的万宝城则是将会在2017年开业及试运营，此前一直比较“热门”的华元欢乐城和理想·银泰城也预计在明后两年中开业。

陈焕春认为，整一个余杭区所涉及的板块比较多，板块之间差异比较大，如临平作为杭州的一个副城，发展的情况就相对较好，目前围绕着地铁线路已经出现了较多的商业综合体，而这些商业综合体的特点无一例外是依附地铁而建的。

此外，古墩路沿线一直到良渚都有类似于商业综合体板块的分布。

尽管目前如老余杭、闲林等板块的商业综合体数量不是很多，但是陈焕春认为，老余杭属于一个小镇，这个板块中的人口也并没有非常明显的增长，因此并不需要非常大型的商业综合体，同时未来科技城的综合体辐射范围已涵盖了老余杭板块。闲林也是同样的情况，闲林板块的人口也并不是很多，与三墩交界处已有一些综合体的分布，因此对于综合体的需求并不是特别强烈。

章惠芳对此也表示，目前余杭区中，临平新城、良渚、未来科技城的综合体建设是比较好的，从体量上来看，临平新城的体量大。另外，如翁梅等板块，也有一些综合体在建设。整体上看，余杭区的供应量是偏大的。

陈焕春认为，并不是所有的板块一定需要有商业综合体，是否有综合体的入驻主要还是看这一板块的人口数量来定。