杭二手房成交连飙8周 学区房遭遇分流价格下挫

刚过去的五月，是楼市新政出台的第二个月，杭州楼市迎来近6年内成色足的“红五月”，十城区成交总量由4月份的11436套再次高位攀升达到12920套，主城区成交量位列近8年第二，仅次于2009年。

和新房市场一样的热，杭州的二手房市场也正在经历着新一轮购房热潮，业绩相当漂亮：根据杭州我爱我家市场研究中心的统计显示，5月后一周（5月25-5月31日）已经是连续第八周交易量保持在千套以上，也就是从“330”新政正式下发至今，杭州二手房每周的交易量都超过千套。而上一次出现类似的“八周纪录”，还是在2009年底。时隔5年之久，杭州二手房市场再现持续飙高。

尽管市场一派热闹景象，但向来备受热捧的却出现了逆向反差：大量优质成在交量上涨的同时，成交价反而出现同比下跌，跌幅普遍在3—10%之间，跌幅大的小区甚至达到了13%。

交易量同比增幅达172.5%

刚需依旧是成交主力

都说二手房市场才是新政的大的受益方，首付款降至四成、营业税大幅调整，由原先的五年免税改为了两年免税。所以近的60天，在利好刺激下鼓足了勇气，大批刚需以及首改人群完成了置业大事。

根据透明售房网的数据统计显示，5月份杭州主城区共成交二手房4879套，和2014年同期1790套的成交量相比，涨幅高达172.5%。虽环比4月份的4986套小幅下探2.1%，但从整体走线来看，数据依旧保持高位。其中每一周的成交量都在1110套上下浮动，5月后一周的成交量还出现微微上涨，达到1306套。

从成交热点分析，几个向来排名靠前的小区，依然是5月份的交易主力。例如排名前十的几大小区，均有25-50套不等的月成交量。滨江区的欣盛·东方郡因为地铁1号线滨和路站，一直都占据二手房成交排名的前列，成交套数49套；另外排在前五位的小区基本出自下沙区，保利·东湾成交39套；世茂·江滨花园成交34套；野风·海天城成交31套。再比如成交套数排进前十位的绿城·春江花月、伊萨卡国际城、耀江·文鼎苑、钱江·彩虹城以及滨江·万家花城。从这一份交易榜单不难看出，刚性需求始终是二手房市场的成交主力，但一些改善型需求也在渐渐增多。

热点刚需盘因周边交通、商业、交通配套已经非常完善，且可售房源数量庞以及较为实用的户型设计，使得这类小区已经成为购房者目标。而近上升较快的绿城·春江花月、耀江·文鼎苑这类单价接近或者超过3万元/平方米小区，受到股市等其他投资渠道的利好，因此也被推到热门小区之列。

据业内人士分析，接下来二手房成交量将大体呈现持续坚挺的态势，明显回落的可能性非常小。毕竟市场上的刚性需求真实存在，所以后续数据仍然会以稳定为主。但同时也不具备成交量大幅提高的基础。

随着二手房的交易量增加，越来越多的房源被“挤进”市场，那租赁市场的价格是否会受到波及？据了解，目前租赁市场的价格基本没有变化，仍旧有部分计划卖房的房东认为目前售价没有利润空间，从而将卖房改为租房，且这部分客户还是比较多的，对后期楼市抱有一定的信心。

成交价小幅上涨2.1%

高端市场起到拉升作用

在成交量持续保持旺盛的背景之下，杭州二手房成交均价是否出现较大的涨幅，也是目前众多购房者关注的话题。

记者在多家中介门店了解到，周边配套较好、成交较活跃的板块，房东挂价出现微张的现象时有发生，例如成交量靠前的几大小区世茂·江滨花园、钱江·彩虹城、滨江·万家花城、金地·自在城、欣盛·东方郡耀江·文鼎苑等，都有房东想要涨价的现象。但从大的市场层面来看，挂牌价、成交价，仍旧双双保持平稳。

根据透明售房网的数据统计显示，4月杭州二手房交易均价为18251元/平方米，5月出现小幅上涨，成交均价为18634元/平方米，涨幅为2.1%。

我爱我家相关负责人分析称，新政过后，杭州二手房成交价整体处于下探过后缓慢上升的过程。然而虽成交均价出现上涨，但实际成交过程中，价格上涨的区域则相对较少。根据杭州我爱我家市场研究中心统计显示，在当前的市场背景下，中高端房源成交量有所上升，成了市场面整体成交价出现攀升的主要原因。

根据统计显示，5月份交易总价在500万元以上的物业共成交105套，较4月份的72套上涨了45.83%。而交易总价超过1000万元以上的物业共计24套，较4月份的9套上涨了166.67%，涨幅惊人。这类超千万元的物业，多集中在别墅、高层豪宅项目当中，单价较高，从而一下子带动了整个市场的均价上涨。

细分看高总价段的成交房源，例如1187万元的绿城·蓝色钱江、1060万元的绿城·银马公寓、950万元的绿城·新绿园公寓、1010万元的银马公寓等，都成为5月期间高端改善人群的住宅。这类房源共通点是地段优越且房源较新，又是品牌开发商做出来的产品，且单套房源面积都在250平方米以上，可以满足大家庭几代同住的需求。

高端房源的第二梯队集中在500-1000万元之间，建工·世贸丽晶城、滨江·城市之星、欣盛·东方润园、万象城·悦府，也都成了这个总价段内购房者相对青睐的房源。

另据21世纪不动产高端业务部反映，总价300万元以上的高端公寓或排屋、别墅等低密度住宅，近两个月成交势头都很猛。例如城西西溪湿地周边的诸多排屋项目，无论是交易量、带看房量、还是购房者的问及量，都比以往明显增多。

还有一线经纪人透露，即便是这类高端产品，也开始出现多位业主争夺的局面了，“尤其是报价有优势、楼层户型都比较好的房子，确实会有几位买家同时看上。”但他直言，这也只是极个别的案例。

从目前来看，越是高端的产品，可以谈价的余地越是充足。为了尽快获得资金，不少高端物业的房东选择降价出售持有物业，这也为市场上提供了更多高性价比的优质房源，得以让追求品质楼盘的购房者选择面更为丰富，购房目的也能够快速实现。

成交比例涨幅24%

成交均价却出现不同程度普跌

这个阶段往往是成交为火热的节点。进入5月份以来，诸多家长购买的热情也开始提高。

根据杭州我爱我家市场研究中心统计显示，5月份当中，诸如学军、采荷、求是等几大重点小学周边的二手交易量，较4月相比上涨24%。同时近更是频现小面积、低总价、高单价的重点进入交易视线。但是，从整体的市场表现来看，成交量的回升并未带动成交价格的上涨，反而出乎意料地出现下跌。

学军小学的一直以优质学区占据了大量市场份额，无论行情如何波动，包括文二新村、求智巷、崇文公寓在内的始终价格坚挺，且无论房龄和面积等硬性指标，单价向来直指杭州价格的天花板，岿然不动。

然而，从目前的成交价格来看，即便是需求量依旧旺盛，学军的价格却有些“hold”不住了。文二新村的成交均价为40143元/平方米，较去年同期42174平方米下跌2031元/平方米，跌幅4.8%；求智巷目前均价39003元/平方米，较去年同期的40914元/平方米下跌1911元/平方米，跌幅4.6%；崇文公寓现均价42777元/平方米，较去年同期的49227元/平方米下跌6450元/平方米，在学军小学的中跌幅大，达到13.1%。

不仅仅是学军“沦陷”，文一街小学、求是小学周边的，全部出现了不同程度的价格下跌。

文一街小学周边的白荡海人家，成交均价从去年的29774元/平方米跌至如今的27600元/平方米，跌幅为7.3%；石灰桥新村价格从28726元/平方米跌至27469元/平方米，跌幅4.4%；建工新村价格从27634元/平方米跌至25309元/平方米，跌幅8.4%。

求是小学因为本身单价就比较高，所以目前差不多出现了3-10%之间的跌幅，也就是说单套房源的总价会有10-20万元左右的降价。例如曙光新村目前的成交均价在35745元/平方米，和去年同期38505元/平方米的成交均价相比，有2760元/平方米的价差，跌幅7.8%，按一套70平方米的房源计算，总价至少便宜了19万元。

我爱我家市场评论员宋文杰认为，向来是只涨不跌的在近期出现普遍下跌，由三大原因造成。

首要原因是，目前越来越多的重点名校在新楼盘旁边开设了分校，且师资力量完全可以和本部媲美，所以不少受制于有限资金的80后父母改变了原有家长一味追求名校本部的购房习惯，转而购买价格更有优势的新房源。

其次，传统观念里的二手房龄较老，且面积都不大，居住的实用性、持有的年限远远不及新房有优势。同时，根据目前的银行贷款政策推算，未来这些老旧的很有可能无法办出贷款，使得转手成为难题。

其三，除择校新政刚出台的2-3年，由于无法选择其他方式就学，所以购买成了入学途径。但是从目前来看，民办学校渐渐受到家长的热捧，因此不少家长也不再把希望都放在公办的名校之中。