开发商促销意愿增强 楼市或现两三个月盘整期

又有楼盘加入了降价潮,第二季度即将进入尾声,楼市降价潮有愈演愈烈之势。业内人士预计,市场还将有两三个月的盘整期,其中郊区楼盘降价趋势仍将延续,而市区楼盘价格将继续维稳为主,除限购之外的调控政策已经有必要调整。

市场下行态势加剧 将有两三个月盘整期

据某网站数据监控中心统计,端午三天小长假全市共成交了369套一手住宅,网签面积达43982元/平方米,同比去年端午节334套的水平高出35套。业内人士分析,这很大程度上归功于一些楼盘的降价促销,刺激了买家的入市。从今年5月份开始,郊区楼市已经进入较为明显的不降价难成交的局面。

实际上,不仅仅是广州,从范围看,房地产 (论坛)市场下行的态势也在继续。5月31日,相关机构发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2014年5月,100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌,其中广州环比微跌了0.02%。

另外,合富辉煌监测的22个重点城市市场销售作分析样本(其中,一线城市4个、二三线省会城市13个、珠三角其他城市5个),结果显示,1月-4月份重点城市新建住宅销售面积为4872万平方米,同比去年减少16%,除了其中3个城市(南昌、昆明、济南)销售成交有所上升(其中有数据滞后的原因),其余19个城市的销售交易不同幅度下降。一线城市成交萎缩情况尤其明显,同比减少幅度为30%-50%,一些二、三线城市如南京、长沙、海口、成都、东莞、中山 (论坛)、江门等销售面积同比去年下降20%-44%,降幅相当大。

广州中原地产市场部总经理黄韬认为,房地产市场还将有两三个月的盘整期,郊区楼盘的降价风潮还将持续,而市区楼盘的售价将维稳,但是整体而言,楼价下降的幅度不会大,不会超过15%。而周峰也认为,在未来一段时间,市场的调整还将继续。实际上,当前郊区部分板块的二手楼价也渐渐出现松动,面对一手楼盘的降价竞争,二手楼价也有望出现实质性的松动。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为,百城房价23个月后首次环比下跌、地方政府“限降令”、1月-5月市场交易量普遍遇冷、银行信贷紧缩持续、“救市”措施难有起色、6月份半年报业绩压顶、大型房企开始大幅降价等现象表明,楼市降价压力比想像的要大。

调控政策已到了必要调整期

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,造成目前房地产市场低迷的原因主要有两大方面,一是信贷收缩过紧,不仅银行资金紧张,房贷额度紧张,而且全社会资金成本大幅提高,贷款利率和房贷利率明显上升,对经济和房地产市场都产生不利影响。二是房地产政策捆绑限制过多,叠加持续时间过长,限购、限贷、限价、限外等,已开始显现较大负面效应,如广州持续了四年时间的限购、户籍外人口入市购房门槛的提高等等。

在龙斌看来,目前中央执行的定向宽松、微刺激措施,只是暂时缓解流动性紧张,效果总体而言比较有限。近来一些地方城市在购房入户、公积金贷款、普通住宅购买契税减免以及限购范围等方面有所调整,局部范围有利于房地产市场的稳定,这些决定是必要的。但是仅有此不够,在国家层面,如住建部、央行、银监会等部门并没有参与房地产政策的调整,房地产“限”字当头的行政干预重压还是动不了,限购、限贷、限外、限价等需要明确调整的时间表和进程。

周峰表示,未来广州放松限购的可能性不大,但是诸如外籍户口人士购房需要三年社保等条件有可能有所调整,不太可能从三年直接调整回一年,但是调至两年还是有可能的,届时一部分非广州户籍的买家就将获得购房入市的资格,对市场而言会有所利好。

端午楼市

端午楼市降价明显 幅度有所增加

据统计,端午三天小长假,全市共有10个左右楼盘推新,4个楼盘降价幅度十分明显。其中广州亚运城 (论坛)项目推出山海湾组团,一整栋单位都以9800元/平方米的价格出售,而望江的单位也以一口价12500元/平方米进行促销,这个价格对比2010年开卖时1.8万元/平方米足足降了5500-7500元/平方米。

除了亚运城之外,同样位于番禺的雅居乐君域公馆 (论坛)、萝岗刚需盘 (论坛)万科金色梦想 (论坛)以及金沙洲的深业江悦湾 (论坛)开盘价也和上一期相比有2000-3000元/平方米的降幅。

万科金色梦想本期推出64-95平方米的小三房 (论坛)单位,均价为1.4万-1.5万元/平方米,售价1.2万元/平方米,而在今年初,上一批产品清货价格售价都在1.6万-1.7万元/平方米,相比之下,至少降了2000元/平方米,当天售出将近九成单位。雅居乐君域公馆也在端午期间推出一部分特价单位,毛坯房10700元/平方米起售,均价12000元/平方米,而之前该楼盘的均价为15000元/平方米。另外,金沙洲的刚需楼盘 (论坛)深业江悦湾推出78-92平方米的两至三房单位,折后均价16000元/平方米,比今年2月份时的18000元/平方米均价,下调了2000元/平方米。除了深业江悦湾去货量仅约四成之外,其它三个楼盘都在八成以上。

据某网站数据监控中心统计,端午三天小长假全市共成交了369套一手住宅,网签面积达43982元/平方米,同比去年端午节334套的水平高出35套。业内人士分析,这很大程度上归功于一些楼盘的降价促销,刺激了买家的入市。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,5月份时广州楼市降价并不明显,但是从最近的市场表现看,开发商已经意识到后市不乐观的走势,降价促销的意愿有所加强,导致市场上的降价楼盘以及降价幅度都有所增加。