地产金融化趋势：“垫首付”规避二套首付七成政策
和讯房产2013/12/11 09:46
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十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。
“垫一成首付”规避二套首付七成的政策
从最近出台的“N条”新政内容来看，严格执行差别化的住房信贷政策，基本以提高第二套住房贷款的首付款比例为特色。根据当前城市政策惯例，地方政府普遍将第二套住房贷款首付比例提至70%或65%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成（沈阳）、七成或七成以上，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。
但是，面对房价房租持续连环涨的大趋势背景下，无论是对于首套自住需求，还是首次改善型需求，还是中长期的投资性需求，尤其是首次改善需求，在二套房首付比例增加的政策环境下，早点付了首付办完买房手续成为这些购房群体关心的话题。
从这个角度来讲，“垫一成首付”营销方式有可能在今后的市场环境中出现，以规避二套首付七成的政策，解决二套房首付比例增加对于首次改善需求的影响。
“垫首付”的营销方式并不新鲜，早在前几年开发商就推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。如在2011年市场环境欠佳的情况下，有的楼盘就推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠；若首付三成，享受8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“垫首付”从开发商角度而言，无论对于之前对于首套房“垫首付”的措施，还是当前开发商为首次改善购房者“垫一成首付”，以尽快满足二套首付七成政策的方法，无非有两个原因：
、由于短期内资金压力比较大或尽快回笼资金拿地扩张，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力或为企业拿地扩张准备更充足的资金；
第二、“垫首付”从为一种营销手段，一方面作为一个新闻炒作话题，另外一方面，也可以通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。
地产金融化趋势也将催生“垫首付”服务
从发展趋势来看，“垫首付”有可能不仅仅是一种营销手段和方式，随着地产金融化趋势越来越明显，“垫首付”有可能成为一部分开发企业、房地产流通服务领域企业的一项金融服务业务。
从地产金融化趋势来看，其实自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团等进入银行业。今年，万科入股徽商银行，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业趋向金融化的角度来讲，由于房地产行业本身就是资金密集型行业，本身不难理解为何房企与银行结成连理。从发展趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。
从融资模式的角度来讲，房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，降低了融资成本，开放和拓宽了房企的融资渠道，可以就此支持房企拿地与快速扩张。
从相关金融产品创新的角度来讲，银行业作为盈利水平较高的行业之一，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报，此外，房企可以利用自身又是“银行”的特殊身份开展相关金融产品服务，如为短期内为缺乏资金的购房者提供一部分贷款的金融服务，至于以什么样的形式和方式都可以再进一步探索和研究。总之，从结果来看，伴随着地产金融化的趋势，开发企业可以为购房者提供“垫首付”的相关贷款金融服务业务。
从当前来看，无论对于之前对于首套房“垫首付”的措施，还是当前开发商为购房者“垫一成首付”，以尽快满足二套首付七成政策的方法，反过来或将也是促进一部分开发企业转向提供金融产品服务的一个被动原因。
“垫首付”是保障还是陷阱？
房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，对于购房者来讲，在当前持续调控的市场背景下，尤其是部分城市二套房首付比例提高至7成的市场背景下，“垫首付”是对于购房者的保障还是陷阱？
从购房者的角度来讲，的确也有利好的一面，比如：
、有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格或首付款暂时不够，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，可以以“先购房，暂时延缓交易备案”、开发商“垫付一成”的方式规避限购政策而顺利购房；
第二、开发商“垫首付”也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，从部分首套房购房者或首次改善的购房者来说也降低了购房门槛，也可以提前进入购房环节。
但是，购房者不能简单将开发商“垫首付”理解成为一件好事情，其实，开发商“垫首付”也有一定的市场风险，也应该考虑开发商“垫首付”之后是否有陷阱？同策咨询研究部总监张宏伟认为，购房者要注意以下几方面问题：
、首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题。
如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。
因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？这些也都是值得我们思考的问题。
第二、开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，防止开发商“跑路”；
第三、开发商“垫首付”不是做亏本的买卖，“垫首付”的那部分资金对于开发企业来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品，因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场（房价）变化情况，到底划算不划算还是自己定，利弊都是自己承担。
第四、对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。
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循着同行的脚步，富力成为实时将投资目光投向东南亚市场的房企。85亿元购地款、350万平方米建筑面积，其在马来西亚的项目堪称大手笔。加上同样投资大马的碧桂园、进驻新加坡的万科，东南亚成为房企海外投资的新热点。海外投资热潮背后，可能面临的政治风险、汇率风险、法律风险等都需要房企谨慎应对。
向外扩张趋势
在碧桂园2011年投资马来西亚、万科联手吉宝置业在今年4月落子新加坡之后，富力地产成为实时一家在东南亚开发房地产项目的房企。11月30日，富力地产全资子公司以85亿元人民币的代价收购马来西亚一幅土地，该土地包括位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置业权地块及两幅业权填海地块，总面积约为116英亩，可售面积达350万平方米，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。据了解，地价款将在三年内分四期支付。
对于选择投资马来西亚，富力方面表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策，非常适合作为迈出中国的境外市场。据了解，为了刺激本国房地产业，马来西亚推出“第二家园计划”，这项旨在鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住，成功申请者可持有10年(可连续更新)的居留证和可连续多次自由进出的签证。因其较低的门槛、简易的程序、优惠的待遇吸引了不少海外的置业者，据马来西亚的官方数据显示，自该项目实施以来，在近两万人的申请中，中国籍申请者约占58%，一直稳居十大来源地首位。此外，马来西亚本身存在的庞大华人社区，也为国内房企在当地提供了潜在购买群体。
据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家庭资产在1亿元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是房企海外项目的潜在客群。正是在这样的背景下，2011年碧桂园率先将投资目光投向马来西亚。目前碧桂园已在马来西亚开发了加影和万挠两个项目及滨海商住综合大盘碧桂园金海湾项目，其中碧桂园金海湾为碧桂园集团在海外的开盘项目，今年8月开盘当天推出6000套房源认购超过5000套，截至目前，已实现百亿元的销售业绩。
碧桂园先“吃螃蟹”的行动，成为促进富力淘金南洋的重要动力，其开盘项目的成功，为富力提供了参考和信心。
风险机遇共存
据了解，国内房企投资海外项目可追溯到2004年，由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，于圣彼得堡市打造的“波罗的海明珠”项目。
不过此后几年，房企投资海外的步伐陷于停滞。直到2011年开始，大规模海外布局潮涌起，知名房企接踵而至，纷纷将投资目光转向国外。究其原因，与近年来国内房地产调控和土地价格不断攀升紧密相关。去年下半年以来，伴随着市场回暖力度增强，土地市场也迎来火热成交，土地价格不断走高。2013年，多个城市地王项目涌现，北上广一线城市成为高价地块频出之地，天津、重庆、杭州等重点二线城市也跟风涨价，甚至出现面粉价高于面包价的现象，而对房企而言，地价上涨压缩后期利润，同时过高的成本将意味着更大的开发风险。
房企将目光投向海外，看中的就是中国人海外移民需求以及海外低成本融资的环境。不过相较于国内项目开发受政策变动影响较大，房企海外布局面临的开发风险更为复杂。房企在海外开发，需要当地政府对外来房企开发有较高的支持力度，否则项目开发很难继续，如此前中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产终止了斯里兰卡项目，都与当地政府的出尔反尔密切相关。而汇率方面，房企在海外的投资是以美元支付，而国内的销售回款以人民币形式回笼，如果在销售期，美元对人民币汇率不稳定，出现大幅，将会对利润造成不利影响。国外的地产开发流程、开发模式及税费制度等与国内大相径庭，布局海外对房企资金充裕度提出更高要求。再加上经济周期性风险和法律、文化、生活习惯等潜在风险，都可能对房企拓展海外市场产生影响。
在富力宣布投资马来西亚之后，评级机构穆迪就表示，这次收购具有负面信用影响，这次收购的总土地价格庞大，占该集团截至今年6月总资产的7.3%。在上述项目于2014年年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本。大和总研亦发表研究报告指出，富力地产首次进军海外市场，而且规模及投资额庞大，投资者难免增加不安情绪，担心富力地产在新市场的执行情况。穆迪表示，这会提高富力地产的财务及执行风险。马来西亚是该集团的新市场，该集团尚未在当地建立品牌和运营记录。
对于房企来说，抓住当下汇率抄底时机，在试水的同时，尽快形成跨国企业思维，为企业探索当地项目开发模式提供实践平台，最终形成自己明确的出海战略。
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