惠州业主与物业那些事:小区公共收益分成需协商
东江时报2012/02/29 11:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近年来，随着住宅小区的增多，小区物业在管理方面、业主与物业之间的关系等许多问题也随之凸显，因而也备受关注。此外在小区维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，业主和物业公司的纠纷也是时有发生。
1关键词
公共绿化水电费
所产生费用属物业成本范围
主持人：物业给小区公共绿化浇水，那么这些水费是应该如何分摊的？
罗远雄:小区的绿化需要用的水电费有明确的规定，我市出台的《惠州市物业服务收费管理实施办法》中就规定了小区内绿化的水电费还有其他类似的水池、喷泉等产生的费用是属于物管公司的成本范围的费用，这个费用不能分摊在小区业主身上来收取。该实施办法是从2010年10月1日实施的，规定明确后，应该说以后的争议会比较少了。
主持人:有没有上一级的法律法规规定？很多业主，包括物业公司可能并不了解我们所产生的一些纠纷到底是属于什么样的法律范畴。
林志浩:这个涉及到一个法律适用问题。根据《广东省物业管理条例》的相关规定，《惠州市物业服务收费管理实施办法》是属于惠州市政府所制订的规章，而广东省的物业管理条例，又是根据国务院所制订的物业管理条例作为基础的。这3部法律规范了整个物业管理体系的基础。
主持人:就相当于是我们基本上平时有什么样的问题，法律上有什么疑问，可以参照这些物业管理条例，包括广东省的物业管理条例和惠州市出台的的条例对一些问题进行自己的判断，然后了解到底问题出在哪些地方，是不是这样的？
林志浩:是的。
2关键词
小区内公共
小区公共道路属于业主共有
主持人：四楼的网友说，其所在的小区是旧小区，没有专门的停车场所，物业在小区内占道设置停车位，还收取停车费，这样是否合理，所收的停车费又应该归谁所有？
罗远雄：小区的道路，包括公共绿地，除了一部分是市政设施，以及还有一部分是属于民事个人以外，其他部分是属于业主共有的。
主持人：哪一些部分是属于市政设施，哪一些是民事所有？
罗远雄：在规划里都是有明确规定的，也有图纸划分，是很明确的。按照网友所说，占用了公共道路做停车场，首先来说，这个产权是属于业主共有的，不是开发商的，也不是属于物管公司的。物业如果要经营的话，应该要取得业主同意，也是归业主所有。如果物管公司没有经业主同意，擅自占用了道路，这个行为应该是不对的。
主持人：小区内占道停车，如果停车的是小区的业主或一些外来的访客，那这也是属于物业公司占用了小区的公共绿地吗？收费就相当于把这些公共绿地用作物业的盈利吗？
罗远雄：是的，如果物管公司利用公共资源，也就是业主所有的资源用于经营，部分应该是属于业主所有，这个也是比较明确的，有关法律法规也有规定，法院也对此作出了司法解释。如产生纠纷的话，除了经营归业主以外，还有一条，物管公司支出一定的成本，是可以扣除的，双方都需认识到这个问题。
关键是物管公司跟业主要有一个协商解决的方式，是物管公司跟业主委员会达成一个协议，对于经营的，还有经营管理平时要怎样处理，要进行一个划分，包括分成，业主方面怎样使用也做好一个约定。然而目前主要的问题是很多小区还没有成立业主委员会，各位业主的意见自己提，并且提的意见不一致，造成和物管之间或多或少产生纠纷。
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3关键词
业主委员会
已成立业委会小区比例低
主持人：业主委员会和物业公司是什么样的关系呢？目前惠州有多少小区是有业主委员会的，请问有没有相关的数字和调查？
罗远雄：据有关部门不完全统计，现在惠州小区大概是700多个，有些旧小区还没有实行物管，实行物管的小区所占的比例大概是80%左右，这其中有业主委员会的不超过10%。这一数字和周边城市相比，比例是比较低的。
主持人：物业公司和业主要有很好的沟通，但是在没有业主委员会的情况下，这种沟通很难形成有效的交流，的前提是在成立业主委员会的情况下，由业主委员会代表业主和物业公司进行沟通和交流，这样才比较合理吗？
林志浩：这需首先明确，就是现在业主之间的联系相对来说是很少的。其次，目前业主委员会成立的程序，根据法律的规定是比较繁琐的，在这种情况下就限制了业主委员会的成立。还有一点，大多数的物业管理公司，对业主委员会的成立持有一种不太赞同的态度。还有一个原因就是政府对业主委员会的成立没有强制要求，对业主委员会的成立所提倡的力度和程度还不够，这些都形成了现在业主大会所占比例相对较小的状况。
业委会要经过申请才能成立
主持人：业主大会和业主委员会这两者有什么样的区别？
罗远雄：业主大会是代表全体业主，是由全体业主组成的，主要的职责是维护业主的合法权益，也是代表业主实施一定的行为。业主大会成立以后，其中有一个最重要的事项，就是要选举业主委员会，就作为业主大会的执行机构，一个常设机构。
主持人：想要成立业主委员会的话，要走一个什么样的程序和措施？
罗远雄：根据法律法规的规定，成立业主委员会有两种途径。个就是在物业小区范围内交付使用的，20%以上的业主联名申请，另一种情况就是交付使用的面积占到50%以上，业主就可以申请。也就是说，如果交付使用的面积超过50%，哪怕一个业主他都有权力申请。根据《广东省物业管理条例》规定，业主可向所在地的街道办事处和乡镇人民政府申请，申请以后，在城市也就是街道办，会与当地的房管部门处理这个事情。当房管部门认为可以的时候，这两个部门就要协助、指导，要成立一个大会筹备组后再来开会。
主持人：难怪业主委员会的成立现在是比较困难的，需要加大宣传和强化业主的意识。
罗远雄：对。因为业主大会和业主委员会是一个自治的组织，要申请才能成立，没有申请的话，当地的相关部门，比如说街道办，乡镇政府都是没有权力强制要求成立的，现有规定就是这样的，是否符合物业管理的状况，以后可以考虑。
主持人：从业主的角度来说，和物业公司的矛盾，可以通过成立业主大会和业主委员会进行有效的缓解和沟通。对物业公司来说，成立业主委员会有没有什么好处？
罗远雄：从物管公司来说，成立了业主大会和业主委员会对于他们的物业管理是有利的，但是目前有些物管公司对这个业主大会和业主委员会的作用认识不足，甚至有些认为成立这个机构就是跟物业作对的，所以出现了一定程度的阻挠，物业公司需转换观念。
近亲属在物业的不能参选业主委员会
网友“五岳散人”:我已退休，比较有空余时间，很想参选业主委员会做做工作，但我女儿在物管公司做出纳，我可否参加选举？
罗远雄：有一些人退休以后，想用一些空余时间维护自己的权益，这个是很好的想法，但是因为业主委员会跟物管公司有时候会产生利益冲突。为了避免这个利益冲突，有关的法律法规就有规定，如果你要参选业主委员会，你本人或者说你的近亲属就不能在物管公司，以及在物管公司含有的下属单位有相关职务。”罗远雄解释说，该名网友的女儿和他本人肯定是近亲属，在这种情况下，这位网友就不能参选业主委员会了。
物业不应阻扰小区成立业委会
网友“不看你”：我所在的小区已经入住4年了，但物业公司的服务不是令人很满意，从2011年底起，小区业主计划成立业主委员会，但是却遭到了小区物管公司的百般阻挠，这种情况下要怎么办？咱们业主怎么走一个法律程序？
罗远雄：小区的业主成立业主大会的要求和想法是对的，只要满足以下任一条件：一个是20%以上的业主联名，一个是说小区交付使用已经超过50%，就可以向当地的街道办事处和镇政府申请。一旦申请程序已经启动，物管公司没有权利阻止业主大会的产生。按照规定，物管公司是有义务协助业主委员会的产生，这家物业公司的做法是不对的。
主持人：物业公司使得业主委员会没有办法成立，可能是做了比较极端的手段，比如说停水停电，或者说是把生活垃圾堆在小区门口，出现这种情况怎么办？
罗远雄：如果存在这类非正常手段的话，有激烈的纠纷可以报警。
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物业费去向
物业酬金制收费要公布支出
主持人：网友“建伟”说，我对物管公司收取的一些物业费的去向不放心，能不能要求物业公司公布相关的物业费的使用情况？
罗远雄：物业管理收费的方式，按照有关规定是有两种收费方式，一种是包干制，一种是酬金制。所谓包干制，就是业主交固定的物业费用；酬金制，就是业主缴纳一定的物业费，物业公司按照一定的比例进行支出，不够就由业主补充，多的为业主所有。
目前惠州大部分都是包干制，每平方米多少钱。这种方式下，业主不能强制要求物管公司公示钱用在哪里去了，只能根据物管合同去跟踪和监督它的服务水平有没有达到合同的要求和法律法规的要求。但是如果是酬金制这种，物管公司是有义务要公布它的成本的，业主也有权查阅，甚至有权要求专业的审计机构对财务进行审计。
主持人：钱交的是包干制还是酬金制，怎么知道呢？
罗远雄：购房时要签一个物管合同，对物业管理服务的范围和收费标准是有规定的。
预售证出来就要确定临时物业
主持人：刚刚说到物业管理合同和前期购房签订的合同，购房前和购房后的物业管理有什么样的规定？我们也不是很清楚，我听我朋友说，在买房子之前，是一个临时的物业管理公司，是由房地产公司选定，买房之后，就由这个物业公司接管这个楼盘的物业服务的，在这种情况下，我们能要求房地产公司做什么？
罗远雄：这个就涉及到很多业主说的，物管是由开发商指定的问题。这个问题主要是在购房的时候，开发商在预售证出来，前期是由一个物管公司管理这个物业的，相当于一个过渡。产生的方式有两种：一种是面积比较小的，小于5万平方米，根据当地房产部门同意，自己选定物管公司；一般情况下是通过招标，以招标的方式选定物管公司。
主持人：为什么面积小于5万平方米就可以自己选定？
罗远雄：还是一个成本的问题，面积小，住户就少，如果通过招投标的方式产生物管公司，费用是比较大的，而且能够投标的公司，也是有实力的公司，如果物业都很小，可能实际上没有人去投标。这是一个临时的措施，但是卖房的时候，物管公司就一定要确定，不能够没有。我们业主在买房的时候，也签订过前期物业公司的服务合同。
主持人：很多房子都是边卖边建，这种情况下也是要确定物业服务公司？
罗远雄：有预售证出来，物业公司就要确定。
5关键词
失窃赔偿
要具体个案具体分析
主持人：网友“谈谈情”说，他的电动车停在小区内，每个月都要交50元的停车费。上个月，电动车丢了，物业说，物业费不是保管费，不愿意进行补偿，只愿意减免半年的停车费。平时看上去挺正常和司空见惯的现象，但是在法律领域里面有一些矛盾出现。
林志浩：我认为这里面不存在太大的矛盾。作为小区的业主，业主与物业管理公司之间存在物业管理服务的约定，是存在一个保管的关系，每个月按时缴纳的停车费，物业管理公司就有义务保障业主财产的安全，当电动车被偷了以后，如果业主是停在停车的区域内，那么物业没有尽到义务的话，应当对业主的损失进行一定的赔偿。
主持人：具体赔偿的比例是根据什么样的法律来定的？
林志浩：赔偿的比例首先要看物业管理公司承担的责任有多大，如果说是在他所指定的停车位上面业主的电动车被偷，物业管理公司要承担主要甚至是全部责任。但是如果虽然是在小区里，但不是指定的停车位，物业不一定能够及时发现你的车辆的实际情况，这种情况下，车虽然被盗了，物业管理公司所承担的责任就要小一点。
主持人：小区住宅失窃，物业公司是不是要负上一定的责任？
罗远雄：家中被盗的情况，我们看一些新闻当中很早就有这样的案例，但是被盗的情况很复杂，要判断物管公司的责任有多大，要看具体的个案的情况。首先物管公司跟业主签订的物管合同的服务范围有多大，它有没有把业主财务的安全保管、看护的责任包在这个范围内。如果在这个范围之类，物管公司就要承担一定的责任，甚至是全部的责任；如果没有的话，也要看物业管理过程当中有没有其他的过错。
打个比方，小区里的楼道有视频监控头，业主家被盗时，刚好这个视频坏了，坏了不只一两天，也不是自然灾害造成的，可能是一个月以前就坏了，如果发生了这种情况下被盗，就是说视频有可能发现小偷，但是因为坏了，没有发现，可能就有一定的过错。这种情况下，有可能要承担一定的责任。当然，我们谈这些责任的情况下，一定要有很具体的个案的材料才能做很具体的分析，就物品被盗和人身伤害这些问题，是很复杂的。
主持人：当网友遇到类似的情况的时候，首先要注意的是哪几个点？
罗远雄：一个是物管合同的服务范围，第二个就是物管公司在你被盗的过程当中有什么样的过错没有。
主持人：这个就要根据具体的合同上面有没有写什么样的东西，再结合具体的情况，我们才能客观地评价到底有什么样的问题。
罗远雄：当然，有些物管合同没有这么详细地写，当合同不是很详细的时候，而是很概要的时候，按一般平常的道理来判断做不做这个事，就是物管公司要不要做这样的事情，有没有在这个范围之内。合同上有一个合同随附的义务，不一定要写出来，但是按照一般的法律规则和公平原则，还有民法上的一些原理，要做的事情没有做，也是可以判定它有错的。
主持人：希望我们网友也注意到，遇到被盗这样的问题的时候，无论是作为业主也好，物业公司也好，首先要把物业管理的条例吃透，再分析客观的道理哪些是属于过错，哪些跟对方是没有关系的。
6关键词
物业资质
大多数物管公司资质较低
主持人:惠州有没有对物业公司的一些评级，比如说好的物业公司有哪几家？有没有大概的数字和比例？
罗远雄：按照有关的规定，物业公司是要实行资质分类，分为一级、二级、三级。一级的条件是的，目前惠州的物管公司据我所了解，有一级资质的公司是比较少的，二级的也不是很多，绝大多数都是三级资质，也就是比较低层次的物管公司。
到去年8月份左右，据不完全统计，物管企业大概有480多家，其中有一级资质的只有3家，二级资质的16家，其他359家都是三级资质。大部分惠州物管公司资质比较低端。
7关键词
物业收费
小区收费标准须到物价局备案
主持人:物业公司的资质不一样，收费是不是也是不同的？
罗远雄：收费应该是不一样的，物价局会根据小区的面积情况和物管公司的情况来确定标准。按照规定，物管公司的资质要在小区明显的地方公示出来；而且很多小区的物业收费标准，根据相关法律的规定是必须要到物价局去备案的，市民可以根据物价部门的相关网站查询到价格。
备注：《今日惠州网》第八期“法治在线”实录内容将分今明两天两期刊登，敬请关注！
本版文字《东江时报》记者黄俊书 邱慧乐 尹晓念 李芳娟实习生钟露萍
统筹 《东江时报》记者王开尧
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