惠州市商品房预售资金监督管理办法征求意见稿出炉

房天下讯 自“光耀”事件曝光后，惠州商品房预售款监管制度则被市民大起底，从设计到执行的漏洞百出，令人吃惊。2015年1月1日，惠州市启动新版商品房买卖合同。新版合同明显制定了许多“防霸”条约，更注重保护购房者合法权益，指出2015年起开发企业不得另设账户，预售款只能存入监管账户。2015惠州商品房新版合同首次对商品房预售款做了明确的规定，或将有效遏制预售资金被开发商挪用、损害业主权益等问题。

3月17日，惠州市房管局官方网站发出公告，《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》正式公开征求意见。此次征求意见稿指出，惠州市商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则，且明确了中国人民银行惠州市中心支行负责监督指导商业银行开设商品房预售资金专用账户。

公告正文如下：

为规范商品房预售行为，加强对商品房预售资金的监管，保证商品房预售资金专款专用，维护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关法律法规、规章的规定，我局起草了《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。欢迎社会各界人士积极参与，提出建设性意见或建议。意见征集截止日期为2015年4月17日。

有关单位和社会各界人士可通过以下途径提出意见：

一、通过传真方式将意见传真至：0752－2898699；

二、通过电子邮件方式将意见发送至：734662407＠qq.com；

三、通过信函方式将意见邮寄至：惠州市江北校园东路房产交易大厦817室房管科（邮编：516002），并在信封上注明“《惠州市商品房预售资金监督管理办法》征求意见”字样。

特此公告

附件：《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》

惠州市房产管理局

2015年3月17日

惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）

章总则

条 为加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，防范信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关法律、法规、规章的规定，制定本办法。

第二条 本市行政区域内申请预售许可的商品房项目，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。

第三条 本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则。

第四条 市、县（区）房地产行政主管部门（以下简称监管部门）负责本行政区域内商品房预售资金的监督管理工作。

中国人民银行惠州市中心支行负责监督指导商业银行开设商品房预售资金专用账户（以下简称专用账户）。

市、县（区）有关行政管理部门按各自职责对本行政区域内签订商品房预售资金专用账户监管协议的银行（以下简称监管银行）的预售资金监管行为进行监督检查。

监管银行应当按照本办法规定及监管协议约定协同做好商品房预售资金的监管工作。

房地产开发企业应当严格遵守本办法规定及监管协议的约定，诚信守法，自觉接受监管。

购房人应当遵照本办法规定及《商品房买卖合同》的约定，维护自身合法权益，减少交易风险。

第二章 一般规定

第五条 本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在竣工验收备案前预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房款项。

第六条 专用账户的设立：

（一）房地产开发企业在当地房地产行政主管部门商品房预售系统中查询已入网银行信息；

（二）房地产开发企业在项目所在地已入网银行开设专用账户；

（三）房地产开发企业、监管部门、监管银行三方共同签订《商品房预售资金专用账户监管协议书》；

（四）监管银行出具《商品房预售资金专用账户证明》。

商品房预售资金监管协议书及专用账户证明格式文本由监管部门制定。

第七条 专用账户应当与商品房预售项目相对应，项目规模较大、分期开发的，每期可分别设立专用账户。原则上一个项目每期开设一个专户，多不超过二个。同一房地产开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别设立专用账户。

项目预售过程中，专用账户不得变更、注销。

第八条 房地产开发企业预售商品房时，应当将监管银行以及专用账户的名称、账号、对应的POS机工号证明等信息在售楼部《房屋销售信息公示栏》公示。

第九条 商品房预售资金应当全部存入专用账户，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

第十条 房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度向监管部门申报后续工程量及所需的款项、用款计划，以及所需的税款。

后续工程量及所需的款项包括该商品房项目预售时现状至各项工程竣工验收，需要完成的工程量（包含土建工程、配电、给排水、通风设备管道、电梯及安装、道路、管网、照明、绿化、监控、通讯、网络等），以及所需购买的材料、设备的款项。

用款计划由房地产开发企业根据工程的具体实际确定。

所需的税款以房屋预售价格核算项目总销售额，按税务部门征收的比例计算。

第十一条 房地产开发企业申报后续工程量及所需的款项、用款计划，应当向监管部门提交下列材料：

（一）未完成工程量、未支付工程款清单，及相关的合同复印件；

（二）未支付材料、设备款清单，及相关的购销合同复印件；

（三）施工许可证及扣税协议复印件；

（四）监管部门根据实际情况要求提供的其他资料。

后续工程量及所需的款项、用款计划由施工许可证上登记的施工单位、监理单位盖章确认。

后续工程量及所需的款项发生变化的，房地产开发企业应及时补充申报。

第十二条 商品房预售资金进入专用账户后，房地产开发企业按规定比例留存后，超出部分可以向监管部门申请使用。

项目预售后，专用账户内的资金按预售合同总金额的10%计算留存；

取得建设工程规划验收合格证后，专用账户内的资金按预售合同总金额的5%计算留存。

专用账户对应监管的楼栋全部取得《竣工验收备案表》后，房地产开发企业可以申请解除专用账户的监管。

第十三条 房地产开发企业申请使用专用账户内款项的，应当向监管部门提交下列材料：

（一）提交《商品房预售资金专用账户资金拨付申请表》。房地产开发企业、施工许可证上登记的施工单位及监理单位应按要求在表格对应栏目填写用款意见、施工进度并加盖单位公章；

（二）用于支付工程款的，提供施工单位的用款申请，并且确认用款金额及划款账户；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供供货商的用款意见，并且确认用款金额及划款账户；用于支付法定税费的，提供缴纳税款申报表或税务部门开具的发票等缴税凭证，并且由开发企业确认缴税金额和划款专户；

（三）专用账户的银行对账单；

（四）首次用款后，每次申请用款时还应当提交上一次申请的用款划款凭证；

（五）监管部门根据实际情况要求提供的其他资料。

第十四条 房地产开发企业申请使用专用账户内款项用于退购房款的，应当向监管部门提交下列材料：

（一）撤销认购书或注销商品房买卖合同等证明材料；

（二）购房款进入专用账户的凭证；

（三）购房人银行账号；

（四）专用账户的银行对账单；

（五）监管部门根据实际情况要求提供的其他资料。

第十五条 受理房地产开发企业用款申请后，监管部门应在5个工作日内进行审核，并作出答复。同意使用商品房预售资金的，出具《拨付预售资金通知书》；不同意的，以书面形式说明理由。《拨付预售资金通知书》设定有效期。监管银行凭有效的拨付通知书，按批准的用款单位、用款金额等办理专用账户资金划款手续。

第十六条 专用账户监管的解除：

（一）房地产开发企业向监管部门提交《解除商品房预售资金专用账户监管呈批表》、专用账户对应监管楼栋的《竣工验收备案表》；

（二）经审核，符合条件的，监管部门应在5个工作日内出具解除监管的证明文件；

（三）房地产开发企业持证明文件，到监管银行办理专用账户解除监管手续；

（四）监管银行在3个工作日内办结解除。

监管的楼栋办理房屋初始登记后，预售房自动转为现房销售。

第三章 监督管理

第十七条 商品房预售时，房地产开发企业必须与购房人签订《商品房买卖合同》，在合同中注明购房款的付款方式、期限，存入的监管银行、专用账号，以及监管部门。

（一）购房人应当根据购房合同约定的付款方式及期限，将商品房预售房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得另设账户收存商品房预售资金。

对于已收取的购房定金，房地产开发企业应当按照合同约定，将其转为商品房价款存入专用账户。

（二）购房人以银行按揭方式购房的，按揭银行为监管银行的，按揭银行应当在贷款合同或抵押合同中约定按揭款将发放到本房屋对应专用账户。

按揭银行为非监管银行，且按揭银行在贷款合同或抵押合同中约定按揭款将发放到非本房屋对应专用账户的，按揭银行应当在贷款合同或抵押合同中再约定，按揭款发放后，将由按揭银行监督房地产开发企业在15个工作日内将款项划转入按揭房屋对应的专用账户。

第十八条 凡预售阶段网签合同的商品房，房地产开发企业均应在合同签订30日内向监管部门申请商品房预售资金查验，确认资金已进入专用账户。首次查验后，有分期付款的或增加首期款的，需再次申请查验。

监管部门及监管银行应当积极应用网络信息技术，实现商品房预售资金的实时监控。

第十九条 房地产开发企业应当于每月5日前，将专用账户对应楼栋的上月房屋销售、按揭款发放等数据报送监管银行。

第二十条 监管银行应按监管部门的格式要求建立专用账户收存、支出台账，于每月10日前将上月数据报送监管部门。每日定时向预售资金监管系统推送专用账户的数据信息。

监管银行发现商品房按揭款未进入专用账户，应协助监管部门进行追缴。发生专用账户被查封、被冻结、被强制扣款等异常情况，监管银行应当在2个工作日内将相关函件复印件送达监管部门。

第二十一条 按揭银行是非监管银行的，应无条件配合房地产开发企业办理按揭款的划转手续，并在款项划转后按预售资金监管系统数据交换的规定向系统推送放款信息。

第二十二条 建设行政主管部门应加强对商品房建设项目的监管，发现工程进度及工程款支付不正常的，应当责令纠正并向监管部门通报。

第二十三条 房地产开发企业有下列情形之一的，查处期间，监管部门将暂停拨付专用账户内的商品房预售资金。

（一）未按规定收存商品房预售资金的；

（二）未按规定使用商品房预售资金的；

（三）在商品房预售资金收存、使用过程中提供虚假资料的；

（四）未按规定申请预售资金查验的；

（五）应进入专用账户的商品房预售资金与实际进账存在较大差异的；

（六）监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。

第四章 罚 则

第二十四条 发现房地产开发企业存在第二十三条款、第二款、第三款、第四款规定情形之一的，由监管部门责令限期改正，暂停该预售项目在预售系统上网签买卖合同业务，将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统，并依据《广东省商品房预售管理条例》第四十一条之规定，视情形处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

整改完成后，恢复该项目商品房网签买卖合同业务。

第二十五条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由建设行政主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

其他单位违反上述规定的，由监管部门移交相关管理部门予以查处。

第二十六条 监管银行有下列行为之一的，监管部门有权责令其限期整改，并视情形移交有关行政管理部门按职责进行监督管理。不整改的，监管部门可以取消其监管新预售项目资格。

（一）擅自拨付商品房预售资金的；

（二）未按规定办理预售资金划款手续的；

（三）不遵守预售资金专用账户监管协议的；

（四）不按规定向预售资金监管系统推送专用账户数据信息的；

（五）不按时报送专用账户台账的；

（六）不执行本办法相关规定的。

第二十七条 按揭银行未按规定发放按揭款的，或者未按规定向预售资金监管系统推送按揭款发放数据信息的，由有关行政管理部门按职责进行监督管理，房产登记部门将暂停办理预售房抵押登记业务。

第二十八条 监管部门、其他有关行政管理部门及监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第五章 附 则

第二十九条 本办法在惠州市惠城区、仲恺高新区范围内施行。惠东县、博罗县、龙门县及惠阳区、大亚湾区参照本办法执行。

第三十条 本办法由惠州市房产管理局负责解释。

第三十一条 本办法自201X年X月X日起试行，有效期5年。