楼市调控”祭"出"新国八条" 房价调控要目标化

（来源：经济参考报）新一轮楼市调控正式开启。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措施(以下简称“新国八条”)，其中，对贷款购买第二套住 房 的 家 庭 ， 首 付 款 比 例 不 低 于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

会议强调进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

上海某网站房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，此次调控措施出台的时间点超出预期，说明国家对去年的楼市调控效果不满意。此次调控的特点是，在“国十条”和“9·29”新政的基础上进一步升级，加强落实上述两个政策，并在限购、价格控制、信贷、税收等环节加码。更为关键的是，行政干预房价的力度加大。

北京中原地产张大伟分析说，“新国八条”是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，其中，首次将房价调控目标化，明确要求在一季度落实各地区年度价格控制目标，首次将责任落实到地方政府。同时，相比之前执行差额收取营业税，“新国八条”再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显增加，这将明显遏制过度炒作。

在合理引导住房需求方面，会议要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。

中国房地产学会副会长陈国强告诉《经济参考报》记者，此举意味着“限购令”全面升级，把去年在部分城市实施的“限购令”扩展到，而且对限购的要求比去年出台“限购令”的城市更严，门槛设得更高，这些措施在短期内对需求的抑制会比较有效。

此外，会议强调，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴表示，此次对地方政府切实贯彻落实调控政策提出了更严格的要求，这 也 将 是 今 年 楼 市 调 控 的 一 个 重点。他进一步表示，总体来看，楼市 调 控 政 策 正 在 进 行 不 断 的 “精准”调整，调控频率加快，政策针对性也不断增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，更强调住房供应“双轨制”。

对于未来的房价走势，杨红旭认为，2011年楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下调；70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。 

（来源：证券日报）新“国八条”释放三大新信号

国务院常务会议确定的房地产市场八条政策措施奠定了今年房地产调控的方向，除加快保障房建设、增加土地供应等“老调”被“重弹”了一次外，还释放了加强税收监管、量化调控目标、“限购”打击投机投资三重信号。

信号一：加强税收监管，为房产税清除路障。

自1月9日重庆市“两会”上传出开征房产税后，各地方“两会”一时间成为房产税征收与否的重要窗口，尽管这次国务院制定的八条措施并未提及房产税一时，但还是明确传达除了完善税收征管的信号。

措施指出，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

之前的调控细则主要调整的是个人转让住房营业税，作用局限在住房消费和房地产上。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。

房地产价格评估、个人住房信息系统完善也是房产税征收必须要跨越的关卡，此次如能落实这两项细则，也必将为房产税的征收清除障碍。

信号二：量化调控目标，落实行政责任。

以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位，但鲜有让地方政府自己确定调控目标的，这不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。

措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

让地方政府自己确定房价调控目标，在与当地经济状况很好的结合，又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的量化，还将对人民银行各分支机构决定当第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。

信号三：多重手段“限购”抑制投机。

笔者以为，所谓“限购”不单纯指禁止购买，提高购买门槛，也算是一种“限购”方式。

“国八条”在提出二套房贷首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的同时，还首次提出人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，以往银行可以根据风险自判，调节贷款优惠利率的大门被完全关闭。

除通过提高二套房首付比例打击投机投资外，之前在房地产热点地区执行的“限购令”，如今也被明确写进了调控措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。