地产业开始新一轮洗牌 二三线频爆小开发商跑路
房天下综合整理2011/09/09 07:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日,多个城市都爆出小开发商因资金链断裂而“跑路”的消息。在传统的楼市旺季“金九银十”来临的时刻,这一信息无疑显得令人担忧。
专家分析,在楼市调控和信贷收紧的双重压力下,二三线城市楼市隐现小发展商的破产潮。由于高周转率和非传统融资渠道的优势,大开发商兼并收购或将进一步加强,房地产行业的大洗牌已经悄然开始。
湖南安徽四川相继出现烂尾楼
在长沙,本该在10月26日交房的楼盘“利璞金立方”一再延期,至今仍未完工。几个月前还一派繁忙的景象的售楼部如今一片狼藉:资料随意堆在纸箱里,楼盘模型被推倒,追讨无门的业主还在玻璃门上用红漆写了“还我房子”几个大字。
有传言称,开发商因资金链的断裂导致在建楼盘停工,为保全资产,这个项目的房产已被冻结,不准网签交易。也有传言称,开发商已经逃跑。尽管该说法被该楼盘营销经理否定,但其承认,该楼盘确实因为湘潭项目抽调资金,而出现了“暂时的资金困难”。而楼盘的施工方则透露,开发商还欠其四五千万元工程款。
事实上,这并非近期长沙因资金链问题而停工的楼盘。8月18日,湖南景上置业发展有限公司的法人代表石湘中因涉嫌非法吸收公众存款,被公安机关立案侦查。石湘中名下的资产被查封冻结,其中就包括尚未完工的星沙楼盘“景上·东方航标”。
类似的事件最近在其他城市也屡屡出现。8月30日,楼盘“东北角艺术公寓”因开发商跑路烂尾,500多名天津业主涌进售楼处静坐,并组织QQ群要求维权。
今年7月,安徽宣城市就爆出“房产局官网首页刊登卖房广告”的尴尬新闻。因资金的链断裂,该市拱极路的楼盘“山城名居”开发商法人代表不知所踪,施工人员两个半月拿不到工资,逼得房管局出面才继续施工。最后,房管局甚至不得不在自己的官网上公告卖房,以此“督促他们尽快筹集资金,尽快向业主交房”。
而随着楼市调控和信贷收紧的压力逐渐显现,房地产的开发商开始感受到阵阵寒意,不少尚未出现资金链断裂的中小开发商也纷纷谋求转型。
在成都,近日有消息称,来自上海的舜元集团将终止在当地的两个房地产项目,并以转让的形式出售给其他房地产企业继续运作,公司在成都的发展重心将转向工程建设。7月19日,冠福家用也发布公告称,公司决定终止成都和沈阳两地的房地产项目,并收回公司在成都项目上的前期投入。
几乎在同一时间,ST珠江、莱茵置业等上市房企也纷纷宣布由于房地产的业务经营不理想,将全面涉足矿产行业。而整个上半年,占据房地产板块1/6的泰达股份、嘉宝集团、绿景房产等近20多家上市房企也都“弃房从矿”,宣布投资矿业。个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。
资金链断裂案例或将增多
“中国房地产行业80%中小的房企都面临着不同程度的资金紧张现象。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,长沙出现开发商“跑路”现象,说明了中小开发商资金链断裂案例在今年下半年将不断出现。
谢逸枫认为,国务院的调控目前没有放松的可能性。“一方面是货币政策紧缩的基调难以改变,中小房企很难从银行获得贷款,民间资金高额借贷也不敢染手;另一方面,随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步加强,中小房企的销售一旦不顺,资金链随时将破裂。”
在持续的宏观调控政策下,房地产企业的资金链越来越紧,市场上的存货越来越多,已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。同时,业绩增长明显下滑,“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
由于信贷紧缩政策,开发商从银行渠道获得资金解渴难度明显加大。数据显示,房地产开发企业资金来源今年同比增速加快,自筹资金占比保持首位并继续增大。从房企资金来源方面来看,1—7月,房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元,同比增长23.1%,增速较1—6月上升1.5个百分点。
除利用外资、国内的贷款增速有所下降外,其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看,开发企业自筹资金占比继续提高,国内贷款占比保持下降趋势,其他资金来源占比无明显变化。
“一旦中小开发商资金链断裂,除了被大房企‘吃掉’外,最后就是破产倒闭。”谢逸枫表示,中小房企资金“断奶”已经有好几个月,如果下半年货币政策依然紧缩,房地产行业将面临洗牌,大部分的中小房企将在调控中死去。
谢逸枫称,如果爆发中小开发商破产高潮,烂尾楼又将重现。而这一局面不仅是购房者倒霉,地方政府和银行都会坐不住。因为中小开发商的大部分资金都是银行贷款的,有政府担保的。中小房企保命的方式就是降价回款,可避免被大房企“吃掉”。
地产行业洗牌已开始
“现在已经有不少中小房地产的企业破产,只是没被看到,这是因为破产企业现在仍以‘被收购’的形式存在。”地产界知名人士任志强在其微博上表示,今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素,需要转让旗下项目。
中原地产统计的市场的公开数据显示,今年前7个月,房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗,总涉及金额达到了175.39亿元,相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。
“今年前7个月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿元的规模。”谢逸枫分析,在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后,今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨,并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高,房地产行业也占据了整体并购市场的。
清科集团报告显示,8月份中国的并购市场共完成86起案例,其中披露金额的有80起,披露总金额18.65亿美元,平均每起案例交易金额2331万美元。与7月份相比,并购案例数量基本相同。但由于海外并购案例规模较小,8月的交易金额环比下降25.41%。
其中,国内并购有75起,占并购案例总数的87.2%,披露金额的71起,披露金额12.09亿美元,占披露总额的64.8%;海外并购有7起,占并购案例总数的8.1%,披露金额的6起,披露金额3.17亿美元,占披露总额的17.0%;外资并购有4起,占比4.7%,披露金额的3起,披露金额3.39亿美元,占比18.2%。
从并购案例完成数量来看,建筑/工程成为8月份一大热门行业,共完成12起案例,占案例总数的13.9%;能源及矿产行业排名第二,完成10起案例,占比11.6%;生物技术/医疗健康行业排名第三,完成8起案例,占比9.3%。虽然建筑/工程行业案例完成数量,但案例规模大多不突出,平均交易规模约1086万美元。
显然,这些规模不大却数量众多的并购案例就是中小房企在资金链绷紧,无奈之下“断臂求生”的被并购结局。而业绩表现较好的大房企,则因为其较高的资金周转率而大肆开展收购,逆势扩张。
同策数据显示,今年上半年,十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元,这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元,同比增长119%。
二三线城市或将陆续出台限价政策避开限购雷区 来源：广州日报
韶关限价，秦皇岛市准备限价，湖北省住建厅表示先“控价”再商榷是否“限购”……二、三线城市的限购政策会不会就在“台州”画上句号？专家分析，韶关以限价替代限购，暗示了住建部对此的认可。
此风一开，广东的珠海、中山、东莞、惠州等城市以及的其他城市，或者也将以此来替代令地方政府难以接受的“限购政策”。
“二、三线城市的限购令”让整个楼市充满了不确定性。但是9月已到，除了台州出台限购政策，其他城市迟迟不见动静。相反，韶关限价令的出台，仿佛给进退两难的限购政策找到了一条出路。
住建部文件早已留下空间？
而这一条出路，实际上是住建部在制定《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》中，早已预留的一个缺口。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫告诉记者，该文件的附件确定了二、三线城市限购的五大建议标准，但同时提出，“限购期限可暂定到今年年底”，并给地方政府保留对“具体标准进行适当修改”的权利。
“这意味着限购的标准和条件可发生变化，本来达到限购的标准，因限购的指标和条件修改，可能导致不限购。地方政府只需要采取‘限价’措施就可避开‘限购’雷区。”谢逸枫表示。
韶关以限价替代限购，“关键是住建部允许他们这么做。”谢逸枫表示。他判断，在韶关的示范效应下，珠三角其他符合限购政策的城市，包括珠海、中山、东莞、惠州、江门、湛江、清远、肇庆等二、三线城市，都将陆续出台限价政策。
地方政府：限价OR限购 经济差异巨大
业界早已传出所谓的限购名单并不存在，或者是住建部不会公布名单，由地方自行公布。广东省房协理事赵卓文向记者表示，“对于国家来说，目的是控制房价。”
对地方政府来说，限价与限购的影响差异巨大。有业内人士分析，限购，直接打压需求，土地出让金和房地产税收都会大降。而限价，直接限制开发商涨价。而其实当前多数项目也涨不动了。一旦限价严厉，反倒有助于需求释放，地方收入不受影响。所以地方政府更爱“限价”。
谢逸枫分析，限购城市的无限制扩大，也将间接影响到保障房的资金筹集和建设，从而加剧地方和住建部的博弈，影响住建部对限购的决策。
作为限购最严的城市，国家统计局原总经济师姚景源在一汽车发展论坛上表示，北京上半年经济增长8%，排倒数，一个房地产行业就让其跌幅0.7%。
谢逸枫预测，如果限购城市扩容到20个城市，商品房销售量会下降2%至3%；如果扩大到50个城市，销售量下降5%至6%，对市场影响比较大。
焦点
限价能否控制房价目标
未实施限价政策前，据增城市国土局的统计显示，2011年季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%。限购之后，增城、从化月度成交均价明显下滑，增城已连续三月住宅均价控制在7字头，而从化已下降到6字头。如此看来，限价政策比限购政策更受到老百姓的欢迎。
从增城和从化的个案来说，限价已经取得了成效。赵卓文表示，“二、三线城市土地资源比较充沛，地方政府完全可以通过土地供应放量来平抑房价。”此外，当一些开发商定价过高时，地方政府还可以通过预售审批制度进行干预，从而在年底前达到楼价控制的目标。
