2012三四线城市警惕开发商跑路 小心血本无归

在这里：我们将一起：畅游一个当下中国大型房企现状的宏伟蓝图，透视一个真实的一二线市场、总结一个当前依然存在的、真实的三四线市场的普遍乱象……

“不能有丝毫松懈、已限购的城市要继续限购、一定要让房价回归到合理价位”的政治意图将伴随着疲弱的市场一起走进2012年，近期市场关于一二线城市的一些开发企业或项目“延期开工”、“停工”、“开发商股权转让”、“实业老板跑路”的传言不断，一些媒体也喜欢捕风捉影引起争议。事实上，中国房地产发展的20年以来，无论是对于开发企业还是职业人，压力总是伴随着其成长与发展！调控的2011年，一二线城市的开发商、尤其是大开发商，财大气粗，银根再紧、限购再怎么郁闷，临近年底了，报表还是很漂亮，日子过得还是很潇洒的，尽管近期大多盘出货缓慢、部分楼盘也确实采取略为降价进行促销，无外乎也就是业绩和资金压力大一点的降一点，卖快点；压力没那么大的，慢慢卖，撑一撑……进入2012年，大开发商依然潇洒，就算是个别飙了“高价地王”的，老百姓也无需替他担心，没操过盘的所谓专家学者、研究人士、特约评论员更加不要瞎操心，无外乎也就是现货多一点与少一点、快一点与慢一点的问题、成本怎么压与摊的问题、那个项目先那个项目后的问题，哪怕一个地王项目初始不怎么赚钱、甚至亏本卖，也没什么大不了，真正的一级土地市场开发，大开发商有很多种玩法的。

原因很简单：大开发商从来就没缺过钱。一方面银行、甚至国家开发银行喜欢把钱投向大开发商，资金规模大，企业授信额度高；另一方面：大开发商、上市房企融资渠道广，除了银行融资信贷以外，债券、基金、保险、土地转让、国外投资基金等等，大把路径，无外乎也是融资规模、放款时间、资金成本的比较和区别而已，对于大开发商，挠痒痒的一点影响都没有。更何况：经过十年以上风雨的大型房企，已从单纯的“开发卖房”到“交叉持股、兼营商业、投资银行、保险、影视、体育、地铁、路桥、电力、大型基建、城市改造、会展、酒店、旅游、公共事业等多元化”的转型，还可以用旅游地产、产业园区、养老地产、养身地产等不同的主题和噱头低价圈地玩花样，无外乎也是这边来钱快、那边来钱稳的问题，今天的中国大型房企已有足够的实力高呼“对不起，我已上岸”，“走自己的路，让那些穷酸的专家们瞎担心去吧”！

而政策抑制、打压、调控下的市场，小型房企小本买卖、除了银行融贷就是高利贷，耗不起、撑不起，市道好牛气冲天，市道不好则看天吃饭，与大型房企相比：压力则是不同的滋味！

2012年，特别值得性范围内购房者警惕、注意的是：三线市场、四线市场的开发商跑路、“不玩了”！

这几年，有幸在国内多个三四线城市操盘与考察的经历，对三四线城市的体会很多，2012年，作为投资者和购房者，需要特别警惕和引起注意的几个问题是：

、中国的三四线房地产市场，还有那些乱象依然存在？

第二、为什么这些乱象在市场好的时候没关系，市场不好的时候很致命？

第三、三四线城市开发商的土地是怎么来的？

第四、三四线城市开发商的资金是怎么来的？

第五、三四线城市的开发商是什么样的一些人？

第六、调控和政策打压下的观望市，三四线城市中小开发商承受压力的实力和能力有多强？

第七、为什么三四线市场住宅涨得很慢，跌得更快？

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国内一线城市房地产大多发展了20年，中小城市10年之久，有关部门统计中国的城市化率已达50%，而今天，三四线城市房地产市场依然存在的普遍乱象是：

1、有售楼部有模型有图纸就能卖房，工地一动工就发预售证，没预售证也照样卖房；

2、土地取得是“围绕政策做做样子、假招拍挂高价拿地”，实则靠置换和市政工程款抵地块；

3、签定购房合同，迟迟不见开发商办交易登记；

4、容积率和规划随意改，公建配套最后不做改建房；

5、市政增容费不交，业主临水临电半辈子；

6、土地增值费和税费开发商迟迟不转交，项目开发永不完结；

7、维修基金迟迟不移交、监管缺失，项目开发结束被开发商一并转移；

8、工程质量差，监理缺失、监管缺失；

9、抵押房出售、已售出的房再抵押，业主蒙查查；

10、房是一手房，证是二手房；

11、购房杂费、物业管理乱收费；

12、购房者投诉无门，任何事情都被大事化小、小事化了；

……

一线二线城市随着这些年监管体系的逐步完善，以及随着中心城市的地价的上涨，竞争门槛的提高，以上乱象已相对较少，而三四线城市却依然突出、监管落后。在三四线城市，由于地价的便宜以及土地取得的多样化，开发盖房的门槛较低，开发商大多是当地的一些矿山、工程小老板、当地工厂老板的转型，资金实力、融资规模小、融资渠道窄，能取得完整土地手续向银行做开发信贷的往往只是少数，更不能像一二线城市大型房企一样取得银行的授信贷款。而在建工程抵押银行也有自己的评估体系，往往能贷到的机会和额度并不多，相比之下，评估、审批时间从支行、分行、主管上一级市行、省行一路上来，时间长、成本高、且不同级别的银行各自都有自己的评估和风控标准。

三四线城市开发商的开发启动资金往往是：自有原始积累和其他产业的经营收入来滚动投入、开发，拖欠供应商和建筑商来上工程，抵御政策、经济环境、抵御投资风险的实力和经验相对不足，搏的是规划一审批出来赶紧做个像模像样的售楼部“卖楼圈钱”，资金紧张的时候往往先想到的是能卖的赶紧卖楼、对于供应商，催得紧的先应付、拖东家压西家，撑不住的时候，往往只能靠的不是银行，而是更为短平快的民间的、当地交际圈内的老板与老板之间的借贷周转，市场环境好的时候，三四线城市伴随着一二线城市的上涨价格也自然水涨船高，且由于相比一二线城市而言，有着相对的价格优势吸引外来投资与消费，在限购、限外、限贷等政策打压的行政抑制下，再加上中央领导年底明确“2012年调控不可有松懈，让房价合理回归”的政治决心下，一线二线城市价格总体已有小幅回落，局部个盘降价促销被“市场的观望”所覆盖，促销所取得的收效甚微，业内朋友聚会交流时反馈的更多的依然是“动不了”、“卖不动”、“客户都很冷静”诸如此类的声音……市场降价的气氛更大程度的蔓延，消费者观望心态的程度也更加的突出，使大多热火朝天的推广及宣传被市场的“冷静”化为无形，不搞活动和宣传则门庭冷落、一客难求；搞活动好不容易把人气聚起来，但又未能有效的拉动销售，呈现出一番“场面很热、工作人员很热、惟独客户不热，旺丁不旺财”的尴尬局面，这就是当前畸形的市场，没开盘的心惊胆跳，开盘的则心急如焚，反复推还是推不动的则心力交瘁，开发商的销售信心大受挫伤；

相比缺少一二线城市人口密度和刚需的三四线城市，往往有着对政策的反应慢、应对市场变化的反应慢、而观望的周期却更长，涨上去慢，降下来更快、市场更冷静的诸多特点，撑了1年的三四线城市价格也已出现局部的松动和暗降，而目前的状况是：三四线城市的开发商，资金压力也难以从短期旺销来套现，面临年前年后的各项政府规费、工程材料款清算和结算高点，性三四线城市购房者着急购房的也谨慎选择已形成规模、可交付使用的现房，避免因开发商因资金链断裂、开不开发下去都已圈得一部分钱、不开发比开发的利润更高、资不抵债等各种因素最终跑路而使项目烂尾，购房款血本无归。

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