广西:小区公共场地设施不能转让出租 明确不同类型物业费收取标准
南宁晚报2011/06/30 09:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
改变小区会所、车库等共有部位的用途，利用共有部位进行经营以及所得如何分配……为解决全区现行物业管理法规不够完善的问题，《广西壮族自治区物业管理条例（修订征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）已经公布，目前正在公开征求社会各界的意见。各界人士可以在7月25日前通过电子邮件、信函等方式提出意见和建议。昨日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉了该消息。
市民小萍居住在凤岭一个已经交付使用1年的小区，但至今小区还没有成立业委会。她去询问了物业，被告之该小区还不符合成立业委会的条件。对业主大会成立问题，《意见稿》降低了准入门槛。
《意见稿》：物业管理区域内，交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，且经占全体业主百分之十以上的业主书面申请成立业委会的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业委会。
解读：对于业主大会，现行条例规定，物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上的，或者实际使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会。显然，这一“门槛”太高。《意见稿》将业主大会成立的前提条件进行了修改，降低了“门槛”。
业主共同决定事项增到11项
改变小区会所、车库等共有部位的用途，利用共有部位进行经营以及所得如何分配等问题，引发了不少业主与开发商、物业之间的争端。在现行条例中，对此并没有明确的条文规定。
《意见稿》：下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则、管理规约；选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建物业共用部位、共用设施设备；物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；改变共有部位的用途；利用共有部位进行经营以及所得的分配与使用；申请合并或者分立物业管理区域；业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。
解读：在现行条例4项的基础上，《意见稿》将须经业主共同决定的事项增加到了11项。同时规定，决定筹集和使用专项维修资金，物业服务内容、标准以及物业服务收费方案时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
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公共场地设施不能转让或出租
小区电梯里安装灯箱广告，小区路灯杆上也张贴上各式广告。物业有权利将业主共有的公共场地和公用设施设备变成营利来源吗？
解读：现行条例中只简单规定“新建物业建设单位不得将物业的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让”，《意见稿》则根据《物权法》，将共用部分和设备作了明确。此外，《意见稿》还提出，“地下室、底层架空层等共用部位及其配套设施设备”的权属在物业销售合同中没有约定或者约定不明确的，或者建设单位不能证明拥有所有权的，归全体业主所有。
建设单位需交物业维修保修金
新入住的小区，道路上却出现一个大坑，楼道里的电灯又坏了，遭遇到这种情况维修费该由谁来出？
《意见稿》：建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向房产行政主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之五的保修金，存入指定银行专户，作为物业保修期内的维修保证金。保修金交纳、使用、管理和退还的办法由自治区住房和城乡建设主管部门制定。
解读：现行条例只提出新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《意见稿》根据国务院颁发的《建设工程质量管理条例》及建设部颁发的《建设工程质量保证金管理暂行办法》，明确了物业在保修期内维修保证金的来源和数额。
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明确不同类型物业费收取标准
小区物业服务费收多少，按何标准制定？在南宁，不少小区业主也没搞清楚这本账。民族大道某小区业主小王所住的小区物业费一直是1.0元/平方米。最近物业突然贴出个通知，说要上调物业费。说涨就涨，这根据何在呢？
解读：对比现行条例，该条作为新增条款，对物业服务费的收取标准作出了详细规定。另外，《意见稿》还明确“制定或者调整物业服务收费政府指导价应当进行听证”。
共用部位维修金业主按比例分摊
目前，小区的共用设施坏了，通常由预存的公共维修资金来买单。但每户业主应该如何分摊费用，如果是人为损坏，是否还要大家一起买单？《意见稿》对物业的维护作出了详细规定。
《意见稿》：物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担；物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊，但属于人为损坏的，费用应当由责任人承担；物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担；物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和新改造费用由专业经营单位承担。
解读：对比现行条例，《意见稿》删去了“每幢房屋共用部位和共用设备的维修、更新费用，在各自的房屋单体维修资金中列支，不足部分由整幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担”的条款，在物业的维护方面作出了更详尽的规定，明确了物业在维修、更新和改造的费用方面的责任主体。（记者韩沛）
小贴士
各界人士可以在7月25日前通过电子邮件、信函等方式提出意见和建议。
通讯地址：南宁市金湖路58号广西壮族自治区住房和城乡建设厅法规处，邮政编码：530028；
电子邮箱：jstfgc2016@126.com。
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