高库存低成交引发非常手段 楼市谨防暗流
经济参考报2012/03/03 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
龙年伊始，芜湖楼市新政被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”，楼市调控毫无放松迹象。面对库存攀升、成交低迷的严峻市场环境，开发商开始加紧出货。近日，深圳不仅出现了“6字头”楼盘，还出现了开发商“垫首付”等“非常规”促销手段。
专家分析认为，2012年楼市调控不会放松已是业内共识，开发商将加大促销力度。但近期地方政府对“松绑”调控政策的试探举动，表明当前楼市调控还需谨防“暗流涌动”。
存货攀升负债增加开发商出货压力加大
截至25日，已有ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示，上市房企存货继续攀升，而负债也在持续增加，清仓出货压力进一步加大。
虽然ST中房因转让控股子公司徐州天嘉55%股权，存货和流动负债大幅下降，但4家公司的存货和流动负债却依然大幅攀升。数据显示，4家公司的流动负债已达到149.52亿元，同比增长24.95%。其中，一年内到期的长期借款达80.61亿元，同比增加了702.13%。
过去的巨额举债已到归还之时，而出清存货似乎是最明确的一条还债之路。数据显示，4家公司的存货同比增加了11.74%，达108.94亿元。
然而，近期楼市成交情况并不乐观。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年以来，深圳仅1月有3个楼盘取得预售许可证入市，而2月至今一直未有新盘领取预售许可证入市。截至2月25日，深圳可售商品房面积达到248万平方米，正在奔向历史点。而成交方面，2月1日至24日，深圳共成交1369套，低于去年同期水平。
深圳中原地产研究显示，2012年深圳市潜在新增项目76个，住宅建筑面积约593万平方米，同比大幅增加52%，加上2011年约265万平方米的存量，今年深圳总供应量近850万平方米。按照现在市场消化的情况来看，今年市场将面临较大的供应压力，开发商在价格方面将有更大力度的促销手段。
开发商促销手段花样多“垫首付”卷土重来
面对低迷的成交，深圳楼盘的促销力度明显加强，不仅价格将至“6字头”，甚至动用了“垫首付”这类“非常规”的营销方式。
近日，深圳市场上出现了“6字头”楼盘。位于深圳坪山新区的深业东城御园每平方米6800元，折后均价为6999元，总价26万起，首付只需8万。
2月22日晚，原定于3月开盘的位于深圳龙岗的中海康城国际突然宣布加推五期176套66至88平方米的户型，并配合“开盘减8万”的促销活动，每平方米均价由1.4万元将至1.2万元左右。据称，开盘当晚便销售七成。
招商地产近日推出“真情越百年，春惠大地，利在龙年”感恩回馈活动，分布在14个城市的22个在售项目同时启动优惠活动；恒大借15周年大庆之机，推出置业五重豪礼，各地楼盘推出的优惠总额达10亿元；越秀地产在广州的五个楼盘也推出了8.8折的优惠。
除了降价，更有开发商推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。位于深圳罗湖的港澳8号推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠；若首付三成，享受8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清即可，整体上看相当于享受8.8折优惠。
实际上，在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下，不少开发商将目光投向了支付能力不足的刚性需求。去年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过“垫首付”卖楼的情况。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，调控之下，开发商把能用的降价、送面积、送装修、回购、垫首付等营销手段都用上了，表明了开发商急于推盘的心理。在这种情况下，房价也从“环比上升、同比上升”逐渐变为“环比下降、同比上升”，并走向“环比下降、同比下降”。
楼市调控需谨防“暗流涌动”
专家认为，虽然当前房价已进入下行通道，“垫首付”等“非常规”营销手段的出现，也表明了开发商尽快出货的迫切需要，但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数，避免“暗流涌动”给调控带来的不利影响。
世联地产集团市场部研究总监王海斌表示，目前开发商的资金压力比较大，并且也已经明确地意识到了中央对于楼市调控的态度。同时，整体来看，购房者已经对房价形成了下降预期，短期内购房者的预期不可能有所变化。因此，开发商必须积极应对，而非继续博弈，否则楼市将保持成交低迷的状态。这也是开发商动用各种手段加紧推盘的原因。
世联地产董事长陈劲松认为，在债务压力之下，2012年开发商必须想尽一切办法拼命收钱，否则将难以保命。
虽然房价已进入下行通道，但近期地方政府出台的楼市新政却在频频试探调控底线，寓意突围，楼市调控需谨防“暗流涌动”。
王海斌说，楼市调控的对象本来是开发商，但是在土地财政的影响下，调控对象却转为了地方政府。正因为有地方政府在中间卡着，开发商才一直对调控“松绑”抱有一丝希望。
近期，佛山、中山、芜湖出台的楼市新政暴露出了地方政府对于放松调控已经“心急如焚”，地方政府“力挺”开发商的态度，无疑为开发商提供了一些“想入非非”的空间。
同时，为了稳定经济，近三个月，央行已经两次下调存款准备金率。广州经纬房产咨询有限公司研究认为，尽管存款准备进率下调后，优先受惠的仍将是中小企业。但目前对首次置业客户有较强的政策倾斜，房地产市场仍将可能间接受益。如去年12月首次下调存款准备金后，各地银行针对首套房的利率基本从上浮利率回归至基准利率。而2月7日，央行也公布将“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。”在执行了一年的严厉调控后，政策逐步放宽对首次置业客户的限制。
宋丁说“两次下调存准大约释放出8000亿元资金。这将促使刚需入市，而刚需的入市将对价格起到支撑作用。因此，房价虽然仍将下探，但降幅不会太大。”
2月份福州一手房成交774套 环比上涨63%
数据统计显示，上月福州市一手房成交量774套，环比（与上月相比）涨63.64%，这是福州一手房月成交量连跌三个月后首次上涨，但是总体签约量仍比较低。而记者从福州市房地产市场了解到，近段时间无论是一手房还是二手房，成交量都有所上涨，尤其二手房成交量环比上涨了三成左右。这是否意味着福州楼市已经触底反弹了呢？对此，业内人士多认为，限购不取消，房价总体将趋稳。
2月份签约量总量仍较低
据统计，上月榕一手房签约774套，比1月份的473套，多了301套，环比涨63.64%。
“1月份正好碰上了春节假期，签约量锐减，仅有400多套，与1月份相比，2月份的数据出现暴涨”，一位业内人士分析道，其实2月份700多套的签约总量还是比较低的。
而据中房指数系统百城价格指数报告，上月福州商品房均价为12472元/平方米，环比跌了0.45%。
部分楼盘房价下调力度大
“年前福州金山与闽侯交界的一个楼盘，加大优惠力度，房子卖得还是比较快的”，业内资深人士林先生告诉记者，价格降到位的楼盘，市场还是比较认可的。
由于限购的影响，不少开发商也针对刚需进行优惠营销。东区一楼盘，临近中午，仍有三三两两的购房者在现场看房。开发商推出优惠方案，首次置业享受9.5折，7天内签约打9.7折，按揭贷款和婚房再各享9.9折优惠，全部算下来等于打了9.03折。市场反应尚可，“上周刚推的这栋楼已卖了快四成了”，售楼部工作人员介绍说，最近来买房的多是刚需。
开发商减优惠幅度试探市场反应
但是，记者在采访中也注意到另外一些情况，2月楼市回暖，福州楼盘存量房销售情况普遍好于上月，加之存准率下调，利率回归基准线，部分刚需需求得到释放。一个房子卖得差不多的楼盘，趁机对尾盘价格略微上调，优惠幅度减小，试探市场反应。
昨日上午，记者在金山某楼盘看到，虽然是早上，但还是有不少市民前来看房。一位周姓职业顾问告诉记者：“房价现在可享9.2折优惠，全额付款还可再打9.6折。”
而在另外一个楼盘，同期楼盘卖得不错，目前仅剩一些高层套房，且原先的2万元优惠也减少为1万元，折扣也仅有9.7折。“最近价格差不多，稍微贵了两三百。”售楼人员说。不过，过几天该楼盘会加推，预存两万送两万，实际上优惠依旧。
