黄瑜：明年楼市将不乐观 但无需过于悲观
搜房网2011/12/21 00:30
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继国际金融危机之后，欧美债务危机让世界经济再次面临困局。在外部环境恶化的情况下，中国作为世界第二大经济体，中国经济能否继续保持增长动力，再次助力世界经济脱困，成为各界关注焦点。
在严峻的背景下，未来的房地产市场发展趋势将如何？未来房地产宏观调控政策走向？新形势下，中国房地产行业如何透视现状、锚定未来、战略前瞻、科学规划，寻求技术突破、产业创新、经济发展，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？中国房地产企业将如何持续发展？
2011年11月-12月，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国房地产形势报告会盛大启动，我们邀请了国内知名房地产业专家学者、地产大腕、投资机构齐聚一堂，共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。
搜房控股副总裁、中指研究院常务副院长黄瑜女士作为特邀嘉宾首先在大会上做了关于《2011年市场总结与2012年趋势展望》的演讲报告。
黄院长首先结合政策环境、百城新房和二手房连续三个月的价格指数、土地出让总量、以及品牌房企销售业绩对2011年中国房地产市场进行了全方位的解读。
黄院长在会上做报告
1）、政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，从“国八条”到房产税试点改革先后落地，从“限购、限价、限贷”全面升级再到7月初开始将限购指向二三线城市，始于2010年这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加攻击两手，行政和经济手段进一步细化。
2）、新房：投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。
从来看，1-11月房地产开放投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比下降15%和7%。从量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点。
3）、二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房
2011年前11月，北京等10代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，水平已接近2008年低点。而在价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。
4）土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降
133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地拉动增长，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。前11个月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面地价降幅超过40%。
5）企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大
万科等十大品牌房企前11个月的销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，另一方面，品牌房企普遍放慢拿地不发，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。
本次峰会高朋满座
接着黄院长又结合中指研究院的权威数据，对2012年中国房地产市场趋势做出了展望。
黄院长与福州地区资深业内专家做互动论坛
1）政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力
对房地产而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处，2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。
2）总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续上行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观。
预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15%-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。
3）关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧。
货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产行业的长期综合发展。城市分化：一二线城市将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。
本次峰会现场高朋满座 受到了众多好评
黄院长的精彩演讲获得了在场嘉宾的一致肯定，会场上响起了经久不息的掌声，一位出席此次会议的嘉宾吴先生告诉搜房网记者，“黄院长引用的是中指院的权威数据，所作出的对于楼市预测是非常可信的，能够出席本次搜房网举办的峰会，让我获益良多。
