易宪容:楼市目前在周期性调整新阶段
房天下综合整理2010/09/17 09:56
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当前国内房地产市场正处于住房市场周期型调整的第二阶段初期。在这种情况下，说国内房地产市场全面回暖还不是那样回事。
对于目前国内房地产市场，人们一定会对此十分质疑，随着有些城市住房销售增加，国内不少媒体又在说房地产市场开始回暖，房地产宏观调控将出现转机（这里又有两派意见，房地产宏观调控政策失效与新的楼市宏观调控政策将出台），房地产宏观调控政策失效。
中国房地产市场基本趋势，应该建立在国十条的基础上，而国十条的宗旨或目标就是要全面遏制国内房地产的投机炒作并让该市场回到居民消费为主导的市场。可以说，从4月份国十条出台之后，尽管国十条的执行与落实在国内民众看来难尽如人意，但政府对房地产宏观调控的基本政策没有改变，而且其政策的基本精神在通过信贷、税收、土地等政策逐渐落实与执行。比如说，上个月曾有人希望通过媒体与舆论等方面让政府的房地产宏观调控政策退出，但中央政府很快就以相应的方式表态房地产宏观调控会坚持。也就是说，中央政府对房地产宏观调控的态度是坚决的。既然政府对房地产宏观调控是坚决的，那么房地产市场没有回归到的本位和回归以消费为主导的市场，这种调控是不会停止的。
那么对于一些城市的住房销售及价格又开始上涨，这种现象如何理解。这里有几个问题，一是尽管国十条出台了几个月，但政府希望这种调整不要操之过急，因此政策落实与执行采取渐进的方式，政策的效应当然没有市场预期的那样明显，但一些城市的房地产投机炒作得到很大程度的遏制，住房市场开始由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。
当国内房地产市场在发生这种转变时，不仅房价会调整，住房销售出现回暖也是必然。任何房地产市场都是由无数市场主体组成的。对于这些市场主体来说，每一个市场主体对房价的定位都是不同的。他们进入市场的时机及方式也会有很大差别。因此，当住房的价格出现一些调整时，作为一个多层次的市场主体总会有认可这种价位的购买者进入。住房市场增加一些销售也属正常。
还有，由于中央政府对房地产宏观调控政策的坚持，房地产开发商已经看到政府对房地产市场的基本态度。中国的房地产市场作为一个政策市，如果政府确定了国内房地产市场未来发展目标，那么国内房地产市场发展根本性转变不是任何力量可阻止的。在这种情况下，尽管房地产开发商不愿意降低其住房的销售价格，但是当整个房地产市场预期改变时也会改变房地产商的销售策略。当住房销售价格松动或下降时，在这个价位上有支付能力的住房购买者进入也就正常了。然而，这个阶段住房购买者进入并非是整个房地产的全面复苏或回暖，只不过处于国内房地产市场周期性调整的新阶段。
一般来说，当房地产市场泡沫吹得很大，政府要挤出这个巨大的房地产泡沫时，房地产泡沫挤出并非一蹴而就的，而是一个过程。在这种过程中，整个房地产市场一定会出现量跌价滞的僵化局面。当这种僵化的局面持续一段时间之后，由于资金压力及市场预期开始改变，房地产开发商开始会在价格调整上做文章。当住房的价格有一定程度调整时，接受相应价位的购买者也就会陆续进入市场，住房的销售会逐渐地增加。
然而，这种住房销售仍然是个别的及时间是短暂的。作为一个消费为主导的市场，只有住房的价格降到绝大多数居民都有支付能力时，这个市场才会出现住房价格全面下跌及住房销售大增加的局面。到这个时候，房地产市场调整才算真正完成。
当前国内房地产市场正处于住房市场周期型调整的第二阶段初期。在这个时期，一些城市住房价格有所下跌，住房销售成交量上涨，在这种情况下，说国内房地产市场全面回暖还不是那样回事。
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楼市调控到十字路口 中央称不会放松调控
今年4月国务院出台的调整房地产市场的“国十条”，是房地产宏观调控以来被大家认为的一条政策，也是最严厉的一个政策。然而近日北京、上海等地楼盘成交量一路走高，楼市大有“回暖”之势，中国房地产调控开始步入一个关键阶段。处在“十字路口”的房地产市场该走向哪里？这一问题也成为了近期媒体关注的焦点。
“金九银十”促楼市回暖
房地产界一直都流传着“金九银十”的说法，在每年的这个时候，通常都是楼市的销售旺季。而今年的旺季似乎还有所提前，楼市在8月份已经显露了回暖迹象。京沪等主要城市甚至出现量价齐升的局面。
国家统计局10日公布的数据显示，8月份，包括房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都比7月有不同程度的上涨。
与此同时，70个大中城市的房屋销售价格未见下降，同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1%；环比则与上月持平。其中，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，环比与上月持平；二手住宅销售价格同比上涨6.2%，环比上涨0.1%。
进入九月份以来，关于消费者排队抢房的报道更是屡见报端，很多消费者的观望信心开始动摇，楼市的抬头迹象引起了各界的关注。
中央媒体密切关注楼市调控
楼市的回暖势头也引起了新华社、人民日报等中央媒体的密切关注。9月15日，两大媒体同时刊文，分析楼市调控政策的走向。
新华社援引国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松观点，中国房地产业发展最快的时期可能已经过去了，再像过去十年那样大幅上涨的故事重演的可能性不大，预计今年四季度到明年上半年，已开工房地产开发项目将大规模投放市场，与此同时，需求持续下滑，观望气氛浓厚，房价下跌不可避免。
同日，人民日报发表题为“楼市调控，已到关键时期为题”的文章，称当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力，因此必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化，及时进行政策调整。
中国青年报文章称，楼市博弈，开发商和购房者究竟该谁坐不住呢？棋到中局，智者为王，在房地产市场最为关键的博弈阶段，最坐不住的应该是开发商，最该审时度势的是有关部门，最需要理性应对的当属消费者。
分析：调控政策不会动摇
除媒体之外，一些官方的表态似乎更受关注。日前，温总理在出席2010年夏季达沃斯论坛开幕式时表示，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。温总理强调，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。同时温总理提出，“我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。”
国家统计局局长马建堂也在夏季达沃斯论坛上说，中国房地产开发投资占中国全社会投资的比重在20%左右，尽管政府对房地产采取了调控措施，1到8月份，中国房地产开发投资增速仍然高达37%左右，中国房地产业占中国GDP的比重也不是很高，房地产市场调控对宏观经济增速会有一定影响，但没有想像那么大。
多数专家学者认为，目前来看，房地产的调控政策不仅不能放松，反而需要加码，尤其是金融机构的资本监管，在政策上不能留丝毫空隙。而这一看法，似乎也得到了主流媒体的赞同。央视在今天的新闻节目中分析认为，从目前迹象来看，楼市调控政策不会动摇。
