调控失效 楼市反弹？
房天下综合整理2010/09/09 10:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？
二手价格普涨
一线城市楼市数据飘红，福州楼市也跟着“带彩”了。二手楼市也不甘寂寞，二手房房价回升势头非常明显。一家金山二手房中介江南水都店的销售人员小李告诉本报记者，江南水都在房地产新政出台后，房价大约回落至8000元左右的水平，但最近两个月，江南水都的二手房房价开始逐步回升，目前这一社区80至100平方米的中小户型房二手房均价大约为9000元左右。
除了价格上扬之外，市场交易量也明显回升，各个中介在空闲一段时间之后终于又要忙碌起来了。
此外，金山万达广场开建之后，浦上大道周边的楼盘立马上涨，一些房东甚至捂房不卖了。
刚需在被挤出市场
随着这轮上涨，福州二手楼市可以说真正进入了高价时代。公元房产总经理孙远达告诉记者，以福州目前的房价，要买两房左右的房子首付款基本都要到40万左右，这远远超出了刚性需求客户的承受范围，部分刚性需求正在被挤出市场。目前在市场上出手的客户一般是手上闲余资金比较丰富，希望持有固定资产。
如今的市场与2007年的市场已经不同，经历了2008年的楼市冬天却迎来反弹，让很多房东相信，楼市下跌的可能性很小，即使下跌也会迎来更大的反弹，所以他们在价格上也基本不再松动，同时，以“实收”价为标价的房子越来越多，这无形上加大了买方的购买成本，如今买卖的博弈开始渐渐站在卖方市场这边了。孙远达表示。
楼市反弹或引来更严厉调控
8月楼市提前爆发，让房产中介心中窃喜，但部分房地产中介担心会引来有关部门的关注，新的楼市调控政策可能出台，而时间可能会选在“黄金周”。业内人士表示，新的调控手段一旦在黄金周前出台，“黄金周”将变“灰色周”。
也有市场人士认为，楼市在“黄金周”很可能获得较为宽容的政策环境，一手开发商将获得“喘口气”的时机，但“黄金周”后调控将随后而至。孙远达认为，如果黄金周前无新政出台，其后也将会有相关政策出台。也有中介企业老总表示，新一轮政策会在12月才出台，而加息可能会随时发生，只是幅度不会太大而已。
但孙远达认为全面加息可能性较小，可能会采取“差异化加息”，即只提高贷款利率，不改变存款利率。除此之外，还有多种手段可能被用于新的调控，比如税收政策、土地政策，遏制投资性的增值税、房产税、豪宅税等。
延伸阅读
继万科、华润、万达之后，又一家性地产大鳄——保利地产手持33.4亿元“入场券”正式进军福州房地产市场，并一举拿下备受关注的“二化”地块。
究竟保利入榕将对福州楼市带来怎样的影响？“二化”地块价格不高，是否会对周边地块造成冲击？外来大鳄纷至沓来，是否将加速福州楼市变局？连日来，保利入榕的消息不但吸引了关注，也引发了福州业界的种种猜测。
焦点事件
保利进军福建，首站选定福州
9月2日上午，宗地2010-31号原东南电化公司（福州二化）地块由挂牌转公开拍卖，现场经过12轮竞价，最终由保利地产全资子公司广州金地以总价33.4亿元、楼面地价4695元/平方米竞得。
保利地产是大型国有房地产企业，已连续四年蝉联央企房地产品牌价值名。此次保利大手笔进入福建区域，拿下的“二化”地块面积达319.6亩，是近年来福州除王庄旧屋区改造地块之外，出让单幅面积的商住用地。
据了解，该地块位于晋安区化工路以北，连江路东侧，鹤林新区九期北区。该地块采取用地预申请制度，根据规划要求，容积率不得大于3.3，应配建建筑面积3000平方米的农贸超市，采用集中式商业，建筑高度不得高于150米，商品住宅90平方米左右，120平方米以下的套型建筑面积占总建筑面积的70%。
同时，项目中将集中建设30000平方米（500套）经济租赁房，由福州市政府指定单位按6000元/平方米回购。
事实上，这幅地块包含了福州原先计划入市的2800亩超级大盘的一部分。在当天的拍卖现场，之前传言的福建籍地产大鳄世纪金源并没有出现，而是由保利夺得拆分后出让的地块。业内人士林先生分析，此次“二化”地块楼面地价4695元/平方米并不高，而且地块面积较大，形状方正易于开发，属于市中心旧城改造的优质地块。对擅长大盘开发的保利而言，是进军福州“头炮”的不错选择。
后市猜想
1.保利“快产快销”模式或被榕开发商仿效？
每一个外来地产大鳄的进入，总是能给福州楼市带来一些先进的开发理念和操作模式。
央企保利被业界形象地称为“快速奔跑的地产大象”，不仅因为它拥有强大的融资能力，还因为它形成了“当年拿地，当年开工，次年销售”的快销模式，掌握了从拿地到销售的短周期开发节奏。自2006年上市以来，保利以集中推盘、低价销售的策略快速回笼资金，以此不断扩大规模，成为国内发展最为迅猛的性房企。
营销副总杨臻分析，根据保利一贯的快速开发模式，此次拿下的“二化”地块预计在明年底前就能推出市场，由于地块成本低、量大，对以往拿地成本高的开发商而言，将是一个极大的挑战。他认为，“目前手头上握有高价地的开发商必须加快开发，尽快实现销售，以避开明后年楼市竞争的高峰期。”
业内人士林先生也表示，保利强势入榕，将迫使福州开发商调整开发节奏，以“快产快销”维护资金链的正常流转。然而，这种模式也对企业的生产能力、融资能力、管理能力提出了极高要求。
2.继续加推5幅市区地块
就在保利拿下“二化”地块的当天，福州市国土资源局发布了出让5幅新地块的公告。随后，在9月6日举行的福州市土地招商会上，继续加推5幅市区地块，10幅地块共计1844.6亩。
加上保利刚拿下的319亩“二化”地块，9月份福州新推土地供应量超过2100亩，如此大规模的推地计划，是福州近年来罕见的。
福建龙旺房地产开发有限公司总经理郭光辉指出，从最近闽江北岸中央商务中心5地块和保利“二化”地块的价格来看，地价已渐趋理性。他分析，今年上半年住宅用地的楼面价格还处在6000-8000元/平方米的水平。而进入下半年，受新政的影响以及银行信贷政策的进一步收紧，多数企业的融资难度加大，土地市场更为理性。
杨臻也表示，保利“二化”地块楼面地价仅4695元/平方米，相对周边之前推出的地块价格较低，但短期内还不会对市场造成直接冲击。然而，后续推出的1800多亩大地块，很可能带动地价进入下行空间。预计这些地块大部分将在明后年陆续面市，将有助于平抑房价。
供应量大增，地价下行，平抑福州房价？
3.福州楼市将成外来大鳄“主战场”？
自2007年万科拍下五四北地王打入福州市场后，外来大鳄不断进驻，华润、万达、保利纷至沓来，并把福州作为战略发展的主战场之一。据业内人士透露，中海、绿地、金地等外地房企蠢蠢欲动，世纪金源等闽籍房企也随时可能挥师回榕。
和信投资机构执行董事李日强认为，在新政调控下，不少地产巨头已经将中长期发展目标锁定二线城市，而福州作为海西经济区的龙头城市，区域潜力增加。“未来，将有更多外来品牌企业争抢福州楼市蛋糕，逐渐占据楼市话语权。”他举例说，万达、万科来榕时间不久，却已实现了多盘开发，“当这些地产大鳄占据的福州市场份额不断加大，福州楼市将成为他们获得业绩的主战场。”
杨臻补充说，之前外来大鳄开发的地块大多集中在五四北、金山等福州次中心地段，而保利拿下“二化”的市中心地块后，意味着外来地产大鳄与本土房企展开了全面的市场竞争。他预言，继保利之后，接下来位居前20强的房企陆续入驻福州，已成定局。
4.本土房企联合竞地
或转战二、三线城市?
在9月2日的拍卖会上，北京首开和中庚集团联合参与竞地，与保利、阳光城集团对地块开发权展开争夺。
业内人士分析，近年来大量优质土地已经越来越集中在少数几家一线品牌房企手中，而本土中小房企在竞争中越来越举步维艰。特别是近期不少地块对开发商的开发资质、开发周期、保证金、封顶时间做了严格限制，也对开发商的实力提出了更高要求。
郭光辉表示，海西国策下的福州吸引了不少外来一线开发商的入驻，而对本土的中小开发商而言，联合竞地成为拿地较为可行的途径，或者转向其他二、三线城市开发。他表示，福州楼市强者愈强的态势已经开始呈现，而品牌、资金成为在当下新格局中占据一席之地的关键因素。
5.晋安新城崛起，
福州“三年大变样”？
此次保利拿下的“二化”地块位于福州晋安新城核心区，据记者从福州市城乡规划局了解的，晋安新城规划范围北至金鸡山脚、南至光明港、东至鼓山脚、西至六一路，功能定位为集生活居住、高新技术产业、商贸金融、文化休闲于一体的城市副中心，将成为福州的东部门户。
保利“二化”地块建成后，将与周边的王庄危旧房改造地块、连江路西侧原福州汽车运输公司地块，以及原福州锅炉厂地块，共同连成市中心的又一片宜居地带，崛起晋安新城核心商住区。
业内人士指出，目前“二化”区域附近的教育和商业配套相对不足，而此次在保利所拿下的地块中，明确要求配建12班幼托，文化活动中心、社区卫生服务中心、体育公园各配建1处，卫生服务站、文体活动站、社区居委会、公共厕所各设3处，这些公共配套将有效提升该地块和其周边地块的宜居价值。
杨臻指出，“二化”地块之后，不排除周边其余大地块陆续推出的可能。比如9月6日推出的鹤林新区九期南侧地块，面积达224.11亩，作为小学用地、商业和商务办公用地，将进一步改善晋安新城区域的配套环境。他预测，“未来三年之内，晋安区旧城改造、闽江北岸商务区等区域规划将逐步实现，三年后福州城将‘大变样’，市民的居住和生活环境将明显改善。”
