地产股暴跌内幕：传闻北京将取消商品房预售制度
房天下综合整理2012/08/03 10:36
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今日午后，地产股集体跳水，带动指数再次下挫。截至13点23分，招商地产(000024,股吧)跌9.46%，保利地产(600048,股吧)下跌8.73%，万科A下跌6.43%，金地集团(600383,股吧)大跌7.93%。地产板块指数跌4.53%，跌幅居各行业之首。有媒体报道，今日地产股暴跌是受“北京将取消预售房制度”传闻的影响，但也有业内人士认为，这与近日中央频繁表态楼市调控不放松有关系。
早在7月份，社科院发布《中国住房发展(2012年中)报告》，报告中建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。但业内人士均表示表示预售证制度被取消这个提法过于提前，也没有完全取消的必要，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)表示房地产预售制应该得到改良和完善。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售出现于香港。1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
专家、网友群议“商品房预售将取消”
网上关于商品房预售制度将取消的消息出来后，立即引来大批业内专家和网友热议，而在大多数人看来，取消商品房预售的消息，似乎并不可靠。
国内知名营销专家谢逸枫在微博发文称：传言北京取消商品房预售制纯属谣言，中央政府官员不可能愚蠢到此时提出。一是一旦都取消，供求不平衡将导致房价上涨。二是商品房预售制虽有小弊端，但是还是一项比较合理的制度。三是保留比取消更有利，如一旦取消，楼尾楼与银行烂债及房屋买卖纠纷等不良现象必爆发。
北京中原地产张大伟也在采访中表示：虽然期房存在很多弊端，但如果在目前#取消商品房预售制#，开发商资金压力将明显增加，楼市会被少数国企及大房企而独占，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨，有50%的房企可能面临被兼并或者倒闭的风险。
针对网上的传言，有不小媒体纷纷求证，然而万科发布声明称未接到取消商品房预售的消息，“大炮”任志强也在微博中称未接到通知，而且称可能性不大。
知名地产博主“萧那个肖”也及时更新微博称：记得几年前就在论坛讲过，支持取消商品房预售制度，但需要给市场一个政策缓冲期，避免产生过大的动荡。现楼销售，无论是对政府监管还是消费者都是有百利而无一害的。反对者的理由无非是影响供应，增加了开发商资金成本，但是不要忘了，只要有需求就会有供应，不要低估了市场有一台逐利的发动机。
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（来源：新浪财经）预售制也就是俗称的“买期房”。我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒。
根据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，满足已交付全部土地使用权出让金，已经取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额百分之二十五以上，一已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明后，可以实行商品房预售。
但商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
不过部分学者认为房地产预售制度是造成房价不断上涨的推手之一，并不断有声音建议取消预售制度。
最近社科院报告就明确提出，建议在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。
不过，也有业内人士认为，商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
以北京为例：在售的项目中有95%以上都是期房，虽然相比现房，期房存在很多弊端，比如广告宣传夸张、交房质量纠纷等。但是在目前的整体市场资金情况下，取消预售制的影响会非常大，可能性非常小。
北京中原地产研究部张大伟分析称，目前现房价格均明显超过期房，在开发商的成本中，主要成本是土地成本及建安成本，而如果取消预售，开发商的资金压力将明显增加，除少数国企和大房企外，其他企业的资金成本将大幅上涨，有50%的房企可能面临被兼并或者倒闭的风险。
“如果在目前取消预售制，楼市将会被少数国企及大房企而独占，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨。”张大伟如是分析。
中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强向表示，“取消预售制的动作太大，在当前阶段其带来的影响不能低估。”
绿地集团董事长张玉良此前也分析称，目前阶段取消预售制度会造成供应量减少，产生供不应求的局面，对抑制房价会起反向作用。
横向比较来看，在各国房地产市场发展的初期，几乎都实行过商品房预售。但随着市场发展成熟和一些国家住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决，许多国家已经取消或限制预售制度。
“预售制度是阶段性的政策，不可能保留，但其要退出需要有一定的条件，需要等到市场平稳，更加成熟”。陈国强如是分析。
有评论认为，具体到我国，如若取消商品房预售制度，应注重将全现房销售与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，防止市场供应出现突然“断档”导致价格飙升。而从“期房”到“全现房”，也应该作为一种制度改革的长期目标，早作规划，而不仅仅是当前应对市场房价过快上涨采取的临时措施。
针对传闻，新浪财经致电住建部新闻处，但电话无人接听。
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