节后住房按揭审批更严 合并户型所遇麻烦更多
佛山日报2011/03/18 09:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“我现在有一套房，再买你们一套合并户型，等于再买两套，按现在的政策，只能做其中一套按揭，那另外一套怎样办？”住在桂城的冯小姐，在桂城看中一套170平方米单位，但销售人员告诉她，该户型是合并户型，冯小姐立即担忧按揭问题。据了解，这种问题在目前佛山各楼盘中，普遍存在。由于春节过后，银行一季度信贷额度已基本用完，住房按揭审批更为严格，合并户型所遇麻烦更多。
新政出台，合并户型按揭有麻烦
据了解，合并户型是近两三年出现的产物，地产商为了规避“90/70政策”，便将两套小户型并成一套大户型出售，目前主要在售楼盘中，合并户型比较普遍，在去年“4·17新政”前，合并户型尚未暴露出较大问题，只不过是手续麻烦，住房按揭按两套单独申请，“4·17新政”后，提升了第二套首付及利率，但第三套还没有停贷，合并户型销售虽然受到影响，但还是能够进行贷款，此时的“4·17新政”还没有对合并户型的销售造成实质性影响。
今年春节前，“新国八条”出台，大幅提升第二套首付及利率，第三套停贷，合并户型顿时销售受阻。合并户型一般是大户型，在130m2以上，这种户型一般又是针对改善型需求，也就是说买家至少拥有一套或以上住房，如果这部分消费群购买合并户型，根据现时的房贷政策，他只能做到一套住房贷款，另一套只有一次性付款了。
按揭难，拆解有招
“我们可以帮你找不同的银行，要求他们同时放贷，这样就可以避免第三套的问题了，我们这样操作过，不过不一定都行。所以，你需要做好另外一套全额付款的准备。”上述销售人士告诉冯小姐。据了解，这种手法是拆解合并户型按揭的一种有效办法，但并不普遍。一般选择合并户型的消费者，多是一套自付，另一套按揭，如一套“80+50”的合并户型，他们会选择面积较小的户型，50m2的户型一次性付款，另一套80m2的户型作按揭，这对他们来说，就是首付比例大大提高了，而手头资金紧张的购房者，一般都会避免购买这种合并户型。
还有一个拆解办法，就是合并户型中，两套以不同人名义购买，如自己与父母名义购房，对于第二套，目前银行主要的界定是以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女，所以自己与父母、或者自己与兄弟都可作不同的家庭。
统一规划，拆分不现实
“新国八条”的出台，导致了春节以来合并户型销售更为尴尬。最近广州等地再出限购令，第三套不要说贷款，就算有钱也买不到，合并户型雪上加霜。据闻，佛山限购令也将出台，合并户型将往哪里去？
陈村某楼盘，有种“30+90”的合并户型，其中30m2及90m2是相对独立的，两者通过入户花园连在一起，如果合并户型出现滞销，则可以将这合并户型拆分，单独出售，这对住房功能没有造成太大影响。有一些新建设楼盘，原计划有部分合并户型，但面对目前合并户型的困局，不得不调整策略，将合并户型拆分。但是，对于已建成或建设中的合并户型，并非都适宜拆分。楼盘当时在作这种合并户型的规划时，虽然是两个房产证，但都是按一套房的规划来进行，现在，要将合并户型拆分出售，面临的问题就是户型的规整问题。
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购房贴士
合并户型，一次性付款性价比更高
“合并户型”已成开发商手中的烫手山芋，虽然有不同的拆解方法，但还是面临着一定的风险，麻烦也较多，在同样条件下，消费者宁可选择其他非合并户型。
所以，发展商若要尽快摆脱这个“烫手的山芋”，只有吸引更多一次性付款买家。那如何才能吸引？产品设计已是无法改变，但性价比可以调整，适当调整合并户型的定价，使合并户型性价比更高，更具吸引力。
佛山限购令风雨欲来，“烫手的山芋”将更为烫手，手中有合并户型的发展商，对合并户型往往进行让利促销，其价格要比其他非合并户型实惠，这对于资金充余的购房者来说，选择合并户型，可能更实惠。
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合并户型的由来
2006年，国务院办公厅转发37号文件，实施9部委联合制定的地产调控细则，其中明确规定，城市住宅开工量中的70%应该为套型面积90m2以下的中小户型住宅。对于已经批准规划，但未开工的在建项目，也需要按照这个要求对规划进行重新调整。这新政被俗称为“90/70政策”。
“90/70政策”的出台，重点在于调控住房结构，加大中小套型比例。“90/70政策”出台后，在大部分新出让的土地招标文件中，均体现了“90/70政策”政策，规定90m2以下的套型面积要占一定的比例，2007年底开始，这些新项目便开始陆续出现。在项目定位上，一般小户型难以提升项目档次，但又受到“90/70政策”限制，于是发展商便想到了合并户型，将两套单位合并成一套出售，有关部门验收时按两套验收，出证时出两个房产证。目前市面上存在合并户型的楼盘已较为普遍，部分楼盘合并户型甚至占到楼盘1/3比例。
“新国八条”出台后，“合并户型”顿时成了开发商手中的烫手山芋。
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