央行说房贷利率还很低！现在不买房，以后会更贵？

3月9日，央行副行长潘功胜在答记者问时表示：

近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民 是新市民买房的合理需求。

简单而言，这段话有两层含义：一是，虽然房贷利率普遍上浮10%-20%，但从历史长周期来看，目前的房贷利率依旧不算高，而且不排除未来继续上浮的可能性；

二是，针对首套房与二套房的差别化信贷政策，还会继续持续下去。不过在利率同步上浮的大背景下，不管是 者还是刚需一族，受到的“伤害”并没有多大差别。所谓支持合理购房需求，形式上的意义大于实质。

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房贷利率上浮，购房负担不减反增

先说 个问题，房贷利率上浮，带来了什么后果？

根据融360提供的数据，2018年2月首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%；同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。

与一年前相比，目前的房贷利率不仅高，而且高的让购房者肉痛。表面上看起来，一些城市房价出现短暂回调或者高位盘整，但房价跌了一点，而利率却上浮了20%以上，整体购房负担只增不减。换句话说，房价微调带来的市场福利，基本都被房贷利率上浮吞噬掉。

举个简单例子，200万30年期限的住房抵押贷款，基准利率下的还款总额是382万元，上浮10%后是402.8万元，上浮20%后是426万元，整体房贷多了44万元，每月平均还款多了1222元。

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目前的房贷利率确实不算高

再说第二个问题，目前的房贷利率到底算不算高？

其实，央行说的没错，在经济的长周期内，目前的房贷利率的确不算高。即便按照上浮20%的水平5.9%来看，也只是相当于三年前的水平，远低于2014年之前的房贷利率。

之所以如此，是因为过去几年，货币和信贷都进入大宽松时代。面对经济持续下行的压力，有关方面不断降准降息，释放出庞大的市场流动性，正是这些流动性，支撑起过去这一轮的房价 。

不过，从2017年下半年开始，市场环境开始发生变化，信贷宽松时代一去不复返。

从国际环境来看，美联储持续加息加上缩表的预期，对人民币产生承压作用；

从国内环境来看，防风险、去 已经成为政策主基调，M2增速连续下滑，市场钱紧，连余额宝年化率都一度上升到4.5%以上，房贷利率不可能原地踏步。

另外，按照 的 工作报告的表述：

稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定。

虽然相比于去年，增加了“松紧适度”的表述，但这只意味着政策更加灵活，稳健中性的大方向不会改变，防风险去 的节奏不会发生变化，房贷利率持续上浮的可能性仍旧很大。

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房贷利率上浮，是否误伤了刚需？

再说说感觉受伤的刚需。

房贷利率上浮，刚需首当其冲。政策调控的目的，本来是抑制投机需求，但市场变化带来的影响，却是不分刚需与炒作的。首套房贷款利率跟着二套房一起涨，到底合不合理？

从上面的分析，我们可以明白，银行上调房贷利率并非有意为之，而是市场变化的正常反应。如果基于保护刚需的需要，强制要求银行继续维持基准甚至85折的优惠房贷利率，那么 的结果就是银行惜贷，刚需一族反而更加贷不到款。

虽说首套房贷款具有政策性优惠的出发点，但任何事情都要考虑市场逻辑。况且，真要说误伤刚需的，倒不是贷款利率，而是不分“敌我”的限购限贷政策，是公积金贷款审批流程的掣肘。

比如，北京广州等地的“认房又认贷”新政，让卖一买一的换房型刚需成本大增，这是以打击投机之名连改善型刚需一同剿杀。再如，北上广深将非本地户籍购房的门槛，从三年调整到五年。这让许多因户籍制度被拦阻门外的外来务工者，与房子的距离越来越远。

再如，公积金贷款本来应该承担起政策性优惠的重任，但在目前的环境下，无论是开发商还是二手房业主，往往都拒绝公积金贷款，根本原因就在于公积金贷款流程过长、审批过于繁琐，亟待资金回转的开发商自然百般不情愿。

虽然各地都三令五申，要求开发商不得歧视公积金贷款，但如果公积金本身的制度性问题不解决，那么公积金贷款遭歧视的局面还会维持下去。

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房贷继续涨，房价会如何

关于房地产周期，恒大的任泽平有句话，叫做“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

的确，金融政策可以决定楼市繁荣与否。如果防风险、去 成为主基调，那么大多数城市的短期房价都将受到影响。

至于房价是高位盘整还是持续下跌，在金融之外，更要看经济、产业、人口等基本面因素。显然，没有基本面的城市，其安全边际也是 的。

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