土地出让频现"量身定制" 央企拿地布局从容不迫

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各地屡现身影

其实，华润加大深圳土地储备的消息早在深圳新一轮土改启动时就已经传出。5月25日，酝酿了两年多的《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式公布，标志着深圳第三次土改拉开大幕，因为在土地出让年限、出让方式、企业与政府合作方式上有诸多变化，深圳在土地经营方面的先行先试，被赋予了“引领未来中国土地制度”的时代意义。而根据记者当时的调查，华润、招商、中粮等大型央企在时间云集深圳，探讨与地方各种合作可能。

在招商地产方面，公司于7月8日宣布与深圳坪山新区政府签署《坪山河流域片区综合开发战略合作框架协议》。招商地产将协助坪山新区政府进行土地一级开发，涉及的土地面积约为5.5平方公里。由此，招商地产成为这一轮切入深圳土改大蛋糕的家央企。

“这一轮深圳土改，受益的一定是央企，因为央企的身份，他们与地方政府的议价话语权最强。这一点上，地方国资都不可比。”一家深圳国资企业高层向记者坦言。

除了深圳之外，央企这一轮布局的城市还有很多。近期，洛阳市政府(小区网论坛)与华润集团达成战略合作意向――华润集团将斥资500亿元在洛阳打造特色文化产业园，开发项目包括房地产、文化旅游、商贸等。

上海方面，7月4日，上海市国土局发布了3幅地块的预出让公告，其中，面积的为上海火车站北广场以北地块。作为商住、商办、文娱混合用地，面积86430平方米，参考起拍价为47.46亿元。一旦成功出让，将创下上海年内地王。知情人士告诉记者，目前与政府接洽的意向接盘者仍多为央企。“没有强大的资金实力，这个项目拿不下来。没有和政府强大的议价谈判能力，就意味着拿不到相应的补偿性利益安排。单独做这个项目，其实很难做。因此可以肯定，上海地王，央企拿下是大概率事件。”一位上海国资房地产公司高层透露，中海地产是最有可能接盘的央企。

频繁出手拿地

央企最近几个月到底有怎样的出手频率，从招商地产上半年收购动作中可见一斑。根据半年报，招商地产分别在2、3、4月有股权购入行为，分别为：子公司瑞嘉投资实业有限公司以94.6万的价格受让了富卡斯有限公司持有的深圳海涛酒店有限公司10%的股权；子公司天津招胜房地产有限公司以2310万元受让了天津松江股份有限公司所持有的天津招江投资有限公司77%的股权；子公司成惠投资有限公司分别以1.77亿港元和2136万港元，分别受让了华能有限公司和GreatestMarkLimited各自所持有的东力实业控股有限公司66.18%和4%的股权。

除了上述提到的央企外，中铁、中冶等大型央企6月来也频繁出手土地市场。“中央要求央企不要参与炒作地王，但没有说不能拿地。作为遵循市场规律做出投资决定的企业，央企参与一些地块的竞争无可厚非。”北京中原地产总经理李文杰表示。

“听说一些地方专门成立了央企办公室，为央企落户地方做配套服务。包括与地方政府进行沟通等。可以预见，未来房地产市场更多资源将向央企集中。”一位上海房地产界人士感慨。

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央企退出房地产两年未完成优质资源被保留华夏时报

目前的经济环境似乎与需要退出房地产业务的央企开了一个玩笑。一边是自身盈利形势严峻，另一边房地产市场已经迎来了又一春。

在这样的背景下，2010年3月国资委下达“78家非房地产主业央企退房令”执行至今，不但进展缓慢，就连国资委的这项政策也逐渐淡出人们的视野。根据北京产权交易所(下称“北交所”)近期公布的数据，今年上半年，主业非房地产央企出让房地产项目仅13宗。

“78家非主业央企退出房地产业务，正在陷入一种困境。”业内人士陈剑波分析指出，房地产资产的退出涉及资产分配、人员变动以及资产评估是否合理、国有资产是否流失等问题，“国资委其实是给自己出了个难题。”

进展缓慢

“近期国资委开会已经不怎么提退出房地产的事了，在目前的市场情势下，国资委还是提出要遵循市场规律，各央企情况不一样，也没法一刀切。”一机械贸易央企党委李副书记告诉记者，“退出的问题，目前还没有明确的命令说到什么时候必须退出，所以可以慢慢来。”

事实上，央企退出房地产业主要有产权交易所挂牌、协议转让以及国资委直接划拨这三种形式，央企可根据自身实际情况来选择退出方式。其中，产权市场作为央企退出房地产的“主战场”之一，其交易数据可以看做是衡量“退房令”实施进度的重要指标。

据北交所近期发布的交易数据显示，今年上半年房地产业务共成交34宗，其中中国冶金地质总局等11家非房地产主业央企，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元。对比一季度数据，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%。

“据我所知，目前应该还有超过六成的非房地产主业央企没有完成退出，有些企业虽然已经出让了部分房地产业务，但业务经营较好的部分被保留了下来。”李副书记告诉记者。

对此，本报记者询问了国资委新闻处的一位工作人员，他也向记者表示，非主业央企退出涉及的问题十分复杂多变，因此“没有具体的时间表”。

自从2011年更为严厉的楼市调控措施出台以后，关于非主业央企退房的要求反而被淡化了。国资委关于“退房令”执行进度的最近一次表态还是在2011年2月，国资委副主任邵宁称2010年已有14家主业非房地产央企退出，2011年预计还有20家退出，之后国资委没有向外公布“退房令”的进展。

而记者根据各方已经公开的数据调查统计，从2010年3月退房令颁布至今，通过各大产权交易所进行房地产业务挂牌交易的非主业央企不足40家，而已完成交易实现“退出”的央企则更少。

中国房地产协会的一位专家表示，国资委不给出具体的操作规范与明确的时间表，这其实本身就预留了很大的可操作空间，非主业央企何时退、如何退都变得可以“很随机”。

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非主业央企的无奈

“其实在国资委出台‘退房令’之前，我们就曾经转让过旗下的房地产业务，但当时就没有企业接手。”李副书记告诉本报记者，“2011年之后楼市调控越来越严厉，整个市场都不乐观，就更不会有企业来接盘。”

北交所集团董事长熊焰表示，由于受楼市调控的影响，房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题，因此买方需求并不旺盛，出现了项目不好接盘的局面。与2011年相比，央企通过交易所转让房地产项目的热度有所下降。

中信证券房地产分析师丁勇文告诉记者，目前挂牌转让的大部分房地产资产，属于相对来说“盈利不高”的资产，无人接盘也在意料之中。

而作为非主业央企退出业务“理想接盘者”的房地产主业央企，尽管手握雄厚的资金，却对“兄弟企业”旗下的房地产业务表现得非常犹豫。

中建集团一位内部人士告诉本报记者，目前中建主要发展城市区域运营体模式，主要目标是二线城市或区域，从区域规划、土地整理到房地产开发，与地方政府进行整体的战略合作。“目前我们的战略目标很明确，其他央企退出的业务我们还是会关注，但是如果不是优质项目，我们很难腾出手来操作。”他向记者表示。

此外，中海、招商地产、中国铁建等房地产主业央企也频频出现在土地招标的现场，动辄几十亿卷走招标的地块。但在谈到接手“兄弟”企业的房地产项目时，不少央企的负责人却都感到很棘手。

“很多项目股权不独立，小股东很多，接手之后很难搞清楚状况。”招商地产一位负责人曾向记者表示，“另外，有的项目涉及拆迁麻烦、规划变更等问题，接手过来项目也无法马上开工。”

优质资源被保留

实际上，央企退出房地产业务缓慢的另一原因是真正优质的业务资源并没有转让。李副书记向记者透露，目前房地产业务经营比较好的非主业央企，其房地产公司带来的销售收入大概能达到12%-15%，的甚至可以接近20%。

而国资委发布的数据也证实了李副书记的说法。数据显示，位列清退名单的78家非主业央企共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。

“事实上，旗下有房地产业务的央企，一般来说主要有土地资源和政府资源的优势。早年划拨的土地如今都成了的优质地块。为追求利润，央企仍然可以以合作开发等各种形式变相进入房地产领域。”李副书记告诉记者。

据记者调查，目前一部分非房地产主业央企旗下的房地产子公司中，大多数都开始以三线城市为目标，深入三线城市调研，与当地政府部门协商绕开政策拿地，并通过建设一部分保障房继续参与房地产业务。

“‘退房令’是因为涉及到很多方面的利益调整，所以进展缓慢。这需要国资委拿出点实际行动，否则78家央企退出房地产只能是一项不可能完成的任务。”上述中房协专家直言不讳地说。

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