中央或在6月出台重磅型调控政策 2013房价必大跌
房天下综合整理2012/04/18 15:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：北青网）据今年网上流传，一些央企内部发文通知各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策。
对于下一届政府，由于房地产泡沫的利益已经被榨干，而高房价对经济社会和发展稳定的危害持续存在或持续增加，调控力度只会更强。到2012 年的18大和2013年的“两会”，由于中央换届前的稳定诉求结束，“新官上任三把火”，为了表示对民生的重视，房价调控手段将更具火力。
对于下一届政府，我相信会更努力调控房价，也相信会把房价调控的更好。
习近平副主席在不到16岁时下乡，从那时就和贫苦的农民一起生活过。相信有这样的经历，对中下层人民的利益会更照顾。比如他要求增加工人和农民代表的比例。对于对民生危害极大的高房价，估计习近平副主席更具有调控的决心。
李克强总理出身基层干部家庭，北大经济学博士毕业。对于高房价对民生和经济的危害，我相信北大高材生总理更清楚。如何调控调控房价，如何让房价降低，相信经济学博士总理应该更有对策。现在李克强副总理已经负责保障房建设，那明年“两会”后，中央政府应该会更给力的解决民生住房问题，房价调控只会更强。
近日据媒体报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元（超过2011年中国GDP的10%！），存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。
据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额8672亿元，下降14.6%。1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。
债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。
这些数据表明，中国房地产企业库存在快速增长，资金来源在快速下滑，销售收入面积和销售收入快速下滑，偿债压力和资金链紧张在快速增长。如果房地产商能撑过2012年，则很难在2013年坚持高房价了，2013年中国房价必有一大跌。
中国房价本应该在2008年扭转向下的，但由于对全球经济危机反应过度，来了个中央4万亿、地方10多万亿的大投资计划和货币政策大放水，房价在货币过剩的情况下又大幅反弹。
中国经济大约10年一个周期，上个周期底部是1999年，2009年应该是这轮周期的底部。但由于在2008年末投资大跃进和信贷大跃进，将这轮经济周期的底部大约推迟4年左右，2013年或许将是这轮周期的底部。
经济周期的底部，本来是要消化一些行业的生产过剩和推进经济转型升级与结构调整的。但中国通过大力拉动基础设施投资、房地产投资和通过补贴汽车、家电的消费延缓了这次经济周期底部的到来。同时，这也意味着大量透支了未来固定资产投资与汽车家电等消费需求，汽车产业增长停滞就是证明；产能过剩进一步增加，结构调整的转折力度和所抛弃的行业产能更大，这些必然导致GDP增长的更严重放缓。
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许小年：调控组合拳来势汹汹 楼市会就崩盘
几周前，写了一篇文章“房价为何还会涨？”，墨迹未干，就碰上打压房价的“10号文”，一套组合拳来势汹汹，市场上顿时惊惶四起。
楼市会就此崩盘吗？未必。
如前文所示，高房价的根本原因是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。若想抑制房价，政府应紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反，房价焉有不涨之理？
楼市新政全都着眼于市场价格，而非市场预期。由于影响预期长、短期因素基本未变，前文的结论也基本不变，新政的效果恐怕不会如制定者所愿。
新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质性作用。在房价可能走低猜想中，人们从抢购转向毁约或者推迟购买，房价于是停止上涨。
决定楼市下一步走向的关键当然是开发商，预见到需求不会发生根本的转变，他们并不急于抛售，而是采取了“看看再说”的观望态度。感谢09年银行大放水和楼市的价量齐飞， 眼下开发商手中现金充裕，没有任何回笼资金的压力，只有当资金链条吃紧时，地产商才愿意考虑降价促销。助长观望情绪的，还有日渐增加的政策不确定性。
开发商的观望不仅减少了当期市场的供给，为房价提供了另一有力支持，而且减少了当期的开发量，为将来的供应短缺从而将来的高房价埋下伏笔。
地产商难道不担心更为严厉的后续政策吗？担心是免不了的，但是，可能性究竟多大？
如今决定政策的，不仅仅是中央政府维护民生的意愿，还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到，在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”。与此形成鲜明对照，每逢楼市下跌，地方长官总是竭其所能，力挺力托。人们也知道，这是因为房价和地价连着地方财政，并且也越来越多地连着官员个人的荷包。
楼市如果垮了，地方财政赤字，中央给补吗？不是说要拉动内需吗？没钱怎么拉动？房地产有很高的产业关联度，真下重手把它砸趴下了，一损俱损，钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、家电就不知道卖给谁了。如此一来，GDP保八怎么实现？这可是从中央到地方的各级政府最在意的指标。
即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的执行可主要靠地方政府，上下拧着劲儿，政策怎能贯彻到位？中央总不能向所有30多个省、市、自治区派工作组吧，再说还有几百个省辖和地辖市、2000多个县呢！
投鼠忌器，更重的拳头只是理论上的，即便出台，估计也是高高地举起，轻轻地落下。
说到底，楼市是一个预期的博弈，预期的形成产生于利益的计算，非党报央视所能引导，非社论文件所能左右。凡涉及真金白银的事儿，不是红口白牙或者白纸黑字就可以解决的。以真金白银为基础的叫做理性预期，纯靠忽悠的是非理性预期。理性预期决定人们的长期行为，并最终在现实中得到验证；非理性预期除了制造市场短期波动，便只留给后人笑柄。
欲降房价，必先扭转市场预期；欲扭转预期，必先调整利益；欲调整利益，必先推动体制改革。改革就是重构利益格局，理顺利益关系，在社会总财富增加的前提下，实现多方共赢。
首先要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。要想改革土地制度，就必须平衡地方财政预算，舍此便不能切断地方财政和土地的联系。
改革财政税收体制要双管齐下，开源节流。开源意味着增加地方的税收自主权，同时强化民众对政府的监督，否则苛捐杂税日多，社会安定不保。节流则要求大幅削减地方政府开支，特别是无止境的投资，以及同样无止境的机构膨胀和冗员。
放弃改革，迷信行政力量，单纯靠政策调控价格，如同发高烧洗冷水澡，打摆子就给蒸桑拿，治标不治本，房价短期内可能少许下挫，当人们意识到基本面并未改变时，价格重拾升势，说不定会创出又一轮新高。那时怎么办？
有两个可能的对策。一是任其发展，直到泡沫破灭，如日本的1989年和美国的2007年。二是“斗地主”，“打土豪，分田地”，房地产业国有化，政府出面重新分配住房。无论哪一个，成本好像都太高了。
还是赶快紧缩银根，赶快推进改革吧。
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