房价调整不及百姓预期 买家多观望中介忙"转向"
新闻晚报2011/08/26 13:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
温州楼市“崩盘说”虽然不攻自破，但也隐喻出公众对于楼市调控效果的期待。作为房地产“风向标”的上海楼市究竟如何？记者昨天兵分四路实地调查沪上四大区域，无论是交通便捷、配套成熟的徐家汇副中心，还是日渐兴起人口稠密的外环七宝古美板块，抑或是万商云集高管扎堆的陆家嘴联洋豪宅区……虽然买卖双方心态不一，中介公司也是众生百相，每个区域又都有自己的特点和趋势。
不过就房价而言，记者调查的结论却惊人的一致：成交量虽大幅下滑，可房价仍无松动，偶有微降的态势，却也与百姓的心理预期差之千里。
【记者目击】
探访区域：闵行中环
见“大客户”进门 中介蜂拥忙推销
昨天下午，记者探访古美板块。在上海的行政地图上，它虽归属于闵行，却紧邻徐汇，地理位置优越，交通及配套设施也算齐全。其中地铁一号线莲花路站和多路公交线路穿梭往返于市区，周边有闵行体育公园、热带风暴、银七星室内滑雪场、锦江乐园、南方友谊商城、莲花广场、家乐福、麦德龙、古美实验中学、平吉中学等，成为沪西南特色居住社区。从记者一个下午的实地调查发现，受政策调控影响，这里呈现出的整体态势为“量跌价未跌”。
我爱我家的古美二分行就开在南方新村旁边，附近聚集了四五家房产中介。记者赶到时，雨势正大，一位姓郭的物业顾问正在门外四处张望，见记者走近，连忙将记者引进店内，也许因为店里没有别的客人，四位顾问对记者这样自称要在附近选购一套三房自住，一套一室户给父母住的“大客户”格外热情。
不等记者发问，四位就都忙开了：查房源信息、测算首付金额及贷款利率……
“现在成交量如何？”一听记者问话，几位物业顾问一齐举手指指记者身后，转头一看，身后玻璃门上贴着一张纸片，上面写着“8月25日，331853元”。顾问们解释说，“这是我们这个月的业绩，每做一笔业务，可抽佣1％。按此计算，我们店这个月到今天，总共做了3000多万元。 ”
“你们这个月卖了大概10来套房子？ ”
“嗯，差不多！ ”
隔着沪闵高架，在莲花南路那端附近还有着西班牙名园、望族苑、嘉和花苑、世纪苑“四大名园”。记者走近西班牙名园附近的中原地产，这是附近的房产中介。偌大的店内，大部分办公桌都空着，“你同事呢？”一位姓王的顾问尴尬地笑了笑，“就算没人看房，也得出去转转呀！ ”
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探访区域：徐家汇副中心
关注租赁、商业地产 中介业务转向
昨天下午，记者又走访徐家汇多家房地产中介公司。记者以购房者身份走了几条中介街，几乎没有遇到“同道”，中介员工也普遍打不起精神。
有的中介是将重点转向了租赁，也有中介则是“开辟新大陆”，将业务拓展到商业地产。在南丹东路上一家“恒家地产”，进门就看到显著的商铺广告“内环商铺，10—20平方米，20—50万元，，8个点。 ”中介人员忙不迭地推荐：“如果担心下半年买房不是好时机，可以考虑商铺啊，固定，3年后还有一次1.1倍回购的机会，重要的是，不限购、不限贷。 ”
探访区域：外环七宝
“游击队”冒雨摆地摊压缩成本
冒着阴雨，记者昨日在外环的热门板块七宝区域看到，“中介游击队”成为一大风景。记者在七莘路上看到，沿街社区门口写有各色房源的小黑板排满整个人行道，冒雨纷发传单的经纪人更是数不胜数。显然，“抗跌性较差”的外环区域中介生存状态更让人捏一把汗。
“以前在这边开门店，房租太高不得不关门，但房源还是在我手上，摆摆路边摊，只要找到上下家，一样可以做生意。”现场“游击人员”表示。据悉，这类游击人员找准上下家后，就找一家中介挂靠，完成交易后，个人拿大头。
事实上，中介摆地摊也是无奈之举。 “付得起房租谁愿意摆地摊？房产交易持续低迷，就算开个门店也是个空壳子，这样做至少比开门店的时候节省了一大块成本，只能这样将就着过了，期待房地产市场回暖后可以重新有一家自己的门店。 ”该中介人士这样期盼。
楼市低迷拖累中介行业，记者昨天对该区域中介门店的暗访发现，房产中介行业“收缩战线”、关闭或是停止新开门店已经成为不争的事实。随着一批中介“游击队”横空出世，中介业不得不与楼市一起“过冬”。
“中介是跟着楼盘跑的，楼盘开到哪里，中介就开到哪里。 ”一中介店长向记者透露，“房地产市场兴旺时，中介抢滩高档小区沿街商铺的并不少见。”然而，成交低迷时，高档楼盘商铺高昂的租金无疑成为中介的 “死穴”。“几个月没有成交，就没有收入，付不起租金，想不关门都难。 ”
“去看看报纸的中介广告就知道了，以前是一叠中介广告，现在只剩下一张了。”一位业内人士这样评论上海的中介市场。
探访区域：陆家嘴联洋豪宅区
外籍人士也限购 中介表示“很淡定”
不过，在市中心新天地、浦东陆家嘴联洋等传统豪宅板块，虽然一套房子售价都在千万元以上，再加上“沪四条”影响成交清淡，不过买卖双方和中介公司都凭借“豪宅最保值抗跌”的想法，倒也“很淡定”。
记者走访了浦城路张杨路附近的多家房产中介，得知各门店无论从带看量还是成交量都大幅度下跌。记者在德佑地产的门店看到，门店内并没有客户咨询，而经纪们则都坐在电脑前“各忙各的”。一位21世纪不动产的经纪告诉记者，陆家嘴板块主要客户群为公司高管，购房者中有很大一部分是没有沪籍的人士，受到“沪四条”影响，特别是补税叫停的政策，把许多外地籍客户挡在门外，无法购房。
据21世纪不动产统计，今年1—7月，陆家嘴“七大楼盘”合计成交房源169套，同比（较去年同期）下降28.1%。上海全市单价5万元以上楼盘今年1—7月成交383套，同比减少40.1%。
联洋板块是浦东另一个具有代表性的高端区域，该板块近期也遭遇“成交荒”。记者在浦建路附近的房产中介门店了解到，该区域成交量也受到“沪四条”的冲击，下滑较为严重。
一位中介经纪介绍，在这样的背景下，有不少失去“购房资格”的购房者选择“以租代购”。
据21世纪不动产上海区域市场中心近期抽样调查显示，在浦东联洋板块，“以租代购”的租客占比为3—4成，比二季度略有升高。这些“暂租待购”的高端租客主要分两类：一类是上海本地人，因限购政策暂无购房资格；另一类是非上海户籍，因补税不被受理，也不能买房。上述高端租客普遍想观望一两年，如政策出现松动，就会入市购房。
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【交易细节】
挂牌少了 淘房更难了
走进中介门店，工作人员问的句话不是“你要买什么房”，而是“你能买房吗”。恒家地产一位中介人员表示，现在政策又紧了，补税买房已经不行了，除了要考虑限购，贷款也卡得很紧，要看个人资信、单位好坏、房源好坏等。另一中介的工作人员也诉苦，称之前一位顾客看中一套房东“跳楼价”的房源，本来谈得很好，以为胸有成竹，最后才发现，那位顾客现在没有购房资格。现在即使是首套房，也难有三四成首付，他们都会保守地对顾客说至少五成首付。
同一小区相似户型差价50万
记者昨天在七宝区域探访时还了解到一件有趣的事情，前段时间七宝的主力楼盘万科城市花园相似房源，房东的报价却差了大概50万元。
“都是两房两厅一卫的房型，面积大概在90平方米左右，位置也差不多。一位房东报价190万元到手，另一位则报价238万到手。”一位中介经纪人说，“相似房源报价差别近50万元的情况很少见，这说明楼市调控加紧，上家的心态正发生迅速分化。 ”
据记者了解，190万元的房东属于置换性质，在别处看中一套房源并下定，急需将手上的房源脱手募集首付款；另一个房东则是投资客，目前只是“挂牌”看行情，因此报出高于市场的价格。结果，190万元的房源三天之内成交，而238万元的则仍在“寻觅”主人。 “现在房子难卖，房东心态一定要好，这种明显价格过高的房源，我们也没有兴趣推，肯定卖不出去，白花精力。 ”上述中介坦言。
百万房源仅剩“老公房”
王先生来上海工作多年，一直想买套房子安定下来。正好单位今年9月份迁往莘庄，考量后，将目标锁定南方商城附近。 “从去年年底开始，我就一直关注古美的房子，当时附近以南方城、阳光美景城为代表的2004年左右的二手高层楼盘单价在2.6万左右；以南方新村、古美八村等为代表的上世纪八九十年代的老公房单价则在2.3万元左右。考虑后，我将目标锁定在南方新村这个小区。”王先生告诉记者，选中楼盘没多久，就出台了一系列房产新政，观望一段时间，发现房价似乎没有跌。
王先生看了很多套南方新村的房源，可因为各种各样的原因，这些房子都没被王先生看中。 “现在这套房子，50平方米不到，总价118万，单价也要2.4万元！ ”王先生说，虽然这些老房子又小又旧，单价也不便宜，但100万元—150万元的总价还是很有吸引力的，尤其对于像他这样的新上海人。
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【现状分析】
交易胶着 价格未跌微涨
就记者探访的四个区域看，虽然买卖双方心态不一，中介公司也是众生百相，每个区域都有自己的特点和趋势。不过就房价而言，记者调查的结论却惊人一致：未跌微涨。
汪先生告诉记者，徐家汇区域地段好、抗跌性强，调控也已过去一年多，房价比较稳定。 “我做这一行已经很多年了，市场的几次显著涨跌都经历过，但徐家汇一带真的影响不大，一般是涨多跌少，能有5%—10%的下跌已算多了。 ”他还介绍说，因为稀缺，小户型和的价格更加难降。小户型总价低，能接受的人也多，一般难有议价空间。一些单价较低的老公房，因为房龄老不能贷款，也可能将一些购房者挤出。
“过去行情好的时候，房东们常‘跳价’，现在他们已经变成‘咬价’了！开价比较理性，所以让价机会不大！ ”古美板块中介说，房产新政出台后，这边的房价并未下跌，但成交量真的少了很多。房东抛出的二手房源很少，“我这两个月，就卖了一套500万的房子！ ”
据他们介绍，从去年年底到现在，附近的房价不但没有跌，反倒有些微涨。以阳光美景城为例，去年年底单价约2.5万元左右，现在大多在2.9万元左右。而紧邻南方商城，离地铁更近的南方城，如今单价已经超过3万元。至于南方新村这类老公房，单价也未下跌，仍旧在2.4万元左右。
【业内说法】
楼市走向“金九银十”是关键
再过一周就进入传统的 “金九银十”。这个房地产传统意义上的销售旺季，在调控政策升级与置业者持币观望的夹击下，或许开发商还有一些期待。
机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格倒挂愈演愈烈。北京之外，深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂正在逐渐增加。
同时，限购令再次走到楼市调控前台。在去年“新国十条”，今年“新国八条”两轮楼市新政出台后，各地分别出台限购令，国内一线城市、省会城市以及计划单列市等大部分地区均已纳入。如今随着二三线城市房价的看涨，限购令即将启动第二次升级。
国家统计局原总经济师姚景源认为，从目前一线城市状况来看，游资炒作是各地房价飙升的主因，尽管目前调控政策已取得初效，进入“量跌价稳”的平静期，但市场中以游资为代表的非理性因素仍在躁动，必须继续推行限购措施。
目前北上广深等几个一线城市的房价泡沫开始有 “挤出效应”，但二三线城市的房价仍有上涨势头，也可能反作用于一线城市，甚至影响一线城市的房地产调控效果。所以，9、10、11月份的调控很关键。
房价处于胶着状态，尚未出现整体下行拐点，总体而言，市场天平正向买方倾斜，但到底倾斜到什么程度，尚难预测。不过，有一点可以肯定，政策一旦放松，市场必定回暖。由此可见，下半年限购、限贷、限价等政策难以放松。
“当前中国楼市限购政策下，不存在抄底的可能。 ”叶檀说。对于美债危机是否会引起中国房地产政策松绑，叶檀表示有可能出现政策松动，但全面松动不太可能。
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