新版《商品房买卖合同》增强购房者维权筹码

　　从2015年1月1日起，全市范围内将启用新版《商品房买卖合同》。据了解，根据住房城乡建设部、工商总局制订的示范文本，新版《商品房买卖合同》分为预售和现售两个版本，东莞市将直接使用两大示范文本，不对新版《示范文本》内容进行调整。

　　新版《商品房买卖合同》与旧版相比，到底有哪些改变？哪些改变对置业者的利益切实相关？近日，记者对比了两版《商品房买卖合同示范文本》，并请教了东莞市房产管理局相关人士，仔细解读两版合同的变化。

　　据东莞市房产管理局相关人士介绍，新旧版合同 的区别是，新版合同区分了预售合同和现售合同两个版本；原合同并未就预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。新版合同引导买卖双方对签订合同过程中容易忽视的事项和法律法规没有明确规定的事项作出明确约定，在避免引发纠纷的同时，为解决可能出现的纠纷提供有效的合同依据。另外合同取消了买方存、房管部门存、开发企业存等字样。

　　需要 注意的是，新版合同文本主要针对2015年1月1日以后取得商品房预售许可证进行预售和2015年1月1日后竣工验收合格进行现售的房地产开发项目，2015年以前已办理预售或已现售的房地产开发项目，将继续使用原合同文本订立合同。

　　亮点一

　　强化预售资金 避免烂尾

　　变化：新版合同的第三章在付款方式中强化了对商品房预售资金的 ，明文约定新增商品房的全部房价款应当存入预售资金 账户，用于工程建设，同时将预售资金 机构、账户名称和账号均写入合同条款中。

　　将合同范本明确分为“预售”和“现售”两个版本，是此次新版商品房买卖合同中的一大亮点。据介绍，由于商品房预售时存在许多不可预测的因素，而旧版的合同示范文本并未对预售和现售作出区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与 终交房时的标准不一致而产生纠纷，为避免这一现象产生，新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。

　　买卖双方在进行交易行为时，便可根据实际情况选择不同的合同版本，直接避免了因“预售”与“现售”界定不清引起的纠纷，加强了置业者的维权凭据。

　　不仅仅是采用预售、现售不同版本，记者看到，新版合同的第三章在付款方式中强化了对商品房预售资金的 ，明文约定新增商品房的全部房价款应当存入预售资金 账户，用于工程建设，同时将预售资金 机构、账户名称和账号均写入合同条款中。相关人士指出，此举加强了对开发企业使用预售资金的 ，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的现象，降低了置业者的购房风险。

　　亮点二

　　注明抵押情况引入惩罚性赔偿金

　　变化：新版合同要求开发商承诺对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，购房者可以要求退房、退利息，同时 还可获得“已付房价款一倍”的赔偿。

　　引入惩罚性赔偿金也是此次新版合同的一大亮点。

　　记者看到，相较于2000年的版本，不管是预售版范本还是现售版范本中，都在第二章商品房基本情况中专门对房屋的抵押情况进行了明文约定。抵押情况涉及抵押权人、抵押登记机构、抵押类型、债务履行期限等均有明文承诺，同时要求发展商将抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定以附件形式说明。同时，新版合同要求开发商承诺对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，购房者可以要求退房、退利息，同时 还可获得“已付房价款一倍”的赔偿。

　　除此之外，新版合同中对交易房屋的基本情况约定也更为细化，在旧版本的基础上，还要求明确商品房的规划用途，同时对商品房的阳台数量作出了详细约定。与此同时，新版合同范本还对业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的 权归属的约定，明确购房者对其建筑物专有部分享有占有、使用、和处分的权利。

　　亮点三

　　新增查验房屋环节,明确交付条件

　　变化：新版合同明确要求办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

　　不仅是要求对房屋的基本情况进行明确约定，新版合同还对商品房将会条件和交付手续进行了明确约定。新版合同示范文本内容显示，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应。同时，明确了哪些项目由开发商负责办理开通手续并承担相关费用，哪些项目又是由购房者自行办理开通手续，同时对开发商在约定交付日却未按时达到交付使用条件的违约金，也有了详细的约定。

　　更值得关注的是，新版合同还对小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、 等公共服务及其他配套设施的达到日期、标准和未达条件的处理方式，都进行了约定。而在旧版合同中，配套设施并未详细列明，是由双方自行约定，对于经验不足的置业者而言，便很容易漏掉相关信息。

　　而在交付条件中的一大亮点是新增了查验环节。新版合同明确要求办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

　　记者看到，新版合同中明确买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准在一定期限内修复，并承担修复费用，修复后再行交付。同时对查验的相关事项包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂；门窗翘裂、五金件损失等质量问题进行了明文约定，从而使初次购房的置业者，也可以按图索骥，进行房屋查验，进而更好地维护自身权益。

　　亮点四

　　保修责任明确约定

　　变化：预售合同第十八条及附件八（现售合同第十五条及附件九） 约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。

　　记者看到，新版合同范本中，明确地基基础和主体结构出卖人承诺商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，开发商不仅要退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时还要按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的比例计息。给购房者造成损失的，开发商还要支付 为房价款一倍的赔偿金。同时明确检测费用由出卖人承担。此外，还对装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能标准等予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。

　　市房产管理局相关人士表示，值得一提的亮点是，预售合同第十八条及附件八（现售合同第十五条及附件九） 约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，这一方面是强化开发商的质量责任，另一方面更具现实意义的是，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

　　亮点五

　　调整面积差异处理方式

　　变化：无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差 值控制在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。

　　 积差异的处理方式调查也是此次新版合同范本中的一大亮点。

　　记者看到，新的《商品房买卖合同》第十三条指出对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差 值控制在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。

　　新版合同约定，建筑面积、套内建筑面积误差比 值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款，建筑面积、套内建筑面积误差比 值其中一项超出3%时，买受人有权解除合同。若买受人选择不解除合同，实测面积小于预测面积的 值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还购房者， 值超出3%部分的房价款，出卖人需要双倍返还购房者。也就是说即使建筑面积误差符合3%内，套内面积误差超出3%，开发商也要双倍返还购房者对应房价款。从而更大程度保护了购房者的利益。

　　亮点六

　　增加买受人信息保护条款

　　据市房管局相关人士介绍，新版合同增加了出卖人对买受人信息负有保密的义务。未经买受人书面同意，不得对外披露买受人信息或者用于本合同之外的其他用途。这有利于有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用， 限度保护买受人的合法权益。