大庆"健弘房地产"五证不全卖房 "内部认购"收诚意金
大庆晚报2012/04/05 09:50
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新闻背景：
国家有关部委三令五申，禁止各种形式的商品房“内部认购”，然而，我市一家房地产开发公司却依然我行我素。
近日，家住哈尔滨市宾西镇的公先生和爱人曹女士一起来到萨区消协投诉：大庆市健弘房地产开发有限公司（以下简称“健弘公司”）在未取得预售许可证的情况下，就以“内部认购”形式收取“诚意金”，他们感觉心里没底，要求该公司退还4.5万元的“诚意金”，遭到对方拒绝。
3月29日，萨区消协联合晚报，对此事进行了调查。
五证不全就开始“内部认购”
3月29日上午，记者在萨区消协见到了公先生和曹女士。记者看到了曹女士与健弘公司签订的“哈东上城内部认购意向协议书”和交纳的4.5万元“诚意金”收据。
公先生说，去年，他们通过广告了解到，健弘公司将在哈尔滨市宾西镇开发名为“哈东上城”的复式楼，他和爱人商量后，觉得比较合适，就决定买一套。
2011 年11 月17 日，曹女士与健弘公司签订了内部认购意向协议书，并交纳了4.5 万元的“诚意金”。“我与健弘公司签订内部认购意向协议时，并没有到施工现场去查看，只是听对方说楼盘已经动工。”曹女士说，前段时间，他们发现动工的并不是他们购买的复式楼，而是多层楼。
公先生说，到现在为止，开发商的五证还不齐全，他们对开发商的实力表示怀疑，所以，他们来到售楼处要求退还“诚意金”，但售楼处却不同意。
公先生说，就此事，他们也向当地工商部门进行了投诉。经当地工商部门调解，开发商承诺3 月底退还“诚意金”，但迟迟没有动静。因为开发商是在大庆注册的，公司也在大庆，无奈，他们只好来到大庆相关部门讨说法。
记者了解到，所谓“内部认购”，其实就是开发商的一种营销手段而已。它与“内部登记”和“内部认筹”实际上是一个意思，即开发商在取得《商品房预售许可证》之前，就向购房者收取购房“诚意金”或“意向金”的行为。
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承诺4月10日再与购房者协商
3 月29 日，萨区消协的工作人员将健弘公司有关人员约到投诉大厅了解情况。
公先生说，内部认购意向协议书上第七条规定：本协议履行期间，即正式签订《商品房买卖合同》之前，若消费者主张确认本协议无效或者以本协议不生效为由，要求开发商承担责任时，开发商只负责将消费者已付款返回，不承担其他任何责任。他认为这是不合理的。
“我上网查了大量资料，法律明文规定开发商在没有取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的。”公先生说，根据《合同法》无效合同的处理原则，不论双方是否签订认购协议，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。健弘公司的有关负责人解释说，他们公司与曹女士签订内部认购意向协议书时，正在批地皮、批规划，并未开工，也未取得五证，曹女士和公先生是知情的，对于“内部认购”，他们也是认可的，在这种情况下签订内部认购意向协议书，没有哪条法律规定不可以。如果消费者有法律依据，可以认为该协议无效直至解除，但目前，消费者要求退“诚意金”的理由不能让他信服。
这位工作人员在解释过程中不断强调该协议的第九条规定：本协议的归健弘公司所有。记者了解到，早在2010 年10 月份，国家工商行政管理总局发布的《合同违法行为监督处理办法》中就明确表示，类似“本公司拥有”等条款是违法的。
这位负责人表示，公先生所拿的资料是从网上查到的，对于具体内容的准确性，他们还要回去核实一下。
该负责人表示，他们会在4 月10日赶到宾西镇，与公先生和曹女士协商解决这件事。如果协商不成，可以通过法律途径解决。
律师称“内部认购”不合法
那么，“内部认购”是否合法呢？“诚意金”该不该退还给购房者？黑龙江美亚律师事务所的白宇宙律师分析说，所谓的“内部认购”实际上也是一种变相的买卖，“内部认购”的房子多半还没有拿到预售许可证，因此不能在银行按揭贷款，所以“内部认购”只能以交纳“诚意金”的形式出现，有的甚至以派发筹码的形式出现。
“内部认购”在现实情况中属于比较普遍的现象，“内部认购”虽然在价格上有一定的优势，但是由于项目五证不全，尚不具备合法的销售资格，根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的项目，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。如果五证不全，这种“内部认购”是不合法的。
白宇宙律师说，如果开发商五证不全，不管是“诚意金”还是定金，消费者都可以根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定选择退房并要求返还定金。
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