东风新村七区业主委员会换届 怎么为业主撑腰
房天下2013/08/07 09:56
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
新闻背景
东风新村七区的业主委员会要换届了，作为上一届主任的贾福功对这次选举格外重视。他说，小区经过4年的变动，无论从业主更换，还是代表的病逝，都让选举的主体发生了很大变化。为了让小区业主能够选出让他们信任并有能力的业主委员，贾福功提前3个月就开始挨个儿单元地宣传，让整个小区业主都参与进来。
那么，什么是业主委员会？它都负责哪些工作呢？
业主委员会，由业主大会选举产生，是业主大会的日常执行机构，负责业主大会决定的执行、实施，与物业服务公司签订物业服务合同并监督履行，负责小区业主有关具体事务的管理工作。
目前，我市多个小区都在进行业主委员会的换届选举工作。
记者调查
记者在小区走访时发现，像东风新村七区这样的老小区的业主委员会成立已久，并顺利运作多年，换届选举时产生的问题主要因为小区业主变更，新业主对小区的日常管理活动知情甚少，导致选举的工作量加大。而像瀚城国际这样的新小区，业主委员会选举则更难，因为新小区业主之间相互不太了解，小区业主又以年轻的上班族为主体，缺乏对小区管理的认识，容易形成小团体，从而使选举举步维艰。
为此，结合新、老小区的特殊性，记者就相关问题采访了市政府党组成员、市城管委主任丁喜富，并对这些问题做了整理。
1
竞选业委会委员都要具备啥条件?
沿湖城的邓先生：我想竞选业主委员会委员，可小区的业主们说我住的是我儿子的房子，不是业主就没有竞选资格，我想知道当这个委员都得有啥条件?
丁喜富：首先，竞选业主委员会委员必须是小区业主，即持有小区的房屋所有权证;其次，必须经过该物业管理区域内的业主推荐并由业主大会会议选举产生。
同时，还要符合以下条件：(1)具有完全民事行为能力;(2)遵守法律法规;(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;(5)具有一定的组织能力和必要的工作时间。
2
业委会委员都有啥职责?
湖滨教师花园的刘女士：我们小区有业主委员会，可遇到事儿时还是我自己去找物业谈，好像有没有业委会都无关紧要。
丁喜富：这里要强调的是，物业管理区域内的全体业主是小区物业管理的一方主体，业主大会是由这些业主组成的，而业主委员会则是业主大会选派的代表，维护业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务的自治管理组织。
业主委员会的职责主要在于：(1)召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。
而业主大会的主要职责是：(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业服务公司;(4)决定专项维修资金使用，续筹方案并监督实施;(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
3
业主大会应该以怎样的形式召开?
手机尾号为1055的赵女士：据我了解，很多小区在召开业主大会或是选举业主委员会的时候，都采用“楼长制”的形式，这样做对不对?怎么确保“楼长”代表全体业主的意愿?
丁喜富：业主大会和选举业主委员会委员可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书交送每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需要投票表决的，表决意见应由业主本人签名。考虑到一些小区业主过多，流动性较强的因素，部分小区在召开大会时会选派业主信任的“楼长”作为代表参加，这些都要在大会进行前完成，并将会议结果以公告的形式公布。
在决定筹集和使用专项维修资金，以及改造、重建建筑物和其附属设施的，应当经专有部分占有建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定业主大会规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
延伸阅读：
4
业委会有权签署物业服务合同吗?
手机尾号4056的邹先生：每年都要收取物业费，不知这笔钱的多少是怎么确定的，又是谁和物业签订的?
丁喜富：物业费的多少是由物业企业和小区业主大会按照《大庆市住宅物业服务分等标准》通过签订合同来拟定的，业主委员会则代表业主大会与选聘的物业企业签订《物业服务合同》，业主与物业企业双方是一种平等的主体关系。在日常管理工作中，业主委员会在小区业主和物业企业之间是一种桥梁纽带作用。业主对物业企业有什么意见和建议可以通过业主委员会向物业企业提出，物业企业对业主有什么建议和要求也可以通过业主委员会向小区业主提出。
如果对物业费收取存有异议，可以通过召开业主大会进行商讨，形成共识后，委托业主委员会作为代表来签订《物业服务合同》。由此可见，业主委员会的权利是全体业主赋予的。
5
业委会任期内委员出现空缺咋办?
万宝三区董先生：我想竞选业主委员会委员，他们告诉我人数满了，咋这个还有限制呢?要是有空缺了，我能填补进去吗?
丁喜富：一般情况下，业主委员会成员人数在5-11人，为有利于委员表决，一般为单数，至于具体人数，可根据小区实际大小而定。
如果业主委员会任期内委员出现空缺了，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定，或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
同时，有下列情况之一的，业主委员会委员资格将自行终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(2)丧失民事行为能力的;(3)依法被限制人身自由的;(4)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
6
一个小区可以成立多个业委会吗?
瀚城国际的张先生：我们小区分为别墅区和高层区，同属于一个物业企业管理，但两个组团都想成立各自的业主委员会，可物业办说这样不行，我想知道这是为啥?
丁喜富：按照《物业管理条例》的规定，在一个物业管理区域内只能成立一个业主大会，一个业主大会只能设立一个业主委员会。
尽管有多个组团存在，但因为其同属于一个物业管理区域，共用一套或一系列公用设施设备，所以只能成立一个业主大会和一个业主委员会，而不能按组团成立。否则，容易出现代表业主权益不明确，造成混乱，影响业主对物业企业的选聘，甚至出现各自为政，对小区管理造成真空状态。
7
业委会能否从事营利性经营活动?
万宝一区的刘先生：小区里有的公共场地和房屋被出租出去了，业主委员会有权这样做吗?
丁喜富：原则上，业主委员会没有进行工商登记，不得从事营利性经营活动。但是可以将业主大会决定的、属于全体业主的设施设备等委托他人经营或租赁。
按照相关规定，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。从了解的情况看，目前我市的业主委员会委员大部分都是义务的，没有固定经费来源。
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