开发商看好养老地产前景 政府政策扶持尚待加力
中国证券报2012/11/22 14:53
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虽然万科、首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后成立养老产业研究团队，部分险资也已进军养老地产，但业内人士认为，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，发展前景广阔。
由于养老地产缺乏完善的商业模式，导致该产业面临不小的开发风险。其项目占地面积通常较大，且多位于郊区，在土地获取的过程中容易遭遇政策“红线”。因此，金融和土地政策支持或成为破解养老地产困境的关键。
市场前景诱人
养老地产的概念最近几年才被业界广泛关注提出。按照工商联房地产商会的解释，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合。与教育地产、体育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，我国养老地产更多依托于养老产业的发展。
我国养老产业前景广阔已为业内所公认，首要因素在于我国将进入老龄化社会。有专家测算，到2020年，老龄人口将近总人口的30%。当前养老机构的床位缺口超过300万张，未来这一数据还可能继续扩大。
其次，有专家测算，当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务需求将大幅度上升。此外，我国养老服务行业也处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题。
上述因素决定了依托于养老产业发展的养老地产市场前景颇为广阔。万科集团副总裁毛大庆就曾表示，包括养老地产在内，整个养老产业都是“朝阳产业”。当前投入养老地产行业的，既有万科、保利、华润等房地产行业龙头，也有中国人寿(601628,股吧)、泰康人寿等保险企业。一些地方房企与民间资金也在以养老名义拿地做项目。总体而言，我国养老地产的发展仍处在初级阶段。
有专家指出，与普通住宅地产相比，养老地产在项目选址、建筑风格、社区规划、配套设施、物业管理等方面都有特定要求。此外，不同年龄阶段的老人需要不同的服务，这也对养老地产提出了更高要求。
现阶段，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，大都需要民政部门补贴才能维持运转。而商业化运作的养老机构，尚未出现相对成熟的运作模式。
商业模式待解
在多数业内人士看来，社会资本投入养老地产的步伐之所以较为缓慢，主因在于尚未探索出成熟的商业模式。据悉，当前养老地产主要的产品形态中，除保险资金推出的专业养老机构，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，或全项目的养老地产。
在盈利模式上，包括投资者长期持有、出售、出售与持有相结合等方式。运营中则分为两种主要方式，即住宅建设与社区管理相结合、住宅建设与社区管理相分离。
根据专家的调研，尽管上述方式各有优劣，但给投资者带来的资金和运营压力均较大。业内人士向中国证券报记者表示，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，若没有足够的资金实力或外部融资支撑，投资者承受的压力很大。此外，养老地产项目的前期策划和准备，也需要较高成本。
据了解，房地产开发商对养老地产投资的要求多在8%-10%，低于投资住宅地产和商业地产的，保险资金期望的投资则在10%及以上。目前来看，这一目标并不容易达到。有业内人士表示，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。
事实上，在不少房地产开发商看来，除资金外，土地政策困境也制约养老地产的发展。据悉，养老地产项目多选址在离市区较远、环境较好的地方，且占地面积较大。多数投资者希望能获得政策支持，甚至以划拨等低成本方式供应土地。
由于养老地产项目不同于由政府提供的社会福利性质的养老住房，带有盈利性质，从政策角度而言，划拨供地不可行。在现有的制度下，只能采取招拍挂的方式获取土地。这样的高成本往往令开发商难以承受。
业内人士认为，要推进养老地产发展，政策优惠必不可少。除金融优惠政策外，还应结合养老地产的特点，出台相关土地供应政策及规范措施。
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编者按：一年一度的重阳节又到了。社会上的尊老之风似乎瞬即转暖，掏空心思捉摸“空白处”。其实即将到来的老龄化社会，已被各路资本紧紧盯上，试图在老年人的衣食住行甚至用钱的偏好上“掘地三尺”，这样的算盘能如意吗，老年群体愿意为此埋单吗？
2013年，我国60岁以上老年人口将突破2亿。到本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%！
围绕即将到来的老龄化社会，各类养老产业次第兴起。其中，尤以各地相继签约、开建的各类“养老”主题地产项目最为炙手可热。这块看似庞大的蛋糕，各路资本能顺利消化吗？
各路资本蜂拥
今年4月，绿城地产董事长宋卫平宣布，将重兵布阵养老地产项目；
6月，雅达乌镇国际健康生态休闲产业园奠基动工，总投资超百亿；
9月，总投资将达170亿的平安养生养老综合服务社区桐乡项目正式启动；
10月，由胡惠康、盛小木、徐国恒等回归浙商投资50亿元的富春永安生态休闲综合体项目即将于月底整体动工，该项目同样扛起养老大旗；
……
这些已开建或待建的项目只是各路资本蜂拥养老地产的缩影。眼下，大型险企如中国平安、中国人寿、泰康人寿；大型房企如绿城、万科、保利；大型基金如社保、红杉、IDG等，均已经成为各个养老主题地产项目的实际开发商。
浙江大学经济学院教授柴效武，多年来一直致力于养老地产的研究。他表示，各类资本近期突然对于养老地产产生的巨大投资热情，与两大原因相关：一是在号称“史上最严厉的调控”背景下，各类房地产商正不断尝试寻找新的突破口，养老地产这块与政策和未来人口走势相符的超大“蛋糕”成为当仁不让的选择。二是最近退休年龄延迟引发的激烈争议不断激发着公众对养老问题的担忧。
“养老地产作为养老产业链上重要的一环，市场的确挺大。”柴效武说，“首先是中国老年群体迅速增大，未来20年，这是个异常庞大的消费群体；其二是这个消费群体中，有很大一部分是具备这样的消费能力的。中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款。预测到2030年，我国老年人的退休金总额将达73219亿元。”
回报疑团待解
日趋庞大的消费群体，却不一定立即转化为巨大的商机。
首先是超长的投资回收周期。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年。这样的投资周期，也许对于一些保险公司来说合乎情理，但是对于房企、基金以及各类“急性子”的民资而言，却是不可思议的漫长。
盈利模式是外界关注的焦点。富春永安生态休闲综合体项目负责人之一徐国恒深有感触，“我们对于未来的营运模式也一直在不断地探索考虑。从开始到现在，我们的方案、思路已经调整了10多次。国内可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，我们只能摸着石头过河。”
“中国人的养老观念大多还是以居家养老为主，到底有多少老年人愿意去养老机构养老是个大问题。”浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰认为，国人传统的养老观念是制约养老地产的投入和产出效益的问题，“我们不否认未来会有不少有钱有闲的老人会愿意入住养老机构，但这样的入住在我看来，多以短时间的度假为主，因此对物业的态度也多为租赁而非购买。而租赁就意味着效益产出时间的大大延长。”
一些业内人士得出结论，目前中国真正的养老地产并不存在。眼下很多养老地产项目是“概念大于实际”，很多都是以养老地产之名行销售商品房之实。财经评论员叶檀直言，旅游养老地产是房地产泡沫的升级版。
记者在采访中了解到，不少急于上项目的投资商居然对养老地产的标准也知之甚少。早在1995年，住建部就已经发布了《老年人建筑设计规范》，到1999年又有所升级。但很遗憾的是，记者现在拿到的所有养老地产项目对外介绍上，均未提到上述内容。
胡萝卜加大棒
“问题的确存在，但不应一棒子打死。”柴效武认为，当前资本对于养老地产的热衷并不是虚热，的确是因为市场有很大的需求。而其所面临的各种问题，是所有新兴事物发展过程中都必经的阶段。“养老地产只是养老产业的一个载体，其中很多内容还需要填充，同时需要完善和合理的制度设置。”
在柴效武看来，那些养老综合体项目中的旅游度假酒店等商业配套项目，虽然不是真正的养老产业，却是鼓励资本进入养老产业不可或缺的部分，完全割裂并不现实。“所以，要规范这个市场，政府必须要加以引导，可以从确定养老地产的标准入手，并对养老综合体项目中的各种混杂的元素进行严格地区分。”
区分是为了差异化对待。“对于那些真正做养老环节必须给予‘胡萝卜’充分的支持和帮助的；而对于‘挂羊头卖狗肉’者需要的则是‘大棒’的严厉制裁。”柴效武说。
运营模式不妨借鉴国外。例如，为了解决老年人养老的经费问题，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。
为解决老年护理人员短缺问题，德国政府实施了“储存时间”制度：公民年满18岁后，要利用公休日或节假日义务为老年公寓或老年病康复中心服务。参加老年看护的义务工作者可以累计服务时间，换取年老后自己享受他人为自己服务的时间。
养老地产运营模式对比
运营模式优势劣势只建设不运营开发商只要完成产品开发。销售完即项目结束，避免了物业运营风险。投资回收期较短，投资风险较小对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入不建设只运营专注于管理运营，有利于运营能力的提升；并且由于不开发，因此对资金要求相对要小，规避了资金难题对物业开发的质量和设计无法控制建设与运营相结合开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链环节。丰富企业利润来源，享受相关增值收入投资回收期长。对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求。
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