绿城杭州项目蹊跷:规划建筑面积自增24万平米

绿城杭州7项目现蹊跷：规划建筑面积自增24万平方米

(来源：每日经济新闻)2009年被称为“最激进民企”的绿城，曾在土地市场上和保利、中海等央企地产商激情飙地，多次以超高价格拿下杭州等地的“地王”，其昂贵的成交楼板价意味着项目上市后的价格也不会低。但谁也不会想到，2010年，绿城多个项目原先高昂的楼板价神奇地“暴降”，与之相对应的是，这些项目的规划建筑面积却蹊跷“暴增”。

昨日（5月16日），一篇名为《绿城杭州项目容积率变更调查》的报道在杭州房地产业内掀起波澜，据称，绿城杭州滨江区月明路地块的住宅项目涉嫌擅改容积率，另一幅绿城在2009年拿下的地块杭政储出[2009]40号地块，由于规划变更，容积率由拿地之初的2.0变为2.5。但绿城是否因此补缴土地出让金却是未知数。

《每日经济新闻》记者比较了绿城2010年和2009年年报中的新增土地储备项目，更惊讶地发现，绿城共有7个项目的建筑面积在这一年间神秘地出现大幅度“暴增”，这7个项目在2009年的建筑面积为65万平方米，而在2010年，则变为88.9万平方米，暴增了23.9万平方米。如果绿城没有因此补缴土地出让金的话，每平方米的土地楼板价将因此“暴降”。

绿城集团投资者关系部有关人士说，2009年年报和2010年年报在统计口径上没有什么不同，一般情况下数字应该是一样的。至于为什么会出现建筑面积的突然猛增，他们也在调查，暂时还不知道什么原因。

多幅高价地建筑面积暴增

根据《中国房地产报》报道，一位绿城集团施工部门人士提供的信息显示，绿城杭州月明路项目91号4幢住宅的楼层数分别为30层、31层、31层、30层。与杭州滨江区政府网站公示的1~4号楼的层数分别为28层、28层、30层、28层相悖——4幢楼均被拔高。

另外，绿城2009年拍得的杭政储出[2009]40号地块在城市规划发生变化后，容积率由拿地之初的2.0变为2.5，但绿城是否按规定补缴了土地出让金，目前还不清楚。

《每日经济新闻》记者对绿城2009年年报和2010年年报进行比较发现，绿城2009年高价拍得的土地项目确实存在建筑面积神秘暴增现象。

上述绿城杭州月明路项目2009年年报时载明的建筑面积是24.4万平方米，但2010年年报时已经变成33.6万平方米。田园40号地块的建筑面积则由原来的7万平方米，增长至7.8万平方米。

与此同时，绿城于2009年拿下的杭州其他几个项目的建筑面积也在去年“暴增”。以绿城拥有35%权益的的杭州新华造纸厂地块为例，2009年9月4日，住在杭州网的报道显示，绿城当时拿下的上述地块面积37360平方米，开发后将形成地上建筑面积近9万平方米的住宅小区，而绿城2009年年报也证实上述项目的建筑面积为9万平方米。但绿城2010年年报显示，同一地块同一土地面积，建筑面积由原来的9万平方米大幅猛增至13万平方米。由于绿城在2009年拿地时的土地总价达到20.05亿元，如果绿城去年没有因建筑面积暴增补缴土地出让金，土地楼板价则由2.22万元/平方米降至1.54万元/平方米。

除此之外，绿城还有多个项目存在2010年年报中的建筑面积大于2009年年报数据的情况（详见表格）。

是否补缴土地出让金？

为了弄清楚绿城2009年新增项目建筑面积的暴增，究竟是因为规划部门调整规划的原因，还是绿城自己作的调整，《每日经济新闻》记者昨日致电杭州市规划局拱墅分局，询问田园81号地块是否是因为规划调整导致容积率上升。

杭州市规划局拱墅分局的工作人员称，一般已经出让的土地是不能随意变更容积率的。如果要变更容积率，必须交给国土资源部再出让。而如果是原来土地出让协议规定的建筑面积就比招标文件要高，则另当别论。

绿城投资者关系部相关人士却表示，绿城2009年年报和2010年年报的统计口径是相同的，原则上数字应该不会有太大变化，导致绿城项目建筑面积发生异动的原因还要进行调查，不过也有可能是因为算上了之前不算的建筑面积。而截至记者发稿，绿城方面仍然未透露建筑面积增加的原因。

根据《中国房地产报》的报道，如果规划变更导致建筑面积增加，开发商需要补缴一定的土地价款。杭州市规划局拱墅分局的工作人员也表示，开发商项目的规划建筑面积增加，有可能是国土资源局和开发商在土地出让合同中重新作了约定。

《每日经济新闻》记者为此向杭州市国土资源局宣教中心求证，求证的内容包括绿城在杭州拿的多幅地块土地出让合同规定的建筑面积是多少，是否与招拍挂文件有比较大的区别；绿城是否就增加的建筑面积向杭州市国土资源局补缴了土地出让款等。但截至发稿时尚未得到回复。

中原地产中国研究院高级经理刘渊说，由于目前土地成交情况并不好，如果地方政府在出让土地时能增加容积率，对提升开发商拿地的积极性是有好处的。但是已经拿到土地的开发商，因为规划的限制，并不在列。

而在绍兴一带开发项目的赢佳策略总经理杨健说，在浙江，开发商一般连栋距都不能随意更改，更何况建筑容积率。此外，就算是同一个项目，在绿城年报物业组合项目和新增土地储备项目下的建筑面积也有所不同，对此，《每日经济新闻》记者将继续进行追踪采访。

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 相关阅读：北京6月起严禁“商改住”每户不得单设卫生间

（来源：北京晨报）今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。昨天，市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为，《通知》从下月1日起执行。

政策

商业楼只能设公共卫生间

在设计方面，通知要求，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

规范商业、办公类项目的销售行为。开发商不得采取返本销售或者售后等方式销售商业、办公类项目。

售后是不少商业项目的销售手段，开发商用高额返回租金吸引投资者。

解读

将有效打击“商改住”行为

北京房地产协会副秘书长陈志说，此项要求意味着，商业、办公类项目不得像住宅那样，每户设卫生间。“这个措施非常有效，试想一下，谁愿意买的住宅里没有自己的卫生间？”

他认为，商改住改变了原先的规划用途，会对购房者带来危害。陈志说，一般商业、办公类项目的土地使用年限只有40年或50年，水电等也按照商业价格等。

去年，市住建委曾先后出台文件，禁止酒店项目和非住宅项目分割销售，陈志表示，这次其实是将房地产调控政策和禁止“商改住”政策的细化。这与目前以“不限购”为噱头的“商改住”苗头有所抬头有关。“商改住”的生存空间将越来越小，再也不能“打擦边球”。

针对售后，市住建委相关负责人表示，今后新商业项目只能直接购买或者统一经营。

政策

禁止擅自分割测绘房屋

房屋测绘机构应按照相关机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。主管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。

同时，严格登记管理。商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确编号的房屋作为登记基本单元。禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

解读

擅自分割拿不到预售证

这两方面是联系在一起的。首先，测绘的时候，就不能把原本面积较大的商业或办公类项目，分割成小的户型。擅自分割是拿不到预售证的。而后，在领取房产证的环节时，要以原先的商业、办公类的界限和面积来登记基本单元。陈志说，商业和办公类的房屋一般面积较大，而开发商如果想改成住宅，就必须要打隔断进行分割，那么这样分割后的“住宅”，将来是无法领取房产证的。私自分割的“住宅”不能办理房产证，这些都将有效地打击“商改住”等违规行为。“如果老百姓能想明白了，连房产证都办不了，谁还敢去买‘商改住’”？

市住建委相关负责人说，此次发布的《通知》明确，在房屋登记时要以界限固定，也就是说，商铺的界限必须要有实体的墙，不能随便划一个区域就作为一个商铺卖。否则是办理不了房产证的。

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LOFT项目已停止审批

此外，五部门还表示，规划部门加强审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收。“擅自内部加层”这一要求，针对的就是人们熟知的“LOFT”。

这种户型一般面积很小、但层高通常在5米左右。虽然销售时开发商只按一层的建筑面积计算，但购房人可以在房内再搭出一层楼。

市规划委相关负责人表示，北京所有LOFT项目从去年10月就已经停止审批。今后，只有部分有特殊需求的公司或个人可以申请建设LOFT。