楼市调控政策密集出台 控制房价进入关键期
房天下综合整理2011/04/14 11:53
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当前，房地产市场出现了新的形势。在密集调控措施之后，一季度房价环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多，实施限购的城市投资投机性购房初步得到遏制。房地产市场调控正处在一个不进则退的关键时期。
A 密集出台政策显示调控楼市决心
房地产市场正经历一场前所未有的调控。在去年工作的基础上，今年一季度房地产市场调控继续加力。
调控力度前所未有。限购、公布房价年度控制目标，提高二套房贷首付比例和贷款利率，营业税由差额征收变成全额征收，明确约谈问责内容，信贷、税收、行政等多种手段并举……上海、重庆经国务院批准后成为房产税试点城市。
调控措施之细前所未有。着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，发展改革委要求，商品房销售明码标价实行一套一标；严肃查处中介机构哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为；加强对“高价地”的控制，国土资源部要求“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史价的情况”。
调控中更加突出双轮驱动的特点：一方面加大力度调控房地产市场，稳定房价；另一方面加大保障房建设力度。 国务院发展研究中心专家认为，这些举措传递出一个明确信号――中央政府调控房地产市场的决心是坚定的。
B 市场胶着状态表明调控进入关键期
据权威部门监测，在持续发力调控下，房地产市场出现积极变化。从环比看，70个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。与1月份相比，2月份新建商品住宅环比价格下降的城市个数增加了5个，环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。从同比来看，2月份70个大中城市中，新建商品住宅同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
实施限购政策的城市，投资投机性购房得到明显遏制。今年3月份，已实施限购政策的39个城市新建商品房成交面积比1月份下降40.1%。
但是应该看到，当前的调控效果只是初步的，一些城市的房价涨幅并未得到有效控制。重点城市实施住房限购带动了部分中小城市投资投机性购房趋于活跃。据权威部门监测，3月份，51个未实施限购的城市的新建商品住房成交面积比去年同期有所增长。
随着调控不断深入，市场呈现出胶着状态，不少人在观望下一步房地产市场的走向。当前，房地产市场调控进入了关键时期，不进则退。一旦政策松动，将功亏一篑。
C 落实政策考验地方政府执行力
为确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，及时发现和解决实施中遇到的问题，从4月上旬开始，国务院派出了8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展了专项督查。
中央出台的调控措施是否能够落到实处，考验着地方政府的执行力，也影响着房地产市场的走向，为群众所广泛关注。
以房价控制目标的出台为例，中央政府明确要求，一季度公布本地区房价调控年度目标。有的城市在3月份结束之际，连夜出台调控目标；有的城市公布的房价控制目标并没有得到社会认同；还有的城市没有按期公布。一些专家提出，从公布的房价控制目标看，有关部门对居民购房的支付能力考虑不够。
还有就是保障房建设，也是对落实政策的考验。据住房城乡建设部介绍，2011年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资大概在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
2011年政府工作报告提出，中央财政安排保障性安居工程支出1030亿元。因此，地方政府要投入资金4000亿元左右，同时还要保障足够的土地供应。保障房建设能否顺利推进，地方政府的执行力尤为重要。
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甘肃省建设与住房保障厅“楼市八条”的调控政策落地，兰州市也确定了房地产调控目标，虽然社会各界对包括兰州在内的600多个城市的调控目标有争议，但政府部门对房地产行业的调控态度和信心还是比较坚决。调控是一个系统工程，无论采取什么样的方式，目的就是遏制过快上涨的房价，这已是举国上下达成的共识。如何从另一种角度解读和思考调控下的房地产行业，是房地产行业需要突破和努力的方向。
这几年各大城市房价上涨确实过猛，给社会和谐稳定带来很大压力，对经济和金融的稳定构成了潜在威胁。对开发商而言，只能接受现实，只能在现行政策的基础上积极调整思路，提出应对策略，以适应新的市场和现实要求，以新的姿态顺应市场发展的需求。
作为政府，面对一路狂奔的房价，出台调控政策以避免房价带来的一系列问题对社会经济产生的影响，应该是正当其时，但各地方政府出台的被称为温和的调控目标，业界评价认为，政府确定的调控目标还有存在进一步修正的可能。
当交易环节加税、提高首付比例、调高利率、限贷等价格手段都落实后，面对投资渠道缺乏的现状，人们对房地产产生的狂热仍未减退。从本质上讲，限购的控制力量还是比较明显：即使市场上有供应，购房者也有钱购买，供需双方都有意愿，但在限购令下，就无法成交。限购令的初衷是遏制投机投资购房者，满足有真正自住性需求的购房者。在这种主旨的支撑下，限购令从调控房价的短期功利性角度出发，限购肯定是有效的。但限购引出的其他方面的问题还是值得深思。
在近日由常安置业举办的“赏春游园媒体座谈会”上，常安置业董事长常贵与媒体人士就“地产新政”进行了交流，兰州东扩、秦王川新区建设和“再造兰州”战略，为兰州地产提供了长久发展的战略空间。城镇化进程的加快、人均住房建设投入的不足与兰州改善性住房的刚性需求，决定了住房供给在较长时间内与需求还存在差距。大家认为，对甘肃地产业而言，解放思想和创新思路显得尤为重要，不要让两山限制了视野，要从“大兰州”的概念出发，跳出两山觅新机。只有做到统筹兼顾，在供给和需求上寻求平衡，才能实现多方共赢。
房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资性需求。限购是限制了投资性需求作用到房价上，但投资性需求并没错，它是资产自我保护的需要。
虽然国家今年对保障房加大了投资建设力度，能大大解决一部分人多住房需求，但一个健康的市场应该是多元的，保障房、商品房、廉租房都应该同时存在。对开发商而言，保障房无疑会对商品房购买者有所分流，再加上限购等调控政策的连环出击，对开发商后续开发的积极性还是有所挫伤，因为开发商会对将投入的市场进行分析，在综合各种情况后，就能得出市场有多少需求、有多少有支付能力的需求等结论。而在当前的市场状况下，完成目前的开发项目后，后续开发项目由于市场现状复杂，势必会缩减投入，这样进入房地产行业的资本会大大萎缩，其结果就是城镇住宅面临更加严重的供应短缺，可能会对整体经济的发展产生影响。
开放是一个城市发展的灵魂。一个城市开放的程度和经济繁荣息息相关，我们可以看到很多城市的将“开放的XX欢迎您”作为宣传的口号。一个城市经济的发展和建设水平的提高，需要有开放的经济环境和开放的胸怀，需要不断引进新鲜的血液和资本，使城市的发展驶入良性的发展轨道。如果一个城市仅提供满足自住住房需求，那么阶梯的房子供应结构就没有形成，租房者的需求没有释放通道，这就限制了新移民和流动劳动者进入这个城市，从人力上限制了城市的发展。一个城市想要体现出发展的张力和后劲，就必须要在住房市场上有一些弹性空间。总之，在调控的主基调下，各地方政府都在大力落实保障房建设的目标任务。然而各个城市的经济发展状况千差万别，一定要根据城市的发展状况来制定一套更有效的发展建设战略。社会要进步，经济要向前发展，关注点的住房民生应该与城市化进程、城市发展相融合统一。因为在任何情况下，计划都无法替代市场这只看不见的手，更替代不了经济规律，只有健全市场自身的反应机制才能取得房价的长期稳定。
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