楼市调控从严 房企高层离职渐变为调控"副作用"
房天下综合整理2011/02/15 10:21
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房企高层“震动”不止或为规避调控压力
“新国十条”后短短100多天内，离职、跳槽、调任的房企高管就超过20例
（来源：证券日报）房地产调控从严之下，房地产企业管理层的变动已经日趋常态化，高层的离职正在渐变为调控的“副作用”，近日原万科执行副总裁徐洪舸、肖楠的离职，将房企高层离职推上新高潮。分析人士表示，企业高管和员工纷纷离职，不排除持续的楼市调控带来的强大销售压力，面对压力产生的经营理念分歧或成为这些人离职的原因。
万科在成为国内年销售额过千亿的企业后，又在2011年迎来开门红，以过200亿的月销售额遥遥领先。此时，徐洪舸、肖楠的离职让外界颇感意外。对此，有评论人士认为，在愈发严厉的调控下，继续保持高增长给万科高层带来了巨大的压力。关于万科高层的异动，去年10月份时，就已埋下伏笔。10年10月14日集团副总裁陈东锋辞职，另一副总裁许国鸿职位变为总裁顾问。佳兆业也在去年6月份的时候经历一次换帅风波，6月15日佳兆业集团宣布，集团总裁叶剑生离职，同日，原深圳机场（000089）集团董事长黄传奇获聘成为新任总裁。
1月初，中粮地产（000031）高层也发生变动，孙忠人辞去董事长职务，由总经理周政正式接任。外界将此举解读为中粮集团在2011年整合旗下地产业务的开始。
分析人士认为，房地产高层的人士变动虽然平常，但也不排除一部分房企高层在当前房地产市场趋紧的情况下，像王石一样选择功成身退。
“新国十条”后短短的100多天内，离职、跳槽、调任的房企高管就超过20例。
4月28日，绿城中国的首席财务官林战辞职，5月26日，龙湖地产首席财务官林钜昌辞职，5月31日，王少剑辞去了SOHO中国执行董事以及财务总裁的职务，6月2日，执掌保利地产（600048）帅印18年的李彬海卸下保利地产董事长一职，
去年将房企高管变动推上高潮的应属金地集团（600383）的换帅。6月28日，金地集团原董事、高级副总裁兼上海公司总经理赵汉忠申请辞职；7月5日，金地总裁张华纲也宣布辞职。至此，金地集团的“三驾马车”，只剩董事长凌克一人。
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随后，7月19日，浙江广厦（600052）也发布公告称，其原董事长楼江跃辞职，7月22日，碧桂园对外公布委任执行董事及变更总裁，莫斌获委任为碧桂园总裁及执行董事，崔健波辞任碧桂园总裁，留任执行董事。
“从历史经验来看，房企每年的人员流动率在10%以上。”远洋地产董事局主席李明曾表示，“每年公司股东大会都会进行一次人事调整，地产界人员的变动多半也和当前市场的好坏有关。”
房地产专家谢逸枫认为，2010年，由于楼市调控，房地产高管们频繁跳槽、被换、离职或履新的背后，都或多或少地影印着业绩负增长压力。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为房地产企业人事流动属于正常。“从2009年开始，房地产行业的人才流动就在加速。”他指出，“由于中国的房地产行业正在不断发展，企业要扩张、发展、上市，人事变动变得再正常不过。无论是品牌房企还是中心企业在发展中都可能收缩战线或改变发展战略。”
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城市化不能“大跃进”
农村土地快速城市化 进城农民难享市民待遇
（来源：人民网）城市化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。但如果不遵循城市发展的客观规律，不循序渐进，城市化就难以健康发展，不仅损害农民利益，也会带来严重的“城市病”。
城市化快速发展
我国城镇化率已达46.59%，只用30年时间就赶上了西方200年的城市化历程
统计数据显示，2009年我国城镇化率已达46.59%，我们只用30年时间就赶上了西方200年的城市化历程。
改革开放30多年来，随着经济发展和工业化的推进，城市化步伐大大加快。城市化的快速发展，拓展了经济发展和就业空间，促进了经济繁荣和社会进步，功不可没。
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中国经济规律研究会副会长陈厚义说，从人口意义上看，城市化是农村人口转化为城镇人口的过程；从地理意义上看，城市化则是一个地区的人口在城镇相对集中的过程。“我国城镇化率由1978年的17.92%发展到2009年的46.59%，应该说步伐是很快的。”
中央党校教授向春玲表示，我国城市化速度在20世纪80年代较为缓慢，90年代速度加快，新世纪以来则大幅提速。中国人民大学商学院的陈甬军教授说，中国已进入城市化率从30%到70%的城市化加速发展阶段。
城市化说到底是人的市民化，而不是土地的城市化
城市化的过程是部分农村土地变成城市用地的过程，更是农民转变为市民的过程。城市化的真正标志是进城农民有充分的就业和完全的市民权益。但是，我国城市化进程中却出现了土地城市化快于人的城市化的现象。中国社会科学院发布的《2009中国城市发展报告》显示，2001年至2007年，地级以上城市市辖区建成区面积增长70.1%，但人口增长只有30%。
当前，我国城镇化率是46.59%，而城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%。这意味着有13.6%即1.28亿生活在城镇里的人没有真正城市化。许多进城农民并没有成为真正的市民，还有一些农民坐地被城市化，成了“扛锄头的市民”。有学者把这种城市化称作“半城市化”、“浅城市化”。
我国的城镇人口统计的是在城镇生活半年以上的常住人口。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文指出，事实上中国的城市化率被严重高估，目前统计的6亿城[简介 动态]镇人口中，至少有2亿人并没有享受到市民的权利。
一些地方推进城市化的冲动来自于对土地财政的依赖，千方百计把农民土地变为建设用地，一些农民“被上楼”，一些村庄成建制地变为城镇，违法拆迁、暴力拆迁时有发生，农民利益受到严重损害。
2010年，土地出让成交总价款2.7万亿元，占财政收入比重达32.53%；5年来，共批准新增建设用地3300多万亩。
重庆工商大学统计学院副教授易忠说，有“两把剪刀”损害了农民在城市化进程中的利益。一是通过强制性的征地拆迁，以非市场价格的补偿，从被征地农民那里转移财富，在城乡之间形成城市化初次分配的“剪刀差”；二是通过住房所有者以住房产权不断吸附社会增值财富，导致有房者愈富，无房者愈穷，形成城市化二次分配的“剪刀差”。
进城农民在享受公共服务方面不能和真正的市民对等，形成公共服务的分配不公。中国人民大学公共管理学院教授刘昕分析，由于体制机制原因，很多进城农民难以获得同市民一样的社保待遇，并没有真正融入城市。
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城市化，应该是统筹城乡经济社会发展的城市化，是改变“三农”弱势状态的城市化，而不是又一次以牺牲农民利益尤其是土地权益为代价的城市化。陈锡文指出，农民的住宅是合法的财产权益，而社会保障是政府应当提供的公共服务，不能说你要获得我的公共服务，就要拿你自己的财产来换。这种换法，是在制造新的不平衡。
城市化不仅是漂亮的外表
城市化要有内涵，要有充分吸纳就业的能力
城市化是工业化的产物，城市化应当伴随着工业化的进程逐步推进，而不应人为拔苗助长。
农村问题专家、中央党校教授曾业松表示，城市化不仅仅是漂亮的外表，而是要有城市化的内涵，要有充分吸纳就业的能力，否则就只是一种表面的城市化。
由于工业化水平同城市化进程不相配套，一些地方大量被征用的土地长期闲置，大量进城农民得不到充分而有效的就业。
刘昕说，工业化是城市化的动力，城市化又为工业化创造条件，城市化进程中，必须充分考虑工业化对城市化的支撑，考虑工业化对城市化的要求和配套。
他山之石，可以攻玉。英国和日本的城市化进程，就充分考虑了城市化与工业化的密切关系，并在社会公平方面着力，较好地实现了城市化。英国的“圈地运动”源于工业化需求而非城市扩张需求，面对大量失地农民，英国采取了很多措施。在住房方面，英国政府1868年和1875年两次颁布《工人住宅法》，拆除贫民窟，建设廉租房。日本在城市化进程中十分重视农民的利益，一方面为进城农民提供与城市居民相同的社会保障和市民身份，另一方面严格要求企业对劳动者的雇用保障，采用近乎“终身雇用制”的方式，确保农民进城后不会陷入困境。
“城市化好被子，更需要工业化好里子。”曾业松告诉记者，如果我们的城市化进程漠视工业化水平，如果我们的城市化离开了工业化，就是违背了城市发展规律，到头来一定会受到经济规律的惩罚。
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城市化要循序渐进
我国200多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市”
城市化进程中的跃进化现象，有两个明显特征，一是土地的城市化快于人口的城市化，二是经营城市的冲动超越经济发展规律。
目前，过度依赖土地出让金偿还地方债务的风险在积聚，一旦土地出让金大幅下降，地方债务很难偿付。审计署审计长刘家义近日披露，通过审计调查18个省、16个市和36个县本级，截至2009年底，这些地方的政府性债务余额高达2.79万亿元。
城市化追求超过现实需要，城市化就失去了其本来对经济社会发展的促进作用，就可能变形或者变异成过度的城市化。
向春玲分析了这种“大跃进”的表现。表现之一，就是盲目地发展城市，不考虑资源环境的承载能力。表现之二，就是重发展轻污染治理，付出了严重的环境代价。表现之三，就是不切实际，贪大求洋。2010年8月揭晓的中国城市国际形象调查推选结果显示，有655个城市正计划“走向世界”，200多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市”。
城市的核心是“市”，城市化的核心是“市场化”。 陈厚义说，目前的城市化依然强调政府去“抓”，而没有真正依靠市场来“育”。中国的城市化既要政府推动又要市场推动，降低城市发展的非市场成本。这是中国城市化进程中尤其要注意的问题。
南京大学公共管理学院张鸿雁教授分析，未来10—25年是中国城市社会面临的社会整体变迁期，这期间，中国将有5亿—6亿的农业人口转化为城市人口，这将是人类历史上规模的社会与地理变迁之一。这一变迁将对中国经济社会的全面发展起到不可估量的推动作用，但城市可持续发展、农民流动、土地合理利用、区域整合、社会阶层变迁、社会公平等问题，将随着城市化的深化，呈现出由小到大，由隐性到显性，由局部到区域发展的态势，而各级政府对相关问题的研究和准备并不充分。
一方面是城市化的美好前景，一方面是城市化进程中的“城市病”，城市化之路究竟在哪里？就在尊重城市化规律，实现可持续发展。“十二五”规划建议指出，完善城市化，要按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律。这正是中国城市化前进的方向。
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