新国八条未落地 北京节后首周楼市成交量降6成
房天下综合整理2011/02/14 10:36
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凤凰网房产综合据北京房地产交易管理网数据显示：春节后的首周2月7-13日，北京楼市成交量明显降温，其中期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，而二手房更是仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下调了65.6%、54.5%、59.5%。而市场总成交量更是从春节前最后一周的10177套下调到了上周的4011套，下跌了60.6%。
北京中原三级市场总监张大伟对凤凰网房产分析认为，出现成交量明显下调的主要原因有几点：
首先：调控适逢春节长假，部分政策即刻落地导致末班车效应不明显。在1月26日出台的新国八条其中有关第二套贷款及营业税等政策已经落地，追赶末班车的效应渐弱。
其次：连续出台的新国八条及加息等政策叠加效应逐渐明显，因为优惠利率的取消及加息叠加影响，相比春节前，同样20年贷款百万的首套房，因为享受85折总利息款为642807元，而在春节后则因为基本恢复基准利率及加息需要803533元，增加超过15万，月供增加超过600元。
在北京中原的市场调查数据中显示60.3%的人期待新国八条中严格版的限购政策将给市场带来影响，更是有27.2%的被调查者认为房价可能大跌超过20%，明显的观望情绪已经开始酝酿。
第三：商品房供应奇缺，库存套均面积上涨，无合适房可买。在2011年截止日前预售的项目合计为7个，供应住宅总量为1126套，而从1月1日到2月11日的住宅签约量则达到了12445套。供应与成交的消耗对比超过了1：10，而且预计供应荒很可能持续到2月底。目前商品房的住宅库存仅94577套，相比去年底已经减少近万套。
期房住宅的平均单套面积已经由2010年12月31日的单套平均122.7平米上涨到了123.4平米。库存恶化大户型占比继续增加，目前市场供应中类似长阳半岛等中低总价的项目依然供不应求。楼市很可能出现明显的二八现象：大部分项目萧条，个别项目日光。
北京中原预测后国八条北京市场：
春节假期后，因为国八条调控导致的置业淡季已明显开始。不仅商品房、二手房成交都出现了不同程度的下降。但是因为目前货币供应量依然比较高，而保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对房价特别是城区房价的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度，而且2010年北京土地供应集中在下半年，预计可能的郊区供应高峰将出现在下半年。即使在春节后因为调控抑制了部分需求，但是因为供应的稀缺，预计上半年的供需比可能相比2010年更加紧张，所以房价下调的可能非常小。而到下半年可能部分郊区将出现微调。在后调控期商业地产可能因为价格相对低估，而成为楼市部分投资者的。而郊区特别是部分之前房价上涨过快的郊区可能率先下调。市场整体成交量可能下调超过3成。
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春节长假后，北京楼市成交量大幅下挫，但房价仍平稳运行。
对此，链家地产首席分析师张月认为，春节假期是影响目前市场成交的一个重要因素。按照以往，假期后天市场成交都会比较低，随后会慢慢放量。但今年或许会有不同。目前，新出台的“国八条”对于房地产市场的压力更加显著，而加息及贷款利率优惠的取消也加大了购房者的成本。同时，京版国八条也将在近期出台，这些都会导致部分购房者观望。
与成交量的下降不同，时下北京房价仍较平稳。
链家地产市场研究部的统计显示，2月北京计划开盘的项目均价为23000元/平方米左右，开盘价基本与2010年12月新盘开盘价持平。比如万科长阳半岛、保利花园的价格分别为16000元/平方米和8500元/平方米，基本和这两个项目前一期的拟售价持平。
在“购房冷”的同时，北京市场出现了“租房热”的现象。
北京市房地产交易管理网数据显示，1月居住类房屋出租代理合同与求租人代理租赁合同分别高达1472件和574件。来自链家地产市场研究部预测，今年春节后北京房租均价的上涨幅度将高于去年同期，可能会达到300元左右。
“春节后租房市场出现高峰本来就是每年的惯例，但是今年来的比较早，很多是因为去年房租涨的比较多，春节前一些业主合同到期了就不再续约。”北京通州果园附近的一位中介人员告诉记者，伴随着租房高峰期的提早到来，今年很多中介门店都提前开门营业。
“目前这里两居的租金在2500元/月左右，部分装修较好的房子可以租到3500~4000元。”位于北京大兴区亦庄的一位中介人员告诉 《每日经济新闻》记者，自地铁开通以来，该地区地铁沿线的房屋租金普遍上涨了200元~500元。该中介人员告诉记者，由于求租者越来越多，房东对租金的期望也就越高。
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