高库存倒逼开发商"降价走量"

尽管众多房企在采取促销措施后，3月份成交量环比有所复苏，但整体而言，高库存积压非但没有消化迹象，反而在进一步增长。

北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月底，北京等十大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上涨幅度达45%。而早在2011年末，48家A股上市房企的存货合计就曾高达5906.74亿元，同比增长45.8%，当时的消化周期约为4.6年。

有分析人士指出，在楼市高库存量的环境下，房地产开发企业还将延续“降价走量”的策略。

根据中原的统计数据，十大标杆房企2月份供应量环比和同比分别大幅增加126%和284%。总销售面积约为294万平方米，环比和同比分别增加22%和21%，使得市场的交易量出现短暂回升。但从成交量数值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的60%。

另一方面，库存仍在增加，且二线城市的库存量增加最为迅速。根据当前的库存量，与2011年5月底相比，二线城市的库存量增加了77%，三线城市增加了60%，一线城市则增加了39%。

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，3月份部分城市成交量开始复苏，但是相比去年仅处于平均水平，继续回暖的可能性不大。

“成交的项目主要集中在降价项目，而部分城市，10%的降价项目可能占据了90%的签约量，所以其他未降价项目销售量依然冷清。”张大伟说。

伟业我爱我家市场研究院统计数据同样显示，因为部分购房需求依然不能释放，当前楼市库存量仍居高位。2012年一季度近七成城市楼市成交量出现明显下滑，传统的市场淡季显得更为冷清。

“库存量是反映房地产市场活力与风险的重要指标，多数二线城市库存量涨幅大于一线城市，厦门、苏州等二线城市的库存量几乎翻番。库存量增加意味楼市风险在增加。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者。

胡景晖称，典型的一、二线城市房价还存在继续合理回归的空间，而随着刚性需求的阶段性入市，短期内楼市成交量的回升也将持续一定时间。

胡景晖进一步分析认为，这也增加了地方政府针对调控政策进一步微调可能性。一方面，通过继续打击土地闲置、紧缩开发贷等手段引导房地产企业降价推盘；另一方面，需要适当放宽贷款利率，给予首次购房者一定的优惠。

（东方早报）从看，商品房市场库存压力很小。假设新开工面积在1年后上市销售，形成供应面积，经过可售化处理（新开工面积有公共配套设施如幼儿园或出租物业是不可售的，假设可售率为85%），并剔除2010年和2011年保障房的影响（保障房中除了经济适用房和限价房外，其他几乎都不可售，预计保障房中可售占比25%），则2008-2011年销供比（销售面积与修正后供应面积的比）为0.81、1.09、1.06、0.98。2008年供应过剩后，2009和2010两年市场回暖基本把剩余供应已经消化，而2011年供应仅是小有富余。若假设2012年销售面积与2011年持平，则2012年销供比为0.94，即到2012年底剩余库存也仅为2011年销售面积的8%。

我们对27个一二线重点城市（注：包括北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春。）进行销供比分析，2008-2011年27个城市整体销供比为0.79、1.67、1.06、0.89，2011年出现明显供过于求。若假设2012年销售面积与2011年持平，则2012年销供比下降至0.88，则2012年底剩余库存将为2011年销售面积的22%，库存压力远大于。

部分城市库存压力尤为突出，如北京2010-2011年销供比为0.86、0.7，若2012年销售无增长，则销供比将降至0.54，2012年底库存相当于2011年销售面积的76%。

从年度看，2012年27个一二线重点城市整体仍是堆库存的过程，2013年将是去库存的过程。从季度看，2012年三季度库存将达到高点，库存量将相当于2011年销售面积的30%。

通过库存分析可得出下述结论：1.市场供需仍相对平衡，不存在全局问题；2.一些大中城市商品房供过于求矛盾非常突出，若持续下去，可能会对当地房地产投资、房价、土地市场产生超预期负面影响。因此，我们认为这些城市很有可能也有必要对现有政策进行微调，从而释放需求平衡供需落差。3.这样的重点城市可能有很多，我们样本中的27个城市就有17个呈现明显供应过剩。4.未来若不断有地方政策进行微调，将对地产股产生源源不断的正面刺激，尤其是对区域性地产股。5.库存到顶之后，将有利于房价走出低谷。

步入去库存化时代 中国大房企进入百亿级竞争

2011年，中国500强房地产开发企业存货均值同比（较上年同期）增加50.34%，增幅较上年进一步攀升6.47个百分点，值99.89亿元亦位于历史高点。

21日在北京举行的2012中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会，透露出上述信息。这意味着，在楼市调控政策高压下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。

在昨日发布的2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团、恒大地产、万达集团、中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产位居前十位。另外，有两匹黑马值得关注，列第17、18位的佳兆业集团、融创中国，分别较上年上升23位和42位。

与此同时，2011年前十强房企市场份额达10.43%，较2010年增0.32个百分点。自2009年以来，大型房企强者愈强的局面愈加明显，市场集中度持续提升。

整个房地产行业进入“百亿级”竞争，其中实力突出的企业正在向200亿-500亿元的更高目标集结；销售金额也在向排名50强乃至20强企业集中。