招商地产叫卖一成首付暗藏购房者主动违约风险

房天下综合整理2012/02/28 07:21

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

（每日经济新闻）日前，招商地产南京泰格公寓的促销方式引来众多关注，其中仅需要支付一成首付，就能签订预售合同的做法令购房者也感到惊讶。

不过，《每日经济新闻》记者调查发现，这一促销方式也许能令销售额猛增，但却未必能化解开发商的财务压力。而开发商纷纷效仿推出的此类促销活动，还酝酿着新一轮的财务风险：一旦周边项目出现降价，一成首付项目很有可能发生违约或退房。

更令业内忧虑的是，在招商地产的带领下，南京、合肥、广州、深圳等地还有多家开发商纷纷采取一成首付的方式进行促销。分析师告诉《每日经济新闻》记者，有房企通过允许购房者首付一成，伪造首付证明的方式，向银行骗贷，新一轮的金融风险或在酝酿中。

或难化解财务压力

此前爱房网的楼盘促销信息曾显示，招商地产泰格公寓的一套房屋，仅需要支付6万元作为首付即可购买，原因是开发商采用一成首付的促销方式。

昨日，《每日经济新闻》记者以购房者名义致电泰格公寓售楼处，售楼人员表示一成首付的促销活动确实存在，条件是购房者必须在半年内付清余下40%的首付款。而在支付上述10%首付款后，开发商就会和购房者签订预售合同。

招商地产南京分公司营销部的一位工作人员解释，之所以会选择推出一成首付，是因为目标客户中有相当部分是生意人。在年初的时候，资金相对紧张。为了让他们能有更多资金用于生意上的周转，于是选择以一成首付的方式进行促销。

根据上述工作人员的说法，购房者购买的套数往往不只一套，而是多套。这也意味着购房者可以一次性购买多套房。上述促销内容显然对投资者很有吸引力。售楼处的销售员甚至说，由于售楼处预约购买人数相当多，因此买房需要提前到。

但这一做法，却并不能为开发商解决财务上的压力。根据上述泰格公寓的介绍，购房者需要支付完剩余的四成首付后，才可以和贷款银行签订贷款合同。这意味着招商地产将仅能获取合同销售额10%的现金。

根据招商地产去年三季度财报，该公司扣除存货的流动资产仅184亿元，却要偿还一年内到期的各项流动债务近214亿元，还款压力显然很大。

业内人士认为，相比上述风险，招商地产未来遇到的退房或者违约风险可能更大。一旦周边房价或者项目本身出现大幅降价，购房者可能会放弃首付，甚至主动违约，以减少自身损失。

金融风险不可忽视

业主一旦违约，不仅给开发商带来损失，银行也可能被牵连其中。

分析师表示，招商地产南京项目所推出的一成首付做法，还算是老实的，但这一做法没有办法给企业带来现金流。据他知道，在招商地产之后，跟风推出一成首付的一些地产商通过制作虚假的首付证明骗贷。

他介绍说，相比一成的首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。他们会串通购房者向银行骗贷，以化解自身的资金压力。如果因为房价跌幅过猛，购房者拒绝履约，而导致房屋被银行拍卖。这样不仅会给开发商自身造成风险，也会给银行带来损失。

据此前报道，除了南京，合肥、广州、武汉、深圳等多地均有开发商推出一成首付，并有迅速推广传播之势。

事实上，即使在允许开发商向购房者提供二次借贷的香港，开发商对一成首付也非常谨慎。嘉里建设旗下物业代理事务部总经理吴美珊说，嘉里建设的很多高端楼盘虽然都允许购房者首付一成，但是会对购房者的收入进行详细调查，确保有充足的还款能力，才会给出贷款。同时，嘉里建设会评估项目的价值，认为楼盘较其他竞争楼盘有优势，不会有大幅降价可能，才会推出这类促销方式。

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国际评级机构标准普尔昨日发布题为“中国对地方政府贷款监管的放松将削弱中国银行（601988）业”的报告，指出“监管容忍”可能将对中资银行业提供短期支持，但长期内则产生负面影响。

由于监管层避免开发商出于偿债问题导致银行贷款违约，部分未清偿的贷款项目可能延期处理。此举并不能完全解决开发贷款清偿能力问题，或将导致相关项目违约风险陆续抬头。

据标准普尔报告称，允许中资银行有效推迟对部分地方政府贷款损失的认定是中国银行业发展的一个倒退，此举并不能降低相关开发企业违约风险。

因此分析认为，相信监管层可能将实施监管容忍。短期内，为帮助还本付息而延长债务期限将令银行业受益。这将降低投资波动性并避免不良贷款出现飙升。然而，此举却会在未来的一段时间内打击投资者信心、显示监管框架的不成熟特性以及凸显银监会与政府之间缺乏独立性。“报告指出，目前还无法确定满足延长期限条件的地方政府融资平台贷款的实际规模，监管容忍将在未来三年内每年将信贷损失人为降低多达800亿元至1000亿元人民币。

标准普尔下调

目前评估的风险较低

报告预计，如果地方政府不提供任何支持，则地方政府融资平台贷款中的约30％将在未来三年成为不良贷款。其假设地方融资平台的贷款规模可能高达3万亿元人民币，接近2011年末贷款总额的5％。

银监会副主席周慕冰在2011年10月曾表示，银监会可能允许银行对符合条件的贷款调整还款安排，从而将地方政府融资平台的预期经营现金流与还本付息安排相匹配。